2022年新年伊始，在这里祝愿每一位读者：
身体健康，万事如意！虎虎生威，吉祥如意！
截至2021年11月，澳大利亚住宅地产的估价达到9.4万亿澳元的新高。销量攀升至近18年来的水平，在范围内，房价年增长达22.2%，为1989年以来的增幅。
去年强劲的房地产市场表现是受多种因素推动的，包括低利率、政府对家庭的财政支持、家庭储蓄也达历史高点和低供给量等。
2021年的增长趋势与2020年的增长趋势类似。独立房屋价格年增长率为24.6%，优于公寓14.2%的增幅。其中悉尼独立屋市场截止2021年12月，总计年增长达到29.6%，公寓增长15.1%。2021年业主在住房市场上对独立式住房的偏好持续占据主导地位。同时ABS住房融资数据显示，过去12个月，自住型贷款占比72.6%，而过去十年的平均比例为65%。CoreLogic之前的研究指出，投资者参与房地产市场以公寓为主导，由于2021年投资者的参与率相对较低，这可能是导致公寓市场增长相对疲软的原因之一。澳大利亚公寓约56%位于悉尼和墨尔本，由于国际边境关闭，海外入境人士的住房需求不足对这些地区的租金和房价造成影响。
悉尼地产市场过去的一年的表现，可以总结概括为以下5点：
疫情让人们对于更大的居住空间以及具有Life Style优质生活环境的物业需求大大增加。
根据上面的2张图，热门地区的房价几乎已经飙升到了历史高点，预测今年的涨幅应该会放缓或停滞甚至小幅下铁。但预计图中的1-4号地区依然会是今年人们追捧的热点，想要在这些地区购买House的买家可能是机会。而去年涨幅不太理想的区域或者被低估的区域今年可能会有一波小涨。以下给到买家的一些建议供参考：
做好充分的预算，同时也要将未来涨息后的还贷金额预计在自己的承受范围内；
寻求同等地区的降级产品（比如联排或者大面积公寓产品）；
居住条件的降低，入市为先，之后再改进或升级（比如装修和扩建等等）；
在热点地区周边寻求适合的产品；
及时锁定利率以抵御未来因升息而带来的风险。
澳大利亚房地产研究机构之一透露，一旦市场见顶，悉尼房价不太可能暴跌，而在较长时期内出现小幅下跌是更有可能出现的结果。在房价经历了旋风般的上涨之后，市场上有人一直盼望着价格暴跌而投机购房。但是CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，尽管此前房价大幅上涨，但并没有出现房地产泡沫。
在过去30年中，悉尼房价跌幅的是2017年年中至2019年的两年时间里，跌幅约为14%，为8.4%。在此之前，房地产市场经历了长期牛市，在以往的四年内将房价推高了近60%。因此下跌只能是缓解了当下部分的价格压力，长线来看只是杯水车薪。
1. 从以上2张图的历史数据来看，澳大利亚房产的调整周期最长不超过22个月。没有人能够准确的预计到房价的点将在何时出现，而点出现的同时也是房价再次回升的时间点。
2. 对于买家而言，只要是适合自己的时机永远是入市的好时机，无论何时。“时机”相对卖家而言比较重要，在同等产品中，房产出售的时间点比何时入市更加关键。
3. 虽然银行预计会在年内开始逐步加息来抵抗通胀，同时APRA也可能会介入，但是如果房市已经开始降温，相信APRA审慎监管局的力度也不会太大。相比之下通胀给人们带来的压力可能会更高，因此寻求硬货产品的需求也会持续。
目前悉尼的独立屋和公寓的价差已经到了历史点，独立屋的中位价格是公寓价格的整整1倍以上，因此会有更多的买家在独立屋市场被帅选下来而流入公寓市场。
悉尼公寓市场空置率由之前的4%降至2.6%，甚至过去一年公寓市场的租金也呈现了7.4%的增长，随着边境的开放，这两项数据会更优化。
今年会有更多的投资者（包括侨民、海外投资者）重新回归市场，而投资者主要关注的是公寓产品。
三房或以上以及小户型带有多功能房的公寓产品会更受买家欢迎。
而在有Life Style的核心区域、带水景的公寓产品也将继续保持领先。
之前因为疫情受影响的悉尼和墨尔本内城区的公寓，今年也将会得到缓和，随着边境的开启重新恢复其竞争力。
从公寓供应量方面来看，在过去几年中，由于公寓供过于求，以及新州政府对于公寓监管力度的加强等等因素，导致投资者对悉尼“期房”公寓的需求锐减。销量下降的同时也大大增加了开发商开发难度，以至于新房公寓的供应预计到2022年呈下降趋势，并且可能会供应不足。
供应不足将导致空置率下降、租金增长，再加上建造原材料的涨价，并最终导致新房公寓的价格增长，更会进一步推高优质地区的公寓价格。
预祝每一位买家在2022年嫩有一份好的收获
澳洲房产物业2022-02-12 08:10:33
