作者：澳洲资深投资顾问经理 Annie 李 公众号：澳洲房产 物业投资
自从Opal Tower和Mascot Towers的事件后，新州买家对于购买公寓持保留态度。这次的危机，并不是意外，而是源于澳洲建筑制度无法对开发商 和建筑商实现有效监管。事故的发生也引起了新州政府的重视，于2020年6月3日至6月4日，新南威尔士州议会 (Parliament of New South Wales) 相继通过了《住宅公寓 建筑物（合规和执法权）法案2020 》和《设计和建筑师 从业者法案2020》这两项重要法案（简称RAB Act和D&BP Act）。
这将让大部分公寓买家的权益得到进一步保障（因为以前的法案大多数都是针对独立屋或矮层砖房，对于高于三层的公寓来说，监管权限和追责途径其实是非常有限的）。这两项全新法案加入了重要条款，对民用住宅（尤其是高层 公寓）的质量起到保障作用。
这两项法案分别将于什么时候生效？
①《住宅公寓 建筑物（合规和执法权）法案2020 》将于2020年9月1日生效。
②《设计和建筑师 从业者法案2020》将于2021年7月1日生效。
《住宅公寓 建筑物法案2020 》的 主要内容
①要求开发商 必须在申请入住许可证（Occupation Certificate）之前的6-12个月之内做出预先通知。
②引入了新的权力部门，在预通知期间对建筑工作进行监管。
新的权力部门 主要有哪些权限？
①有权对（正在进行的）建筑工作进行调查（例如，针对严重建筑缺陷（Serious Defects）或者是否符合澳大利亚建筑规范（Building Code of Australia）和澳大利亚标准（Australian Standards）进行调查）。
②如果建设过程中被查到存在严重的建筑缺陷（Serious Defects）或者未按《2015年物业管理 法》（Strata Schemes Management Act 2015）要求提交相应的建筑保证金 （Building Bond），该部门有权阻止入住许可证（Occupation Certificate）的签发或建筑平面图（Strata Plan）的注册。
③有权向开发商 发出停工令，并要求进行整改。
④有权要求开发商 向有关部门支付建筑整改费用。
该法案是否 具有可追溯性？
是的，该法案对过去十年内的开发建设行为均有权进行监管。所有新落成及楼龄 不足10年的公寓业主 立立即成为受益者，其中也包括那些购买了有缺陷公寓的业主。
《设计和建筑师 从业者法案2020》主要内容
①保障土地 所有者的利益。
②引入新的系统，对设计和建筑活动进行更加规范的管理。其中包括对设计师，工程师，建筑商及其他专业从业人员进行注册。
该法案适用于 什么样的住宅？
①所有新建住宅。
②近十年内建成的二手住宅。
（上述住宅包括公寓、联排别墅 和独立屋等所有居住类用途的建筑）
房子有建筑缺陷（Defects） 该由谁负责修复？
所有参与该住宅建造的个人或公司都将承担责任，包括总承包商、分包商、制造商、供应商以及各类顾问。
房子装修 后出现建筑缺陷是否仍在该法案保护范围内？
是的，该法案约束着任何一个参与建设活动的人，其中建设活动包括：
①建造一个住宅类建筑。
②对住宅类建筑进行改动或加建。
③住宅类建筑的维修，翻新或防护性处理。
④建设前期的建筑设计阶段。
⑤建筑产品的制造和供应。
⑥参与建设中的监督、协调和项目管理环节。
新的系统 是什么？
①所有设计师、工程师、建筑工人以及其他专业从业人员（包括进行维护的人员）都必须进行注册。
②所有设计成果必须经过注册设计师的认证声明。
③所有建设活动必须经过注册建筑工人的认证声明（该声明必须在建筑获得入住许可证（Occupation Certificate）之前完成）。
④设计者、工程师和建筑工人必须购买相应的保险（具体细节将在以后公布）。
⑤新的权力部门可介入调查，并有权针对不合规的建筑活动发布停工令。
另外，该系统也将督促业界更加遵守现有的澳大利亚建筑规范（Building Code of Australia）。
与现行的 其他普通法案的关系是？
该法案不凌驾于或推翻现行任何相关法案，而是现行法案的完善和补充。
以上就是上个月新颁布的《住宅公寓 建筑物（合规和执法权）法案2020 》和《设计和建筑师 从业者法案2020》解读的所有内容。这两项全新的法案不仅仅在开发建设的过程中引入了新的第三方权力部门进行监管和干预，大大增加了住宅建筑获得入住许可证的难度；也在从业人员的专业性上进行了更高要求的注册管理；同时对住宅建筑在建成后可能会产生的质量问题赋予了责任追溯和要求赔偿的权力，力度之大前所未有。我相信这两项法案的颁布将对整个悉尼公寓市场产生极为深远的影响。
Bu 的介入
对于新州公寓质量存在问题的现状，新州政府任命NSW Bu设立专项小组，负责监管审计新州的建筑项目，希望对建筑行业实施有效监管，促进消费者信心恢复。
被新州政府任命为新州建筑事务专员的钱德勒（David Chandler）正在使用其被赋予的前所未有的法律权力对该州各地的建设项目标准产生重大影响。据悉，David Chandler已经对新州近千套未合规的公寓下令进行整修，涉事公寓总价值超过5亿澳元。
据澳洲Domain房地产 网消息，6个月前，钱德勒被新州政府赋予了进入和检查建筑工地、发布整改和停工令、遏止对不达标的房产 进行结算的权利。行业观察人士表示，David Chandler钱德勒正在证明他是新州的救星。
去年9月1日根据新州《2020年住宅公寓 建筑（合规和执法权力）法案》获得新的权力，此后他组建了一支由25人组成的审计团队，并已进行了46次建筑审计，评估它们是否应该获得入住证书。David Chandler已经警告了近 1000套公寓的开发商 ， Chandler的一句话， 悉尼任何一个在建工程 就可以停工或继续。
相信以上一系列的新保护法将有效的改善 有关住宅公寓 建筑质量的问题，对于提高消费者的信心是起到积极作用的。
澳洲房产物业2021-04-28 12:05:03
