摘要：先下手为强（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
全球“超级央行周”，风声意味明显。
2022年3月14日的《中国证券报》头版，以“货币政策力挺稳增长 降准降息可期”为题，对我国央行3月15日即将展开的3月中期借贷便利（MLF）操作做了研判，并对接下来月度LPR（贷款市场报价利率）表达分析和预期。
图表来源|中证报（特此感谢）
核心意思就是央行降准降息都有可能，且非常必要。
真的会降准降息吗？影响有多大？杠杆游戏综合谈点看法。
1、真的会降息、降准吗？
对此，杠杆游戏在2021年末作过判断，肯定的，且不止一次。
结合的一些数据和情况，其实有很多具备价值的分析和数据，我不多谈，主要谈以下几点：
，此前的历史表明，2022年美国加息前，是我们宽松货币的窗口期。在《美国态度变了！股市楼市硬上？》（2021年12月16日）一文中，我总结过这个规律。
美联储加息后，我国央行一般不再降息；美联储降息后，我们通常才会跟着降息。所以我们老说“以我为主”，其实是很有趣、规律的。当然，不代表，这一次一定如此。
大家还记得上一轮美联储加息，也就是这一波房价大涨前，美国开启了加息，然后缩表，同时我们最开始做的是楼市去库存、棚改、降准降息。
东吴证券总结了最近一波美联储加息周期、降息周期，我们央行的操作很有意思。
简单说，2015年12月美联储加息后，我国央行不再降息；然后，我国央行直到2019年7月美联储降息后，才跟着降息。
刚好2019年8月我们开启上一轮降息周期的次操作。当时真是跟美国跟得很紧。
图表来源|东吴证券（特此感谢）
这是一个非常重要的历史经验。
假设这个规律成立，目前是我国货币政策宽松的好时机，这个周期最起码会持续到2022年美联储加息。
美国2月物价数据CPI高达7.9%，惊人。外界认为，美联储加息动作要开始了。
恰恰美联储议息会议将开，本周被称为“超级央行周”，看哪国央行先出手。我们准备先下手为强？
第二，经济数据总体可能有压力，甚至不小。从1、2月数据看，经济应该是有压力的。比如，2月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.2%，比上月上升0.1个百分点，继续高于临界点，制造业景气水平略有上升。
从企业规模看，大、中型企业PMI分别为51.8%和51.4%，比上月上升0.2和0.9个百分点，均高于临界点；小型企业PMI为45.1%，比上月下降0.9个百分点，低于临界点。
图表来源|我国统计局
即便高于临界点的，也都是略高一点。
现在因为黑天鹅，多地经济社会秩序受到很大影响，可以想见，3月的经济增速。
刚好2月又是春节，那么整个一季度，经济数据最终会如何？
部分经济人士预估，一季度经济会低于预期。
第三，金融数据不是很好看。比如刚刚发布的2022年2月金融统计数据报告：
2月末，广义货币(M2)余额244.15万亿元，同比增长9.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和0.9个百分点；狭义货币(M1)余额62.16万亿元，同比增长4.7%，增速比上月末高6.6个百分点，比上年同期低2.7个百分点……
2月末，本外币贷款余额203.93万亿元，同比增长11.1%。月末人民币贷款余额197.89万亿元，同比增长11.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和1.5个百分点。
2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。
当然，有2月过年的因素，比如1月数据就还行，杠杆游戏不举例。
无论如何，杠杆游戏要说的是，既然2月金融数据乏力，那么想办法加码，算正常反应。
第四，目前房地产和基建的数据，总体还没有达到太显著恢复。杠杆游戏这一点不多说。
综上，综合而言，降息、降准的必要和可能，是很大的。
关于降准我多说一句，因为刚宣布了央行上交万亿元级利润，一定程度上可以起到降准的效果。因此，降准适度推迟是有可能的。
2、从降息、宽松到市场企稳，需要多少时间？
上文杠杆游戏说，目前房地产和基建还需要加把劲。其实，经济的方方面面企稳，大概都需要很努力才行。
我们发现一个很有趣的现象是，起码从2021年11月、12月开始，一些地方就开始在放松调控，但是为何迄今为止，除了个别城市，多数房地产市场连平稳都还没达到。
回答这个问题，在杠杆游戏看来很简答：
，“房住不炒”已经具备共识，多数人已经对投机不感兴趣了。甚至部分群体，连投资都不想做了，那么市场自然冷却。
第二，人口普查后发布的数据惊人，这几年出生持续堪忧，你说房地产投资者信心何来？同时，一些城市家庭，已经很明显出现一家人有多套房，或者要继承2套以上房子的情况，你说咋整。
还投资，有些人会觉得，你说的是笑话吗？
第三，房地产行业2021年去杠杆、房企财务状况堪忧且信心较弱，要恢复到过去难了。这需要打多少鸡血？
第四，黑天鹅事件持续，反垄断、反资本无序扩张等，很多人就业、收入受到影响，这对购房形成掣肘。
但是，各地鼓励住房消费、合理需求、改善需求非常努力，央行宽松、货币政策也会继续发力，无论如何，肯定会好转一些。
刚好看国海证券的夏磊团队做了一份政策研报。
研报总结过去14年，在房地产下行周期，中国有2轮刺激。
，2008-2009年：范围下调首付比例、贷款利率，销售增速5个月后回正。2008年8月，商品房销售面积增速一度下探至-35.7%，10月政策出台后，销售增速逐步回升，2008年11月-2009年3月商品房销售面积增速分别为-32.9%（11月）、-2.2%（12月）、-0.3%（2月）、16.4%（3月）。
图表来源|国海证券（特此感谢）
第二，2014-2016年：四波组合拳，销售增速6个月后回正。以14年930为时间节点， 2014年2月-2015年3月商品房销售面积同比持续为负，2015年4月，在政策全面宽松6个月后，销售面积增速由负转正，当月增速7%，并于2016年4月增速攀顶至44.1%。
图表来源|国海证券（特此感谢）
通过系列组合拳，包括降息、首付比例、税费等优惠，性调控逐步退出，开始强调“因城施策”，销售开始越来越好，如几年前我们看到的疯狂。
问题来了， 杠杆游戏要说，这一轮地产形势的好转需要多久？我们可以发现2017严厉调控到2021年初，房地产其实没有很惨过，每年反倒都有一波小高潮。
2021年初之后，才开始非常严峻的局面，可以说和前2轮比，下滑周期、程度还不算严重。
但是现在问题大、金融风险或许更高，同时如杠杆游戏上文所述，困境也更多。怎么办？
多久可以让人恢复买房的信心？或者说投资的信心？用“投资”这个词语时我是发笑的，因为在我看来，投资不高。
购房者、投资者怎么看？不管怎样，持续的放松还会更多，底线坚守。
3、宽松持续多久，房价走向何方？
上文，以及之前文章，杠杆游戏做过宽松时间的判断。今天我略有修正，希望对杆友有用：
，宽松周期会适度拉长。几十年后，人类居然再次走到核威胁边缘、新冷战、军备竞赛，会导致房地产长期价值重估。特别沿海、沿边地区。
这是中长期影响，而对于2022年呢？对我国房地产来说，则是利好的。
因为人类陷入危机，资源品价格大涨，物价膨胀，不少地区或国家出现严重的供应链、生活物资压力，所以这一方面会导致通货膨胀，同时也会影响经济增速。
理论上说，一些地方类滞涨的情况就会出现。
人类走出这个局面，有2个办法。
个办法就是技术进度，劳动生产效率提高，这是真实的经济增长。如此，可以实现收入和需求端跟着增加，形成利好的经济循环。
同时，第二个办法，就是无节制放水。反正经济已经这样了，管他三七二十一，继续放水换取增长吧。
这时候通货膨胀反正也压不下去，那么不如冒险试一试。
比如除了房地产，西部证券近期研报认为，从专项债投向看，新老基建皆有发力。简单说，货币财政宽松是全面，要大干一场，各种投资都希望撬动。
图表来源|西部证券（特此感谢）
个办法其实是不容易实现的，第二个办法则是政治稳定的国家都愿意做的。
或许可以取得一些效果。最起码，因为目前的情况，部分国家也有推迟加息、小幅度加息，为增长换取空间的可能。
具体到我国，简单说，水多了，房子有一定支撑。
第二，房价不是用来跌的。我们理论上已经不具备大涨基础，非要当然也可以。但是如上文杠杆游戏分析，具备推迟退出宽松的可能，同时其他政策也在放松，房地产获得近几年以来明显的支持。
虽然国家层面要平衡不炒，但是资金杀进去多一些也是希望的。
于此，部分地方形成局部的地产购买效应、价格效应，短期是可能的。但是否具备可持续性，是否可以炒，这就不好说。
房地产2022年至少这些方面会努力，同时出现千奇百怪的现象。
比如，因城施策，各类城市、各种情况都会出来，限购、限贷、限售都可以放开一些，甚至三四线将基本没有限制。
话说回来，三四线城市，过去几年多数也是限制很少的。
还如，少数较大的城市，一下就可以二手房交易大增，比如部分已经出现，或苗头明显，杠杆游戏就不点名。
图表来源|国海证券（特此感谢）
再比如，不仅是减少限制，补贴、税费优惠也是可以的，利率这些就不用说，必须的。
有些城市已经这样在做，对吧。
最后，杠杆游戏要说，降息、降准，以及一切的宽松，最终目的是为了经济增长和就业。因此，无论房地产也好，还是其他行业的过热，经济企稳后，政策面就会适度回归。
所以我要说的是，纸币会永远印，所以房价长期总是涨的，但是各种因素，包括信心、政策面的变化，房子的，终究是个值得思考的问题。
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杠杆游戏张银银2022-03-14 19:35:03
