哪些城市土地供应量将缩减?

本次政策更加强调“人房地”要素联动，强调“市场＋保障”用地统筹安排，将盘活存量土地规模作为增量供应依据

表：近几年监管部门出台涉及住宅用地供应的政策梳理

数据来源：官方网站，中指研究院综合整理

早在2017年，国土资源部与住建部就已联合发文，要求强化“五类”调控目标，合理安排住宅用地供应。并在2019年也发布通知，要求消化周期在36个月以上的，应停止供地；36～18个月的，要适当减少供地；18～12个月的，维持供地持平水平；12～6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

2022年12月，自然资源部印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，一方面，强调按照“以人定房、以房定地”的原则，对住宅用地供应总量、结构和布局等作出统筹安排，另一方面，结合住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，商品住房去化周期、土地流拍率、市场需求情况等，确定商品住房用地供应规模，对于已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，明确应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

今年4月底，自然资源部再次发文，要求做好2024年住宅用地供应有关工作，进一步明确政策导向，跟过去几次政策相比，本次政策也有几个方面的亮点：

一是，更加强调“人房地”要素联动，强调“市场＋保障”用地统筹安排。做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接放在了《通知》首要位置；

二是，各地未来新增住宅用地供应量依赖于当下商品住宅去化周期和盘活的存量土地规模，盘活存量土地成为重要依据；

三是，大力支持保障性住房用地供应，强调要在供地计划中“优先安排、应保尽保”，并指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。

部分城市可售库存出清周期较长，短期去化压力较大

表：核心一二线城市常住人口变化及可售库存出清周期

注：＊表示人口数据为2022年数据。

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本次自然资源部发文明确“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”，可以看出，政策侧重控制库存量较大城市的新增土地供应量。

本次政策是积极落实4.30中央政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体体现，由于新房供给的源头是土地供应，因此政策也需结合土地市场进行统筹安排。各地新增土地供应规模与商品住宅去化周期、盘活存量土地关联，或是控制供给的有力举措。

从已取预售证未售库存来看，根据中指数据，截至2024年4月末，50个代表城市商品住宅可售面积3.36亿平米，按近12个月月均销售面积计算，可售库存出清周期为20.6个月，已达到上一轮“去库存”以来出清周期的高点，其中，部分城市出清周期超36个月。若考虑广义库存（已取证可售库存＋已开工未取证库存＋未开工库存），不少城市库存去化周期或更长。在此情况下，地方政府未来有必要结合当地实际情况，切实落实以人定房、以房定地的要素联动机制，将增量土地供应与城市库存及实际住房需求挂钩，并加大存量土地盘活力度。但政策也需避免一刀切，因为当前城市内部的不同区域之间分化现象也较为严重，需要结合市场实际情况进行土地供应的合理规划。

值得关注的是，本次政策强调符合条件的城市“盘活多少、供应多少”，年内盘活的存量商品住宅用地面积包括竣工和收回的面积，一般情况下，项目从开工到竣工时间较长，年内能实现竣工的项目基本为过去两年已经开工建设的项目，本次盘活存量面积包含竣工面积将有利于项目加快竣工进程，促进项目交付。

另外，结合人口来看，“人房地”要素联动机制加速建立，人口外流的城市新建住房供应力度或有减弱，未来新增土地供应也将受到制约。

表：重点城市商品住宅用地成交情况及与2023年新建商品住宅销售面积对比

注：重庆为全市口径；上海供地计划按均值计算。北京供地计划按下限计算。长春同比对标的2023供地计划为中期调整版；郑州为住宅用地口径；杭州、天津、南京、福州、深圳、青岛、长沙尚未发布2024年供地计划。

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从土地市场来看，过去两年，随着房地产市场深度调整，土地市场也进入缩量状态，根据中指数据，2023年，全国300城住宅用地成交面积降至近十年最低水平，不足2020年高点的一半；全国地级及以上城市中，有121个城市住宅用地成交面积低于100万平方米，部分地区住宅用地零成交。

重点22城方面，2023年，22城整体供地计划完成率约73％，部分城市土拍持续低迷，政府推地信心不足，供地完成率不足五成，22城住宅用地整体成交面积同比下降超20％，这些均直接影响了2024年各地的土地计划供应量。根据中指监测，截至5月10日，重点22城有15城发布了2024年供地计划，除个别城市外，供应规模延续缩减态势，整体同比下降约10％。北京、成都去年供地计划完成率较高，2024年计划供应量与去年持平。其余城市中，合肥、广州、上海计划供应量降幅在一成左右，无锡、长春降幅超三成，苏州降幅达六成以上。另外，郑州、沈阳在低基数影响下，2024年计划供应量同比表现增长。

统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设

在这一轮消化存量房产的过程中，保障性住房是重要的政策支点，去库存应着重与保障房供给相结合，并联动新房、二手房、土地市场，通过盘活存量房产及在建项目用于保障性住房，不但可以消化库存，也可以增加保障性住房供给。另外，今年以来多地推出商品房“收旧换新”“以旧换新”活动，收购存量二手住房，盘活这部分存量房产，也有利于进一步丰富保障性租赁住房供应，同时还可以向市场释放新的住房需求。

《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保，指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。在已经发布2024年供地计划的城市中，多地提到要加大保障性住房建设，上海、长春首次在供地计划中详细列出配售型保障房用地计划供应量，分别是91公顷、11.8公顷；另有多个城市发布了2024年保租房供地计划。

整体来看，4.30中央政治局会议明确提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为房地产政策指明了方向。自然资源部积极落实会议精神，明确支持盘活存量土地，并结合各城市商品住宅去化周期和盘活存量土地规模，灵活调整新增土地供应量，促进房地产市场平稳健康发展。