“地产底”何时会到来？

宽松政策持续加码，楼市何时才能触底反弹？

3月份以来，楼市按揭政策持续加码。特别是316金稳会专题会议、各部委积极表态，以及财政部明确今年不推广房地产税试点后，业内一致预期楼市向好。

但是，从成交数据表现来看，楼市复苏仍不明显，地产行业的负循环目前仍未打破，加上疫情扰动，各方依然缺乏信心。

业内呼吁，除了在需求端因城施策放松按揭贷，更需要在供给端自上而下加强引导，让化解房企信用风险的具体支持政策落地，能肉眼可见。

01

个人需求端政策在加码

3月份以来，楼市按揭政策持续加码。

据贝壳研究院发布的数据，一方面房贷利率在持续下调。

截至3月21日，其监测的103个重点城市的主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，已连续6个月环比下调，相比2021年9月高点分别已下滑40、40 bps（基点）。

另一方面，银行放款明显提速。重点城市的平均放款周期，已由去年10月份的74天降至今年3月份的34天。

与此同时，放松政策的城市能级及力度也在走高。

3月23日，哈尔滨在政府官网公示拟废止2018年调控政策，公示期10天。如果公示无异议后落地执行，则意味着哈尔滨新房网签3年后方能交易这一限售政策将会被取消。

中信证券研究认为，哈尔滨的政策具备可复制性。因为2018年有很多城市出台了系列调控组合拳，现在看已经不合时宜，具备退出的条件。

02

楼市销售尚未触底

尽管在需求端，按揭端政策持续宽松，但是反映在楼市成交上，复苏仍不明显。从同比数据来看，楼市销售仍在下行，尚未探底。

华泰证券监测的60城数据显示，从3 月1日-24日，60城新房销售面积同比下降50%，其中一线下降45%，二线下降43%，三线下降56%。年初至今，60城新房销售面积累计同比下降38%，其中一线下降30%，二线下降27%，三线下降48%。

 二手房方面，华泰证券监测的18个城市，3月1日-24日二手房成交面积同比下降39%，其中一线下降36%，二线下降36%，三线下降48%。年初至今，18 城二手房累计同比下降37%，其中一线下降 41%，二线下降31%，三线下降 47%。  

中指院3月28日发布的数据也显示，其重点监测的16个城市，3月商品住宅整体成交是下降的，一二三线代表城市同比降幅分别为44.2%、47.4%、75.5%。

但是值得注意的是，也并非没有积极信号。从环比来看，不同能级的城市，楼市成交走势不尽相同。

据中指院数据，3月以来，其重点监测的17个城市，一、二线代表城市商品住宅成交量环比均有上升。

其中，一线城市整体环比上升12.0%，二线代表城市环比上升32.3%。但三线代表城市成交量环比下降10.4%。

尽管环比有所回升，但受疫情不确定因素影响，趋势并不稳固。且低能级城市商品住宅销售同比和环比还在继续恶化。

03

房企信用端亟待支持落地

主流券商研究机构普遍认为，当前房地产行业仍处于负向循环中。

3月27日，国泰君安证券发表研报认为，当前“房企拿地意愿低-土地交易冷淡-居民房价预期下降-销售下滑-房价下跌-房企拿地意愿低”的负反馈循环尚未打破。

中信证券则认为，当前房地产市场面临交付问题、坏账问题、拿地问题、就业问题，四大问题环环相扣。

一旦房企陷入信用的恶性循环，消费者交付的质疑，债权人对还款的信心，都会呈现螺旋下降趋势，开发投资、拿地都无从谈起。

中信证券还警示，由于各地公共财政都存在缺口，会加大力度吸引企业拿地，如杭州、南京、合肥等，这可能导致原本有限的资金都会集中在少数一二线城市，三四线城市的土地市场更有可能一落千丈。

中信证券认为，要走出地产行业的负循环，关键在托底销售，更加刻不容缓的则是解决房企信用塌陷问题。

天风证券3月27日发表的研报也认为，民营房企的企稳，首先需要外部融资支持。目前看到的改善杯水车薪，地产再融资仍然是信用塌方状态。

想，都是问题；做，才有答案。天风证券呼吁，针对地产信用塌方，一方面要加强自上而下的引导，另一方面需要肉眼可见的具体支持。否则，市场底难见。

展望后市，业内普遍预计，如果信贷环境持续宽松，需求支持政策接力出台，楼市销售有望在二季度中后期迎来企稳，即商品房销售同比降幅转向收窄，核心城市会率先有所表现。