流拍、终止出让、溢价率降低...第二轮土拍市场“遇冷”

导语：相较于首轮土拍的火热，第二轮集中土拍市场“降温”情绪显著。

一方面是市场调控加码叠加房企融资端监管趋严的作用，控地价、稳房价仍是调控核心；另一方面，多地竞拍规则新调整，第二轮集中供地中出现保证金比例上调、房企购地资金来源严查等措施，也在一定程度上提高了房企的参拍门槛和资金成本。

无论从流拍还是溢价率情况来看，第二批集中土拍相比首批集中土拍均有所下降，说明市场正在回归理性，房企拿地趋谨慎。也土拍降温将在一定程度上缓解资源利用率过重所存在的压力。

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土拍市场，寒意逼人

在这个多事之秋的日子里，第二轮集中供地正逐步开启。与首轮集中供地留给市场的火热印象相比，此轮土拍明显降温。流拍、终止出让、溢价率降低、底价成交等成为这一期间的关键词。

从目前完成第二轮集中供地的城市来看，10城土拍大约有149宗土地流拍，土地市场寒意十足。

（部分城市土拍结果尚未出炉，数据存在误差）

和首轮集中土拍相比，成都和沈阳第二轮集中土拍明显降温，尤其是沈阳，降温之势尤其明显。本轮集中土拍，沈阳挂出44宗涉宅，22宗在开拍前一天紧急中止出让，余下的22宗地中3宗流拍，仅成交19宗，流拍率高达57％，较首轮上升了45个百分点。成都虽然流拍情况不似沈阳那样严重，但流拍率也升至26％，与首轮零流拍的情况截然不同。

成都这次供地，拿地开发商多为本地国企以及央企，比如成都市金牛国投产业投资开发有限公司、成都城投置地、成都轨交，以及中铁建、首开、华发、大悦城等，民企里只看到龙湖、复地的身影。

不过，和沈阳二轮土拍全面低热不同，成都此次土拍表现则明显分化，地价封顶竞人才公寓与土地流拍现象并存。

结合各区域的土拍表现来看，高新区和天府新区仍是土拍热点，此次地价封顶的9宗地中有7宗位于这两个区域，如天府新区万安街道TF（07／09）：2021-20地块吸引了12家房企竞拍，最终以4.45亿元的限价及续竞销售型一类人才公寓74％的条件成交。而新都、青白江等外圈层城区，土拍表现明显冷静，多数地块以底价成交为主，大部分流拍与撤牌地块也均位于此区域。

以新都区为例，此次供应的6宗宅地中仅有1宗以底价成交，其余地块或提前中止，或遭遇流拍，而首轮该区域地块均以溢价成交。

成都首批次土拍的时候，市场情绪较高亢，二批次禁止“马甲”公司上场等规则调整后，市场明显回归到一个比较正常的状态，因此第二批拍卖最终结果的话，才是市场上真正的这样一个表现。

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竞拍规则改变，房企拿地更趋理性谨慎

7-8月，土地市场情形开始转变，多城接连叫停供地，土拍规则也一再升级。相较于次集中供地，多地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。涉及合肥、南京、成都、杭州、天津、青岛、济南、福州等多个热点城市。

如以“增加报价随机值”、“限房价”“严控溢价率”“严禁马甲参拍”来降低市场热度，以“摇号”“一次性报价”“品质竞争”替代此前的“竞自持”来降低房企的拿地成本和凸显品质导向，以“资金来源”“付款周期”等保障安全。

政府展开集中供地，是为了实现“三稳”目标，但从热点城市首批集中供地的实际情况来看，土地市场热度不降反升，进一步增强了房价上扬的预期。这样的市场表现，一定程度与试点集中供地的初衷相悖。各城市第二轮集中供地的拍地规则有所调整就不难理解了。

自然资源部在8月曾召开闭门会议，要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15％，且不得提高起拍价，被视为地方政府让利。

从监管政策来看，目前已被纳入“三道红线”试点的重点房企，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40％，这一指标也进一步约束房企拿地的投入。

房企中期业绩会上，万科、旭辉、融创等房企纷纷表态不拿高价地，“以销定投”“避开热点地块”“保障利润率”成为房企不约而同的选择。

上半年楼市表现还好的时候，房企的积极性相对高，但下半年市场有所降温，叠加年底回款问题，因此房企会在拿地方面做一些择取。一方面是选择市场较好的城市，表现不好的城市，可能就先收一收。另一个方面就是同一个城市里边质地不好的土地，或一些要求自持的商业性土地，房企参与的积极性应该也不会很高。

随着近期房企债务压力和经营压力大的案例不断增多，房企各类担忧增加，拿地意愿减弱，对各城土地供应目标的完全构成较大挑战。

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房企未来的机会与风险

从整体来看，虽然第二轮集中供地中多城土拍规则升级，但供应量的充足及进一步完善的土拍制度，势必会给房地产企业更多的机会。

比如天津8月10号调控的主要方向，控地价、稳房价、保品质。中止出让的城市将向稳定实际地价转变，包括降低溢价、修改竞拍方式、加强房企资格审查等。

供地政策的调整对房企而言，的确是一大利好。土地侧调控由“控地价”向“控实际地价”转变，意味着这些热点城市实际地价将会保持平稳，在一定层面上降低了房企拿地成本，使得之前以“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定的释放。在竞品质上，未来房企更需要修炼建筑品质和管理能力等内功。

但保障金门槛升级、“竞品质”试点、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多新规。加之杭州、南京等城市进一步收紧了落户和购房新政，预计重点城市第二轮集中供地的热度将有所下滑。

一般来说，中小房企受制于规模、资金、管理等因素影响，市土地市场竞争不足。各城市公布的土拍新政中，多项调整利好房企，特别是中小房企。比如在第二轮集中土拍中，多城普遍下调溢价率上限，并且明文规定严禁一家房企多个马甲竞拍等措施，加大了中小房企拿地的机会。