原创作者： 持牌资深投资顾问经理: Annie 李 微信公众号：澳洲房产物业投资
前言
对于大多数买家而言，盖房子是一个很陌生的领域，需要和设计师、建造商、水管工、油漆匠等专业人士沟通，所以开发商提供House &Land Package这样的打包产品来方便买家。但是即使是House &Land Package，就同样一块土地，不同建造商的报价也是参差不齐的，低的报价的确吸引人的眼球，但是天上真的能掉下馅饼？当然高价格也不是就万无一失了。House &Land的产品中到底有多少因素造成了价格差，你了解吗？
Part One
【知识普及】
首先来做一下知识的普及，一般来讲现在悉尼建造一个独立别墅，建造均价大概在每平米$1800-$2000澳元，墨尔本在$1600-$1800/平米，布里斯本在$1400-$1600/平米【这个价格是建造价格，土地部分不计算在内】。
以悉尼为例打个比方：建造一个150平米的别墅，造价应该在27万-30万澳元上下，当然这是最标配的装修标准，但已经完全适合直接居住了。当然市面上也有报价在$1200/平米左右的，看似非常诱人，但实际这只是个“裸”报价，其中还有很多项目是需要另外加钱的，比如：测量、设计画图、土地平整、房顶材料、空调、卫浴、厨房、厨具车道、车库围栏、花园、建造垃圾清理等等。也就是说，在这个报价下建造出来的房子还未能达到住人的标准。
大部分建筑商每年都会涨价3-5%，因为人工每年在涨，材料也在涨。所以凡是远低于市场均价的报价存在很大一部分不为人知的隐藏费用。
很多买家最初存在着害怕被人割韭菜的心态而选择一些看着亲民的最初报价，但当最终价格出来后，不得延迟建造或者直接放弃，因为实际结果要比原本的预算高出太多，好则几万多则十几万澳元，一点都不夸张！
Part Two
【建造流程】
我们先来了解一下，通常一套别墅的建造具体流程有哪些：
1. 测绘
2. 审批DA
3. 土地平整
4. 地基
6. 框架和砖工
7. 屋顶
8. 屋顶以及排水系统
9. 电力系统
10. 下水管道
11. 石膏墙体和天花板
12. 门窗框架和玻璃
13. 柜子和卫浴安装
14. 开关、电器安装
15. 油漆
16. 卫浴玻璃安装
17. 车道铺设
18. 花园和围栏
19. 车库门
20. 安装防蚊纱门窗和安全门（大门）
21. 全屋清洁以及建筑垃圾清理
22. 工程完成的检查
23. 交割钥匙，恭喜入住。
Part Three
【隐藏费用通常在哪些环节】
了解了房屋建造的流程后，那就让我们来具体看看，造成价格浮动大的因素或者容易忽略的环节会在哪儿。
测绘报价 的费用在$2000澳元左右，这笔钱一般是要预付的。
勘测主要是针对Site Cost的报价，具体会出现以下两种情况：
a. 买家已经购买土地，自行找建造商建房。在这种情况下，建造商要根据您家土地的位置和地形进行勘测，调取土地地形资料进行分析，通过了解坡度、周边水管的位置等等，对Site Cost的预算和房屋设计做出预判，基本上这种独立的承建商不会给FIX CONTRACT（一个固定价）,因为实际操作时土地会有很多不确定因素。
b. 对于House &Land Package 打包产品而言，建造商事先从土地开发商那里批发土地，之后进行打包设计，预先做好一系列的产品供买家选择。这样的情况，虽然建造商事先对于土地进行了勘测，开支预算基本在可控范围，但是由于买家可能会对现有打包产品做出适当的调整，以及做出具吸引力的报价很多建造商也会选择先忽（ying)略(cang )部分报价。
✅ 独立屋的建造是很个性化，而且变化空间和灵活性也非常之大，存在太多不确定因素，所以我们也不能一味的认为承建商是为了追求更好的营销为目的，而隐去部分费用。
具体来看看这些不确定的因素有哪些：
平整土地 Site Cost
Site Cost 在建房的费用上是一笔为数不小而且无可预计的费用，一般的建造商都无法做到Fixed Site Cost，那么什么是Site Cost？他的具体费用包括哪些？
Site Cost费用包括：
1. Site infrastructure
2. Site Work
* Site infrastructure 指的是建造商建造现场必要硬支出：
* Site Work --建造现场的费用：
‼ 许多建筑商的报价会把以上种种部分或全部从基准价格中扣除，以求达到更多的灵活性和起点价格低的目的。
‼ 另外情况是，建造商只是包一部分的费用，比如Site Cost可以包$3000-$4000等等。
买家不是专业人士当然不会了解其中的种种细节，但是这笔开支却是不容忽视的，正常情况下也至少需要2-3万澳元。
车道、花园、围栏
别墅的建造、装修和公寓有着天壤之别，公寓的的花园、车道、园林等都是由开发商承包完成， 买家几乎不需要担心具体“有”还是“没有”的问题。然而对于别墅而言，如果你没有要求的话，建造商会默认为你不需要他们来做，因为澳洲是著名的盛产“Handy Man”的地方，老百姓的自我动手能力特别强，再配备一个Bunnings Warehouse里面所需材料应有仅有，所以自己铺设车道，完成园林的工作在澳洲并不稀罕。因此90%的建造价格并不包含车道、花园和三面围栏的部分。不了解的买家经常在收到钥匙后才发现整栋别墅的前后左右都是泥地。这笔开支大概在1万澳元左右（标配水平）。
Roof 房顶、外观和层高
Sarking是在屋顶中隔热或反射热量的附加层，可增强防渗漏能力，隔热保温和防火的功能。很多建造商为了降低造价成本，会省去这部分的安装。这部分开支在$2000-$2500（似房子面积而定）。
房顶的材质一般普遍的会用：Roof Tile （砖瓦）或者Colorbond （钢板结构），一般钢板结构的屋顶材料会贵一些。建造商会让买家自行挑选，如果买家挑选了Colorbond的屋顶，则需另外加钱。
屋顶材质的选择有时候还要根据房子的外观来定夺。很多买家一旦进入售楼处，被各式各样的外观设计搞得眼花缭乱，一不留神就选择了更为美观的设计，要知道不同的外观价格差可以至2万澳元 上下。
一般来说别墅内部的标准层高在2.4-2.7米之间，通常建造商的报价是以2.4米为基础，如果买家嫌低需要加高，也要另外加钱。费用在几千到1万澳元不等。
防火材料
英国大楼的火烧事件后，澳洲政府也已经要求现有房屋和未来建造的材质必须应用防火材料。再加上澳洲大面积的绿化带，很多居民居住的区域都是属于Bushfire Zone（丛林火灾带），尤其是独立屋。因此在这些地区的建造材料必须符合防火标准，这部分的开支是另外加上去的，区间在8千到1万澳元不等。
其它可能造成价格浮动的方面有：
由于每个建造商报价单上所包含的项目清单都是不同的，涉及的项目不同造成了报价的高低差异，比如：
1. 电动遥控车库门 （不到1千澳元）
2. 窗户、移门卷帘和百叶窗帘以及纱窗（$3000-$4000)
3. NBN网络的铺设（$700-$750)
4. 分体空调或者中央管道式（几千到1万澳元左右）
5. LED灯，建造商可能会附送几个在客厅作为标配，但这是远远不够的。卧室一般都没有用LED灯，如果需要安装也是要另外算钱，LED的数量根据客户要求按个头计算。
6. 燃气灶一般标配的宽度是60mm，如果想要90mm是要升级加钱的。
7. 白蚁的防护，警报系统都得另计费用。
8. 花园的Alfresco和前门进门处的Portico在很多承建商那里也不是标配，价格另计。（就是花园的露天区和前门门廊）
9. 另外如果需要多装几个电开关，插座的出口，电视天线接口也是另计的。
10. 完工后的建筑垃圾清理，很多建造商也不是免费的。
11. 地板、地砖的升级费用另计。
12. 品牌的油漆、涂料、特殊的色板也不是标配。
13. 雨水储水罐（根据地区市政要求）另计。
14. 一层别墅和双层价格的造价也不同，通常双层由于用料多一些，会更贵一些。
15. 如果对卫浴材质、厨房岛台材质以及卧室、储物空间的增加或材质有另外的要求也是费用另计的。
写了这么多买家是不是都给吓跑了，其实只要在购买的时候注意看“合同”（注意是正式的“合同”）包含的细节条款，或者有专业人士辅助下也不是不可避免，希望您一步到位安心购买，欢迎咨询。
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澳洲房产物业2020-03-19 11:31:51
