原创 房小评 中国房评报道 2022-04-16 16:39
“又来水啦！”
“是吗？”做房地产的老王揉着惺忪睡眼，转身回屋拿了一个刷牙缸，慢悠悠地出来了……
房地产和货币政策从来都是鱼和水的关系，所谓“水大鱼大”，每次房地产遇到困难，行业上下都仰望央行，期盼“放水”。
去年以来，央行已经降准3次，为啥房地产行业仍未见起色呢？
4月15日，央行宣布全面降准0.25%，释放资金约5300亿元。
这对于楼市来说，“在预料之中，但利好有限”。
“在预料之中”，是因为4月13日国常会已经提出：适时运用降准等货币政策工具，对政策出台做了预告，这几天地产股涨得特别好，市场已经反馈了政策利好楼市的预期。
“利好有限”有两层意思：
一是本次降准不及预期，上一次降准是降低银行存款准备金率0.5%，本次机构预测也是降低0.5%，结果只降低了0.25%，政策力度不及预期。
二是当下银行并不缺流动性，商业银行还要靠多做票据来冲量完成贷款任务，各地的房贷利率一降再降，但是贷款需求很少。降准给商业银行体系增加的流动性无法有效传导到楼市。
那么，过去降准对楼市为什么有用？
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企业端：没有“三道红线”和“两个集中度”等边界约束的时候，银行有给开发商放贷的积极性。另外，信托等表外融资渠道存在，银行可以通过表外给房地产输送流动性。商业银行是大水池，房地产是小水池，影子银行是暗管，表内贷款等业务是明管。大池子有水，小池子也会及时有水。
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居民端：买房赚钱效应存在，各类经营贷、消费贷等杠杆工具存在，居民有动力、有手段使用银行贷款，层层加杠杆买房、投资甚至炒房。商业银行通过降准获得的流动性可以借消费贷、经营贷和房贷按揭等渠道输送给居民部门。
2021年下半年对信贷市场的整顿，不但给商业银行定制了“两个集中度”的房贷上限要求，还打掉了影子银行等商业银行给房地产输送流动性的“作案工具”。加上商业银行严格管理，防范金融风险等工作，商业银行和房地产之间的通道大大缩窄，商业银行水池有水，奈何管道变细，流到房地产行业的水量就很有限。
不解此中门道的开发商老王，在早前央行领导喊话“货币工具箱开得再大一些”的时候，乐观得不得了，按照券商分析师们的建议，把家里的 洗澡盆都拿出来接水，结果接了半天只接了个寂寞。
所以，这次老王没兴致了，再喊来水，也就只拿个刷牙缸去看看情况。
指望楼市和房地产调控回到过去的高杠杆、高负债时代不现实，可是自从2021年7月份以后，房地产行业委实过得憋屈。一家又一家知名房企宣布债务违约，行业大面积裁员降薪，项目停工停产，业主愤而维权。房地产行业人士心中疑惑：行业走上新的良性循环之路，还要多久？
回答这个问题，首先要搞清楚当下房地产行业困难的症结所在。
房小评认为，当下房地产行业困难的症结在以下方面：
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供给侧
● 房企端：信用风险未解决，债务偿还压力大，流动性困难，复工复产缓慢。
● 金融端：房企融资急剧分化，民企贷款困难，并购贷未发挥作用，按揭贷需求不足等。
● 土地端：除少数热点城市外，多数城市土地流拍比例高，土地供给迅速下降，地方财政压力加大，热点城市热点土地价格继续上升等。
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需求侧
● 居民受就业、收入预期影响置业意愿下降；按揭贷款需求不足等。
表面上看，房地产行业的问题主要出在需求上，也就是居民受疫情、宏观环境影响，就业和收入预期下降，购房信心不足。
实际上，主要症结出在供给上，供给链条中房企环节出了问题，导致有效供给不足，行业上下游信用受损，居民担心烂尾等问题而不买房。
理清楚这个逻辑，我们可以从以下方面去分析：
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需求刺激政策效果不明显
2008年，楼市同样面临需求不足，但是经过4次降准等政策影响之后，楼市迅速振作。
而本轮降准周期自2021年7月15日以来，已经持续了9个月，进行了3次降准，累计降准1.25%，释放资金约3万亿元，但是楼市仍然不见起色。
每次听到降准的声音，楼市“从最初端洗澡盆接水，到现在拿刷牙缸接水”，刺激效果不明显。
例如，上一次降准是2021年12月15日，降准0.5%，释放了约1.2万亿元资金，应该是“来水规模的一次”，而且当时赶上12月份这个销售大月，开发商拼命打折销售。
结果，2021年12月份，商品房销售面积和金额分别为2.1万亿平米和2万亿元，环比增速分别为41.2%和39.9%。同比增速却分别为-15.6%和-17.8%，降幅较上月分别扩大了1.7和1.5个百分点。可见，2021年12月15日的大规模降准，只是带来了环比的短期升高，并没有从根本上改变楼市下行的趋势。
而且，2021年12月份的销售额环比上升还是开发商打折促销换来的，当月商品房销售均价为9512元/平米，同比下降2.5%，环比下降0.9%，单月同环比已经连续5个月负增长，房价处于疫情以来的点。能级较高的70个大中城市住宅销售价格也环比连续4个月下跌，下跌城市数量达到50个。
其实，除了拿降准和商品房成交来看需求侧刺激的效果之外，我们还可以选取一个具体城市，来观察需求侧刺激政策对楼市的影响。
我们以郑州为例。
3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，提出“稳地价、稳房价、稳预期”的19条措施。《通知》从合理住房需求、改善住房市场供给、信贷融资支持等多方面放松，并且明确取消对于改善型住房需求群体的“认房又认贷”（以前有过房贷或买过房，再次买房就算二套）。
据中介机构数据，郑州救市政策出台一周内新房和二手房成交上升了约188%，第二周上升了约70%，一个月之后市场基本恢复到救市之前的水平，救市救了个寂寞。
今年以来，已有60余个城市出台了房地产救市政策，政策内容覆盖了降低首付、放松限购、人才政策、公积金刺激，乃至购房补贴等所有以前曾出台过的需求刺激政策，但是大多数城市的楼市对当地刺激政策反应不大。
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供给才是症结所在
一位房地产研究人士指出，当下，房地产市场主要问题是市场信心不足和预期下降，主要原因是疫情影响下经济下行，居民收入和购买力都有所削弱。
而宏观环境是受国际能源价格上涨带来的输入性通胀压力，以及疫情冲击等因素造成的，这都是房地产行业外的因素，是不可抗力。
其实，在今年3月中旬以前，楼市出现了复苏势头，尤其是上海等长三角地区，小阳春势头明显，但是疫情打破了小阳春的进程。
这些外部因素是楼市无法改变的，假以时日，等到外部环境改变，楼市仍会通过市场机制进行自我修复。但在当下的宏观环境下，通过降准等需求侧政策刺激，楼市不会有明显起色。
当下，理顺房地产行业矛盾逻辑，疏通堵点，应重视供给侧问题。
总结今年一季度楼市成交情况，一线城市销售额同比、环比下降的一个主要因素是供给不足。因为部分房企受信用违约影响，出现了项目停工、施工不足等问题，造成了有购买力的人群需要的房子供给不足的情况。
当下，政策定调是用并购工具实现房地产行业的过剩产能出清。但是并购贷工具并没有发挥应有的作用，拿到并购贷的企业大部分没有去并购出险企业和项目，出险问题化解缓慢，时间持续，带来银行金融风险上升，加大解决问题的困难。
如果把“躺平”的房企先忽略，提供有效供给的重担就落在那些没有出险的房企身上，尤其是国企，各地政府也应该围绕给企业让利，降低地价等方面做文章，稳住局面，实现本地区有效供给不中断。
比如杭州就从支持企业发展出发，调整土地出让政策，降地价，真正让利，实现企业和政府的良性互动。杭州楼市当下在一枝独秀，整个市场的良性发展态势很好。
我们观察到，尽管今年以来南方和北方城市都出台了救市政策，力度都很大，但是北方城市楼市未见起色，而一些南方城市的楼市复苏很快。如上海楼市，如果没有疫情影响，已经在2月份出现了非常好的回升势头。
南方城市和北方城市救市措施的区别在于能否从房企入手，真正让利给房企，把有效土地供出去，尽快形成商品房供应。一方面可以稳住房价，另一方面让房企形成稳健的经营循环，稳住没有出险房企的产能。
我们应该看到，2021年下半年以来的楼市变化与之前楼市周期的不同。这次楼市的问题并不是需求问题，而是企业出问题，是供给出问题。
企业出问题，则房地产行业带动的上下游产业受影响，整个产业链上的企业对宏观经济又产生影响，带来就业和收入下降，影响购房需求。
另外，企业出问题，土地没人拿，政府供地困难，地方财政困难，地方公共服务能力也会下降，进而带来经济螺旋下降的压力。
房企也是银行和购房者之间链接的关键环节，房企信用出问题，银行有钱也不敢放贷，而购房者看到房企信用出问题，担心烂尾楼，预期房价会下降，更会持币观望。
总结来说：当下楼市的问题症结在于供给侧，在开发商身上。尽管开发商债务违约问题要按照市场化原则处理，但是“十次危机、八次房地产”，尤其是我国仍处于城镇化上升阶段和房地产繁荣的顶点，此时房地产债务问题牵一发而动全身，需要给足时间，给足支持，划清界限去解决，而不是一刀斩断，否则只怕抽刀断水水更流。
由于房地产金融规则已经修改，“水大鱼大”时代已经过去，降准释放流动性更多是惠及民生和帮助中小微企业，对房地产行业的刺激作用已经不明显。所以，再逢降准、降息，房地产行业人士也不必再喜大普奔了，时代不同，逻辑不同，练好本领，才能穿越“黑铁时代”。
老王可以拿着刷牙缸回屋了。
这次接水，又接了个寂寞。
中国房评报道2022-04-16 16:44:24
