揽金超万亿！22城集中供地首秀收官，开发商拿地“冷静”了吗？

22城首次集中供地终于画上了句号。

今年3月起，22座重点城市率先实行土地出让“两集中”新政，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，为的是稳地价、稳房价、稳预期。

随着首批集中供地正式结束，22城的土拍数据也一一出炉。控地价的目的达到了吗？房价真地稳住了吗？我们一起来看具体数据！

22城揽金超万亿 土拍平均溢价率大幅回落

此次两集中供地城市在土拍规则方面特点突出，限地价、触顶摇号、杜绝马甲、高溢价对应付款要求、产业引入要求等方式，对溢价率控制均起到一定抑制作用。

据中指研究院数据，“22城”批供地中，共推出799宗住宅用地，成交规划建面10435万平米，成交土地出让金10495.7亿元。

22城批成交规划总建面占去年的29.9%，其中，有北京、广州、苏州、成交规划建面同比2020年超50%；22城土地出让金同比去年占比为39.9%，其中，北京、南京、重庆、天津，出让金同比去年超50%，北京，出让金占比63.4%。 成交楼面均价中，仅3个城市为负，分别是广州、武汉、苏州。

从溢价率来看，土拍平均溢价率大幅回落，环比下降8.6个百分点至16.8%，并出现各能级城市普降的现象。

城市热度分化，呈现“冰火”两重天

但具体来看，热点城市的土拍竞争仍然十分激烈，重庆、杭州、深圳、厦门、宁波、合肥等城市溢价率均在25%以上，“封顶+竞自持（配建）”已成常态。其中，重庆43宗地块无一流拍，平均溢价率高达43%，排名，较2020年全年增长33个百分点，有地块出现130%的溢价率，成交楼面均价较去年全年上涨51%。

北京看似溢价不高，实则是受限于“史上最严”的土拍规则——既限定地价和房价天花板，又要求医院、学校、道路、公租房等诸多配建，限定开发商竞拍高标准住宅，同时开发商承诺未来销售价格。

7.5%的溢价率背后，实力较强的房企激烈竞争，如万科、中海等报名了多宗土地的竞拍。最终30宗地全部成功出让，10宗进入竞高标准建设方案阶段，总成交金额破千亿元。

开发商拿地开始谨慎？

“土地两集中”政策出台以后，各企业在一座城市一年只有3次机会参与土拍，同时对短期资金提出更高要求，这使得各家房企不得不更理性决策，精准拿地。

从本次集中拍卖的整体数据不难看出，国企央企、头部房企依然是拿地主力，这类企业在资金实力、融资、渠道等都更具优势。相应的，资金实力和地缘性较弱的中小房企或外来房企，拿地愈难。

为分摊成本、规避开发风险，房企抱团的趋势明显，以联合体方式“拼单”拿地。

一边是拿地容错率降低，一边是抗风险需求增强，“两集中”政策势必会加速地产行业的结构分化，资源持续向优质房企汇聚，强者愈强，同时加速房企出清和行业集中度的提升。

房企拿地必然会越来越谨慎。

结语

22城的首批集中供地即将告一段落，但“两集中”政策对房地产行业投资布局的影响将是深远而持久的。

首先，对土地市场来说，城市和板块之间将进一步分化，房企更需“精准拿地”。

从土地供给侧来看，“两集中”政策将分散在12个月的土地资源集中在个别月份供应，对此房企需要短期内准备大量资金；同时在需求侧，受“三道红线”及“房贷集中管理”的影响，房企面临较强的融资约束，这意味着房企拿地的容错率变低，企业需要在不同地块间做出取舍，把钱花在刀刃上。

因此，重点区域的土拍竞争或将增强，而非核心的区域则会面临土地价格下跌、销售去化压力上升的风险。