最近，二手房停贷、暂停的消息频发，主要出现在一些热点二线城市。据悉，以上情况已在武汉、杭州、重庆等地开始出现。同时，许多城市的抵押贷款利率也一路上升。针对上述现象的原因，多数银行表示，受抵押贷款调控政策的影响。
房地产贷款集中管理制度政策自今年1月1日实施以来已有半年。经过持续整治，资金过度流入房地产市场的问题已经初步扭转。由于监管部门已经开始房地产贷款集中管理，未来房地产贷款增速不会再快速增长，但仍面临一些问题需要解决。
尽管房地产贷款增长速度得到控制，但也应注意其它贷款的资金用途和流向，防止个人经营贷款、消费贷款等资金挪用于购房；此外，还应防止流动资金贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金挪用于房地产开发，从而削弱政策效应。
银行逐渐消化按揭集中管理政策
最近，许多银行提高了抵押贷款利率。例如，包括国有银行和股份制银行在内的广州银行再次提高了抵押贷款利率。在热点二线城市中，杭州、重庆、南京、武汉、郑州等地的银行抵押贷款业务出现收紧迹象。一些银行暂停二手房贷款业务，甚至一些银行暂停接受新的抵押贷款业务。
自今年第二季度以来，大多数城市的抵押贷款利率持续上升。根据某研究院最近发布的72个城市银行抵押贷款利率简报，6月份信贷控制持续高压，多个城市抵押贷款利率上调超过30BP。2021年6月，套和第二套房贷利率指数连续7个月上升。从6月份主流利率平均值来看，套是5.52％，第二套是5.76％，银行签约周期一般在46-50天之间波动。
6月，72个城市的平均贷款周期为50天，比上个月延长了2天，其中60％以上的城市延长了贷款周期。
不难发现，抵押贷款额度紧张的城市，正是一段时间以来成交火热、房价上涨迅速的城市。针对抵押贷款紧张的原因，许多银行业内人士表示，这是金融机构在今年实施的房地产贷款集中管理制度下主动调控的结果。
许多数据表明，房地产金融调控的效果正在初步显现。
目前，中国房地产融资呈现出五个持续下滑的特点。截至今年4月底，银行业房地产贷款同比增长10.5％，创下8年新低；房地产贷款占各种贷款的比例同比下降0.5个百分点，连续7个月下降；投资房地产的理财产品规模同比下降36％；房地产信托余额比去年同期下降13.6％左右，自2019年6月以来呈持续下降趋势；银行通过特定目的载体投资房地产领域，资金规模持续下降。
中央银行公布的统计数据显示，2021年5月，居民中长期贷款增加4426亿元，比4月份减少10％。居民中长期贷款主要以购房贷款为主，居民部门中长期贷款增加额连续两个月下降。
抵押贷款新政考验银行业资产调整能力
从目前的实施来看，抵押贷款政策的实施效果初步显现。然而，在实施过程中仍有一些问题需要解决。
在银行根据房地产贷款集中管理进行整改的同时，有三个潜在的风险需要注意。首先，从房地产贷款的内部管理来看，在实施监管要求的过程中，要注意完善客户集中风险限额指标，降低大额信贷集中风险；其次，要注意调整信用政策，尤其是在融资有限的背景下，房地产企业的信用风险抬头，加强对房地产企业的严格名单控制；此外，由于中国房地产贷款余额大，房地产贷款规模下降，比例增长回归，商业银行的资产配置面临重大调整，在资产短缺的背景下，欠配问题也将成为银行的考验。
银行业内人士指出，按揭集中管理规定对银行资产负债表的影响表现在各个方面。对于银行来说，房地产贷款的投入金额减少，会迫使其调整资产结构。
举例来说，6月25日，招行副行长王良在股东大会上表示，与去年相比，该行季度房地产集中度和住房抵押贷款集中度分别下降0.59个百分点和0.67个百分点，小额贷款持续快速增长，信用卡贷款恢复增长，弥补了住房贷款减少的缺口。本行季度净息差为2.58％，较去年同期下降3bp，展望全年，预计净息差将在去年基础上下降，主要是因为贷款资产端明显下降，贷款价格明显下降，高房地产贷款受到限制等原因。
正常的住房需求仍然需要合理的保障，因此需要严格审查购房者的资金来源、购房资格等，在贷款首付比例、利率等方面对需求群体进行差异化支持，增加住房租赁市场的金融支持等。房贷收紧背后的政策意图是打击房地产投机行为，为房地产市场提供杠杆，降低金融体系潜在的系统风险。在不炒房的基调下，限额控制不等于不贷款。
购房需求相对于住房供应而言，目前人口流入地区土地供应不足，导致房价上涨，监管为控制房价上涨，必须从需求方面加以压制。
繁华楼市2021-07-09 09:29:19
