8月6日,深圳成为中止第二批集中供地的城市,随后上海、青岛、济南等城市跟进。直至8月18日,杭州和沈阳同日终止和延期第二轮集中供地中出让的地块后,已有16城推迟和调整了二轮集中土拍出让时间与内容。
第二轮土拍“变局”背后,与近期业内盛传的自然资源部闭门会议中,对集中供地试点城市土地出让政策调整有关。从已完成土拍调整的城市来看,调整内容集中于房企资质审查、资金来源,调整土拍规则及溢价上限。
新的土拍机制已陆续呈现,多个城市的调整,印证了此前自然资源部的相关规定:单宗土地溢价上限不得超过15%;不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价;到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案等方式决定土地归属。一个大的趋势是,未来重点城市土拍将进入摇号时代。
值得注意的是,竞配建的土拍规则被更完善的制度所替代,未来在不竞配建,加上溢价率15%上限约束,房地产企业不断被压缩的项目利润空间也有望回归合理水平,不同城市而言,此前被明显压制的深圳和杭州值得期许。
整体来看,一旦土拍新规“靴子落地”,溢价率不超过15%和地价上限后采取摇号、一次性报价、竞品质等方式决定土地归属,在房价稳定的前提下,超过一半的城市接下来成交项目的利润空间较首轮都将有所提升,同时也有利于缓解房地产企业的成本压力。
接下来,深圳、杭州等热点城市将迎来优质用地的拿地机会,而那些首轮集中拍地中热度较高、竞配建比例较高的城市,单位拿地成本预计较此前可减少两成,二三轮集中拍地时值得重点关注。
值得注意的是,在新的土拍规则下,土地市场或将长期出现低中签率与流拍并存的冷热不均现象,这对地方政府尤其是像长沙、郑州这类城市,在确定供地结构和出让条件设置上提出了较高的要求,防止出现大规模流拍的现象。