致海外买家系列篇：第三篇 常见疑问（1）

原创作者： 持牌资深投资顾问经理: Annie 李   微信公众号：澳洲房产物业投资

前言

海外买家在置业澳洲时候，经常会问到哪些普遍性问题？海外买家的普遍疑虑又是什么呢？希望通过这篇文章让您对置业澳洲能有更进一步的了解。（本文只针对Residential即我们通常接触的住宅型物业进行讨论）

定义海外买家

任何非澳大利亚公民（Australia Citizen）或者至购买当天没有在澳洲境内停留达 200 天的澳大利亚居留签证持有者（Australian Permanent Residence），在澳大利亚都将被定义为海外买家。

海外买家常见问题

1. 海外买家购买澳洲物业的规定

从总体上来说，FIRB 的基本条款并没有较大改变，任何澳大利亚公民（Australia Citizen）或者至购买当天已在澳洲境内停留达 200 天的澳大利亚居留签证持有者（Australian Permanent Residence）都将可以自由购买和投资在澳大利亚境内的不动产。

• 非澳居民无论是投资或者购买任何形式的澳洲房产，都要通过 FIRB 的批准。

• 非澳洲公民或者永居人士将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地，但是可以申请购买空地（12个月之内必须进行开发建设），新房和期房（Off-the-plan)。

• 长期签证持有者（例如TR签证、工作签证、学生签证等）可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产，但是必须用于自主目的，并且必须在其离开澳洲前3个月将房产出售，并且不拥有物业增值产生的价值。

2. 海外人士可以持有澳洲房产的年限

海外人士如果是按照正规手续、程序，在合理合法的形式下购买的澳洲不动产，根据购买的物业的特性，将享有和澳大利亚公民（Australia Citizen）或者澳大利亚居留签证持有者（Australian Permanent Residence）同等的持有年限， 并且受到澳洲法律保护。即除了堪培垃和部分英女皇用地是99年的产权以外，其它的都将是产权，并且澳洲没有遗产税。

3. 海外人士有限购吗？

海外人士在澳洲没有限购，并且购买套和购买多套的税率都是一样的。

4. 海外买家购买澳洲房产需要代理中介吗？

虽没有相关法律规定，但由于对国情和政策、专业知识等多方面不够了解，以及便于和开发商协调沟通，大多数买家会通过当地的有执照的专业人士进行购买。如果是购买一手房源，买家是不需要支付中介代理费用的。请注意这个和买方代理是两个不同的概念，买方代理指的是代表买家寻找、评估房产并协商购买价格，部分买方代理在开始寻找房产前会收取一定的雇佣费，而选择全套服务的买家则需要支付定额或购房价一定比例的服务费，通常为1.5% – 2%。

5. 购买住宅房产有助于获得澳洲居住权吗？

一般情况下在澳大利亚购买房产的外籍人士不会直接获得居住权，除非是为高净值海外投资者提供获得居住权途径的移民政策。

6. 海外买家可以从澳洲银行申请房贷吗？

目前来讲海外人士基本已经不能够从澳洲本地银行获得贷款了，但是可以通过多种基金产品获得贷款，或者持有非人民币收入的人士可以通过部分银行获得贷款。贷款年限一般情况都可以在25-30年， 并且可以实现提早还款。

7. 海外人士拥有的房产再次出售谁可以买？

由于澳洲不开放海外人士购买二手物业，因此海外人士曾经持有的房产，在日后再次出售的时候只能卖给本地人士， 并且是作为二手房源出售。

8. 海外买家的不动产日后转让的疑虑

很多海外买家会有这样的疑虑，自己的物业日后作为二手房源会不会不好转手？因为再次购买的人士必须是本地人士。其实无需担心：

1. 澳洲二手房源才是整个房源市场的主流，二手房源占有率超过70%；

2. 澳洲本地买家市场的占有率在90%，所以海外买家在澳洲占有的比率只有10%，并且在这个10%中，海外的买家是来自美国。

对于绝大多数本地买家来说，二手房源是。并且通常情况下一个买家要找到合适自己的物业需要至少6个月或以上的时间，主要是由于二手房源的库存量少，在澳洲业主会持有5-7年以上才会考虑转让，因此和新房房源不同，在同一地区出现大批量二手房源的可能性很少。

9. 购买澳洲房产是否要亲自过来？

排除实地考察的因素，作为海外买家在进行购买澳洲不动产的时候，并非要亲自登陆澳洲。现代科技，买家可以通过视频和当地持牌律师（会中文的）了解合同内容详情，签署合同可以通过委托签字、电子签或者邮寄签字原件等形式完成签署合同，房屋的交付也是全程由律师办理，付款方式可以通过电子汇款完成， 买家只需要根据律师的指示进行操作即可。包括日后的再次出售也是可以通过远程操作完成。

10. 投资物业需要亲自打理吗？

澳洲拥有非常健全的房产管理体系，可以让业主无论身处何地都可以轻松持有，全程托管。通过专业的租赁物业管理公司完成出租，收取租金，支付账单，定期检查和房屋维护等一系列工作。并且在业主、租客以及租赁公司之间都有完善的合同约束和被保护。

11. 海外买家是否需要支付日后的房产增值税？

海外人士：

• 对于2017年5月9日澳洲东部时间7:30pm前已经持有的自住房，只要在2019年6月30日前出售并且符合其他增值税豁免的其他条件，增值的部分可以享受增值税豁免的优惠政策而不用交增值税。

• 任何2019年6月30日之后出售的自住房，增值部分一律不再享受增值税豁免的优惠政策。

• 对于2017年5月9日澳洲东部时间7:30pm后购买的所有房屋，出售时增值部分一律不再享受增值税豁免的优惠政策。

增值税的征收要根据持有者的签证、税务情况，在扣除购买和持有成本以后的净利润进行征收，具体案例具体分析。

12. 租金收入是否需要缴纳所得税？

海外人士在澳洲的投资物业所获得的租金收入是需要缴纳所得税的。可以通过专业的会计师来计算所需要缴纳的税金，通常是一年一交。注意：投资物业上的合理支出和持有成本都可以用作税务抵扣，即还贷成本（甚至抵押海外的不动产用于购买澳洲物业，只要文件资料齐全也是可以被采用），物业正常维护费用，物业的折旧成本，中介管理费用等多项支出都可以抵消租金产生的所得税，因此投资物业在有贷款的情况下，所产生的所得税是非常少甚至没有的。

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