买地建房系列篇：建筑合同细节

原创作者： 持牌资深投资顾问经理: Annie 李   微信公众号：澳洲房产物业投资

建房或房屋的建筑合同，不管是哪一种情况，都是具有法律效应的协议。合同是根据建筑商和买方即甲方，双方同意的事宜而达成的一个书面上的法律协议。甲方必须对这个合同彻底理解，以便房屋建造顺利完工。

常见问题

无法如期开建。。。

工期一再拖延。。。

价格出现浮动。。。

甲方即业主被追责。。。

出现诸多纠纷，对簿公堂。。。

• 其实很多情况是买家在签订合同的时候对于建筑合同的不了解，未仔细阅读条款和细节，或者更多是贪图报价的便宜，找了一些不负责任的小型建造商。

• 其实买地建房是非常个性化的产品，每一份建造合同都可以不同，因此更彰显示合同细节的重要性。

• 一份完善的合同，是减少施工中可能发生问题的保障。如果合同不完善，有可能发生的施工过程的争吵，造成施工周期的延长，给房东造成经济压力。

  
  

• 如果买家本身对于这一领域不太了解或者是初次买地建房的情况下，笔者还是建议听取一些专业人士的建议，以及选择一些靠谱和有口碑的产品为先。

  
  

建造合同种类

ABIC 合同：

让建筑师参与管理的ABIC 合同（The Australian Building Industry Contracts 这种合同极度不受施工队欢迎，在家庭房屋建造市面上极少会遇见这一类的合同了），这种合同是让建筑师作为项目的监理，由他 / 她来审核工程的进展，并且是由建筑师来审批进度付款的。好处是建造能得到建筑师的监管，质量能有比较好的保障，坏处就是建造成本很难获得控制；

 ISO4300 合同：

设计与施工合同（design and contruct contract, 也叫 ISO4300 合同 ），就是在获得建筑审批之后，施工图交给施工队来负责，这种合同，理论上会有一个项目管理经理（project manager）来监管项目。好处就是项目的工程预算能得到很好的控制，不好的地方就是有时候为了控制造价和时间会以牺牲建筑的质量或美观为代价；

Builder Contract：

包工头合同（builder contract），这并不是一个正式的名字，它包括了几种合同：公平交易署的房屋建造合同（Home building contract - NSW fair trading)，建造大师合同(master builder contract) 等等，这一类合同是目前市面上最流行的合同，大部分project homes （VIC 叫 volume homes）和小型施工队所采用的合同，因为这一类合同对于施工队的利益保障是的。由于目前的情况，好的施工队很难找，而且愿意采用这一类合同的施工队的造价会比采用其他合同的施工队价格要便宜至少10%，所以大部分客人都愿意签这种合同。

合同注意事项

乙方有没有提供施工牌照的信息？ 甲方需要检查乙方的施工牌照信息是否齐全，乙方在这个问题上不能有任何隐瞒。

乙方的施工牌照是否可以做合同内指定的项目工作范围。

合同上标注的施工方的牌照信息是否跟施工方提供的信息一致；签合同的人是不是持牌人？

合同里面包含的图纸、设计说明是否就是甲方所要求的建造范围（图纸和设计说明越清楚，越准确，未来发生纠纷的可能性就越少）；

合同是否很清晰的标明了合同价格，或者明确的警醒说明合同价格并不清楚？

如果合同价格可能会变化，是否有一个警告，说明合同价格可能变化的因素。

☑ 清楚明确标明合同冷静期（一般是5个工作日）

定金是否在法定的10%或以内

合同是否清楚说明工程进度付款的细节

是否明确合同价格变更的流程

是否明确是谁负责来取得市政厅所要求的批文或者工程相关的批文（PCA\CC\OC)

☑ 施工方是否已经购买“房屋建造赔偿基金保险”H

合同是否包含了关于合同在什么情况下可以终止的说明

是否标明开工和完工期限，以及具体的延期赔偿条款事项

变更材料的条款规定（甲方或乙方）

甲方延迟付款的罚款利息说明

☑ 清晰列明经过双方协议后一致认可的合同价格，以及其所包含的每一个工程范畴，建造、接通环节，涉及的材料、材质、数量、尺寸以及清洁等因素（比如：Frag 木架规格大小，Studs 间距，Roof Trusses 屋梁的间距和尺寸，风速，屋身的高度，Floor Joists 地板尺寸和间距和地板材料的厚度，Roofing 屋顶的覆盖材料和pitch，Concreting  Pier混凝土， slab地基规格，车库，车道、白蚁防护。。。）

 是否附上承诺的质保证书

 在新州承包商是否向您提供了“消费者建筑指南”的副本，该指南提供了有关您在新南威尔士州住房建筑法律下的权利和责任的重要信息以及告诉您从何处获取更多信息

 仔细阅读Special Conditions的具体条款

合同技术性事项

在准备开工建造前的测绘阶段，也就是我们说的“Site infrastructure ”中，建造商应该提供甲方的测绘报告包括（新州为例）：

 Contour survey (if required) 地形轮廓测量， Geotechnical report 岩土工程报告

C住宅建筑图纸

Sydney Water Diagram 悉尼水务局的管道图

C市政府/认证建筑许可 或CDC

 Hydraulics plans (if applicable) 供水和排水图

 Basix and ABSA certificates 建筑可持续发展指数

 Structural engineering plans 结构工程师的图纸

Sydney Water Quick Check (if applicable) 悉尼水务局快速审查

 Sewer peg out (if applicable)* 下水道的测绘

Landscape concept plans (if applicable) 景观概念计划

H住房建设赔偿基金保险证书

Cert或者 Bu施工方公共风险保险

总结： 合同的审核是建房成功的一半，一个好的合同是你在法律上的保障，一个好的合同可以避免设计和施工中的误解，不理解和错误。

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