存量房贷利率下调，对你有何影响？

近年来，按揭贷款利率的提前还款压力不断加大。特别是今年年初以来，媒体对按揭贷款提前还款的报道不断，金融监管部门也在引导银行提供更好的提前还款服务，导致按揭贷款的提前还款率迅速上升。数据显示，5月23日至6月14日，早偿率达到了21.5%的阶段性高点，虽然之后有所回调，但仍然处于相对较高的水平。

到2023年第二季度末，个人住房贷款余额同比下降了0.7%，这是自2004年以来的首次负增长。第二季度个人住房贷款减少了3400亿，同比增幅也减少了3600亿。根据央行披露的数据进一步测算，第二季度按揭贷款的月均提前还款规模为4700亿，比第一季度大幅增加了45%，提前还款的压力导致住房贷款再次出现负增长。与此同时，提前还款也对商业银行的收益产生了一定的影响。

提前还款的压力加大与存量房贷利率较高有较大的关联。存量按揭贷款中，2017年至2022年第一季度发放的高利率贷款占比较高，目前仍有相当部分贷款利率超过5%，远高于目前的新发放按揭贷款利率。

2017年“3.17”政策实施后，我国房地产市场调控力度加大，新发放的按揭贷款利率大幅上升，从2016年的平均水平约4.5%上升到2018-2021年的约5.5%。尽管2022年以来5年期贷款市场报价利率已下调了45个基点，但由于按揭贷款合同约定的利率加点在合同期内保持不变，一些存量按揭贷款利率仍然较高。考虑到重定价因素，2018-2021年购房的居民实际上支付了最高的按揭贷款利率，普遍在5%至5.3%之间，远高于2023年6月新发放的利率水平4.11%。再结合近几年按揭贷款发放量增加、偿还期限较短的特点，使得存量按揭贷款的实际执行利率整体上较高。

根据央行货币政策执行报告的数据，对存量按揭贷款利率分布进行测算，结果显示存量按揭贷款的实际执行利率约为4.71%，超过90%的贷款利率高于4.11%，47.8%的贷款利率超过5%。与存量RMBS约4.4%的平均利率相比，测算结果显示存量按揭贷款的实际执行利率较高，部分原因可能与RMBS底层住房贷款发放日期较早有关，部分原因可能与按揭贷款的早偿率不同有关。综合评估，目前按揭贷款的整体执行利率应在4.5%至4.7%之间。

近年来，受疫情持续影响，居民的资产负债表受损，对未来收入的预期较为弱。在这种背景下，高定价的存量按揭贷款一方面降低了居民资产负债表的安全性，可能对银行的零售资产质量造成压力；另一方面也不利于消费的恢复。因此，从防风险、扩大消费、促进公平的角度来看，下调存量按揭贷款利率具有现实意义。