土地+别墅系列篇：买地建房须知

原创作者： 持牌资深投资顾问经理: Annie 李   微信公众号：澳洲房产物业投资

随着房价的日趋增高和海外买家印花税的提高，新建别墅套餐 House Land Package 越来越受到买家的喜爱，最主要的原因，除了可以有带大面积土地，全新新房，根据自己意愿设计建造和独立产权之外，还有印花税只需要交土地部分的，也就是说和买公寓或者已经建好项目相比，几乎直接省去了一半的印花税！

买家须知

继上两篇土地+别墅系列篇之：

➡【点击阅读 】土地+别墅（House &Land ) 系列篇：购买流程

➡【点击阅读 】土地+别墅系列篇：建造报价隐藏费用知多少

➡ 大家对于土地+别墅套餐，也就是我们所说的House &Land Package应该有了初步的了解。当买家完成土地交割后，就要开始做建房的准备了，开工之前需要准备哪一些文件？

‼ 根据澳大利亚的土地法规定，土地所有者必须对其拥有土地上的所有事和物承担一切法律责任。换句话来说，如果Builder（建造商）在建造过程中出现任何的问题，与当地市政府规定有出入时，或者造成任何的人员伤亡，土地的所有者必须承担法律责任而不是建筑公司。

那么如何才能避免此类情况出现，让业主得到更好的保障呢？此文以新州（悉尼）为例，其它州也是类同，新州相对是最复杂和要求最严格的。

建筑设计申请

➡ 一种是通过报Council（当地市政）申请Development Application, 也就是我们常说的DA。

➡ 另外一种是通过PCA （principal certifying authority）来审批的CDC （complying development certificate）。

DA---Development Application

DA的申请相对来说比较繁复，设计除了要满足本地政府要求，还要展示给周边邻居看，邻居可以提修改意见。所以一般大部分人不太喜欢通过这种方式做申请，但是对于在历史文化保护区，火险保护区范围内的房子，另外就是房子落差变化比较大的房子，就必须通过DA 来申请，新洲的DA一般需要6个星期到三个月来审核。

拿到DA后相当于规划上的报批，但不等于DA申请通过了就可以建房了。对于施工方来说，他们还需要一个施工许可证（CC）才可以施工，而这个施工许可是需要PCA 来审批的。

DA的审批，关注点是规划上的大方向，所以相关的审核条款也是跟规划上的要求相关，通常包括了LEP和DCP，LEP是一个法规性的要求，而DCP是一个控制性规划要求。

• Local Environmental Plan — LEP

本地环境规划需要注意的是LEP，是法规，是有法律效应的条例，设计上必须严格遵守的条款。LEP一般情况下包括了以下相关资料需要了解的：

➡ Zoning map：房屋所在区域密度

➡ FSR （floor space ratio）：容积率，也就是建筑面积跟土地面积的比例，这是代表了一个地上允许建多大面积的房子。

➡ HOB （height of building）：房屋的限高

➡ Heritage and conservation：有历史保留价值的区域

➡ Bush fire zone ：山火危险区域

➡ Land Size （土地面积）或者是 Minimum lot size （土地面积），这是一个牵涉到开发分地的条款。

Zoning里面还需要关注的是Acid Sulfate Soils Map（酸性土壤地图），Land Reservation Acquisition Map （政府保留用地，一般会用作基建设备），Special Provisions Area Map （空间保留用地，一般用来做公园保留用地），Active street Frontage （活跃街面用地，一般为商业街区用地）。

• Development Control Plan — DCP

发展控制规划，是一个牵涉到房屋设计的规划，这个规划基本是控制了房屋从设计到建筑整个流程，包括了以下几个方面：

➡ Building Height（建筑限高），虽然在LEP里面已经有阐述房屋限高，但是在DCP里面对房屋限高做出了更详细的解说。

➡ Building Envelop and Setback （建筑体量与红线退缩）需要注意的是每个council对于建筑红线退缩都有少许不一样的要求，即使是同一个council，也有可能有特殊区域有不一样的要求，并不能说邻居做了，我也一定能做。虽然理论上有很高可能性，但是还是要重新审查的，这一步是不能省略的。

➡ Character, Design, Streetscape and View Sharing （特性、设计、街景与共享景观）。对于很多朋友来说，房子是自己的物业，情理上来说，应该对物业拥有的设计与管理的权力。在澳洲却并不是这样的，对于政府来说，对于规划来说，房子并不是孤立的，一栋房子的外观有可能对整个街区，本地环境造成或多或少的影响。

➡ Sustainable Development 可持续性发展。这是在设计上非常大的一个课题，它包含了，日照、采光（室内与室外），通风，保温，隔热，隔音，景观与物种，节能，水处理（集水箱与污水处理），建材使用，健康与舒适，垃圾处理（主要针对建造过程中产生的垃圾）等等。

另外需要注意的一点，DA的审批是有实效性的（通常是2年，也有的给5年，不同Council可能会有不同指引，不过即使是5年，也有可能可以延期）。

CDC---Complying Development Certificate

CDC的申请相对于DA来说比较简单，这是一个满足所有要求的发展申请，设计必须满足SEPP 2008（state environmental planning policy 2008), CDC申请它是将DA和CC合并一起申请的一种快递审批途径。申请CDC的图纸还需要有结构，污水， BASIX等的图纸一同递交，所有的设计都必须满足施工许可的深度要求，所以一旦通过，是不需要获得邻居的同意，只需要在审批证书批复前两周，由PCA发信通知邻居即可，邻居无权去反对设计。CDC的特点就是速度快高效，尤其适合有贷款人士的业主，一般来讲Builder都会选择CDC的申请。

但是CDC也有局限性；正如前文所说的，如果房子在历史文化保护区内，在火险保护区内，或者房子落差超过1米以上，都不可以通过CDC来申请；另外如果需要阳台或露台超过25平米以上的，也不可以通过CDC申请，只能通过DA申请批复。简单来说以下情况是不可以进行CDC申请，必须通过DA申请的：

• 房子在历史文化保护区内，可能是建筑本身，也有可能是周边景观（heritage conservation zone）;

• 在火险保护区内(Bushfire Prone zone);

  
  

• 房子落差超过1米以上;

  
  

• 阳台或露台超过25平米以上的

“有些情况”

‼ 有些不合格的建造商在前期审核图纸和设计申请方面就很难拿到批文，所以也就是为什么有些业主的土地空置了几年都无法开建的原因所在。

‼ 有些建造商（builder）在房屋建好过程中，由于技术和施工问题修改图纸，更没有跟足施工正常流程再次进行审批，导致最终无法拿到OC（居住许可证）。

▶ 有些Builder（建筑公司）会收取一定的前期设计和申报申请的费用，也有些由建筑公司承担。

施工许可证（CC）

在DA申请的时候，其实Council需要审批更多的是规划上的需求，而不是对房屋建造方式的审批，最简单一个例子，房子外墙到底是双砖的还是单砖的，Council是不会去管的，结构图也是不需要的，更甚者，即使DA图纸里面的设计不满足Building Code Australia（澳洲建筑规范），也还是可以通过DA审批的。

但是在CC阶段，以上谈到的都是必须的，除此以外所有的设计都需要配合，如果这个阶段，设计没有配合好，在施工过程会出现很多问题的。换而言之，CC阶段的图纸才是施工需要的图纸。土质报告是非常重要的一环，因为这个会直接影响到结构设计，从而影响造价的。

CC在施工之前需要申请的，包括了以下部分的内容：

• 建造要确保满足BCA的要求（building code of Australia，澳洲建筑规范）；

• 确保施工图纸与审批的DA图纸相符合；（其实可以有少许改动，但是不能太明显）；

• DA审批文件中的条款，必须在CC图纸中全部满足；

• 作为发展审批的保证金需要缴付；（如果在施工过程中并没有损坏公共设施，例如：人行道，车道等，这部分保证金会在工程结束后返还）

• 发展审批中提到的所有款项都需要缴付（例如：section 94，一般是发展预计造价的一个百分比）；

• 如果是改变现有房屋用途，或者改变现有建筑的建造，结构设计和防火规范都需要得到满足（即要提供各种结构图纸与防火设计图纸）

前文提到DA的审批是由Council来审批的，而CC就是由Principal Certify Authority（简称PCA）来审批的。PCA可以是Council内部的有资质审批人员，也可以是独立第三方的具有牌照的审核人员来审批。

PCA需要审批CC图纸，以确保CC图纸里的设计完全满足各项设计规范要求，但是请注意一点，PCA不是建筑师，他们不需要确保设计美观与否，只是确保设计满足规范而已，因此每一页的图纸都需要有盖章的。PCA不仅仅审核图纸，他们还需要监管开发的施工过程，并对建造过程中的主要节点进行监督，以确保施工满足规范要求。当建造完毕，PCA还需要进行最后结束前的审查，如果施工满足规范，PCA将会发出入住许可证书--OC。

PCA 是何方神圣？

PCA是一个独立于甲方、设计师与施工方外的第三方监管机构/人员，他们只关注房屋的设计与施工是否满足各种现行建筑规范，他们的工作还包括：

• 检查builder是否拥有牌照；

• 检查设计是否满足施工要求，包括了Council发出的DA审核，及其附带条件；

• 对施工过程中的重要节点进行监管；

• 通知房主和builder去修正建造中发现的问题，以使建筑满足使用和居住要求；

• 发出入住证明--OC。

在建造过程的重要时间点，builder是需要通知PCA去进行检查的，有时候PCA也需要依靠相关的专业人士提供施工检验报告，例如，结构工程师需要检验房屋的基座是否满足要求，防火专家需要提供防火工程师报告（多见于大型项目）等。

住房建筑补偿保险

住房建筑补偿保险英文全名为：

H

此项保险的前身为住房保修保险（Home Warranty Insurance）。HBC的目的是保护业主免于遭受，建筑商(Builder)由于破产、死亡、被吊销执照或被法院起诉而无法完工或者完成修缮工作，而产生的损失。与建筑商（Builder）签订建房合同，在房屋开建或者Builder向业主收取笔付款之前，建筑商必须向您提供此项HBC保险证明。HBC “住房建筑补偿保险”适用于三层建筑及以下的新旧房屋搭建及整修（建筑合约价格必须在$20,000以上）。

Certificate of Placement – Public and Products Liability

施工方公共风险保险英文全名为：

Cert或者 Bu

此项保险是强制性投保，它应对的是第三方的死亡或受伤，财产损失或损坏承担责任的情况下所遭受的经济风险。土地所有者对其土地上的人员安全以及第三方财产负有责任。通常在澳大利亚强制性要求的以专业责任险（Professional Indemnity Insurance）为例，需要持有保额两千万的专业责任险。

欢迎持续关注我的有关House &Land（买地建房）的系列篇。 有任何问题欢迎于我取得联系，谢谢！