针对楼花（期房）买家的最新保障

原创作者： 持牌资深投资顾问经理: Annie 李   微信公众号：澳洲房产物业投资

经历了上一轮的澳洲房产市场繁荣的同时，相对的也暴露一些在政策监督上的问题和弊端。其中包括了比如“日落条款”，曾被一度滥用等等现象。经过一段时间的修订，新州新政策的推出使得对于楼花购买的监督更加的完善，对开发商有了更多的约束，相信会给买家带来更多保障，降低风险，增加购买者的信心，并于12月1号开始实施。

什么是“日落条款”

“日落条款” 是一种形象的说法，寓意为法律有的制度周期，会像太阳一样“下山”指的是法律或合约中订定部份或全部条文的终止生效日期。在澳大利亚购买期房（off theplan properties）的合同当中，都会有一个叫sunset date的概念，即最晚交房时间。因为本身澳大利亚期房合同中没有具体交房时间的原因，所以买卖双方都可以在超过了该最晚交房时间之后，还没有能交房的情况下，终止购房合同或购房交易，买家可以拿回已经支付的款项，来避免无限期等待交房的情况发生。该项条款一般被称为sunset clause (日落条款)。最晚交房时间，并非实际交房时间。

在澳洲情况则不同，几乎所有的澳洲楼花购房合同都会包含保障买家权益，规定开发商交付日期的“日落条款”。该条款规定，如果楼花未能在条款规定时间内完工，购房合同将会失效，卖家需退换买家所交付的定金及相应利息。即，如果开发商延迟交付并且延迟时间超出了买家的可接受范围，买家可以依赖“日落条款”的执行保障自己的合法权益，降低自己的购房风险。

极少数开发商滥用“日落条款”，终止合同。在前几年，尤其是新南威尔士州（NSW) 房价高速上涨的特殊背景之下，也曾经有卖方，虽然是个例，利用过该条款的漏洞，来终止与原买家的合同，从而再高价卖出。

在维多利亚州（VIC）有些项目延迟完工往往是地方议会或州政府审批效率缓慢或公用事业部门提供道路、电力和水等服务的延迟。这些延迟可能会让开发商损失大笔资金，而日落条款正是试图弥补损失的一种方式。

新政的规定

1. 更好的日落条款

政府引进一条新法律来阻止开发商随意使用日落条款来撤销合同。除非提前获得买家同意或者得到法院的判决。新政延伸了日落条款的定义，除了图纸没有不在规定的日期前注册之外，还包括特定的日期没有提供入住证。同时如果开发商申请利用日落条款撤销合同，那么法院可以判定开发商对买家进行一定的赔偿。日落条款的相关政策。日落条款的相关政策有溯及力，可以溯及既往，适用于现在已经生效的楼花合同。可以看出，新政加强了对于楼花买家的保护，也将进一步规范房地产市场。新政同样也适用于维州。

2. 开发商增加了披露义务

卖家必须为楼花合同附上披露文件 (Disclosure Statement)，用以公开关于物业的重要信息。

披露文件中包括一份由注册土地测绘员出具的建筑设计草图 (draft plan)，草图中必须包括：

• 需要显示出售物业的Lot Number、面积数据，但是不需要显示车库或者储藏室；

• 该物业上预期会产生的地役权 (Easement)，和其它的相关限制；

• 草拟的房型图、位置图；

• 下水管道图和社区方案图。

除建筑草图外，卖方还需要披露：

• 内部设备清单 (Schedule of finishes)

• 产权负担文件 (s88 Instrument)

• 管理文件初稿 (draft building&strata management statement)

• 其它分层物业管理细则及声明初稿

所以在新政策下，如果开发商在楼花合同中没有必要附上披露文件，建筑草图或者其他规定的相关文件，买家可以在交换合同后的14天内撤销合同并拿回定金。

3. 开发商告知义务

楼花新政对卖方应履行的告知义务做出了更严格的规定。在楼房开发建筑过程中，卖方必须及时向买方告知一切重要事项 (material particulars) 的变更。

所谓重要事项是指那些可能会对买家产生负面影响的变化，通常会是建筑草图、地役权文件、物业公司章程、物业管理文件、开发合同、内部设施清单等。

然而，对于户型编号、街道号码、车库/车位和储藏间变动等非重要事项的变更，卖方并无告知义务。

4. 买家可针对重要变更撤销合同或索赔

在满足以下条件时，买方可以以重要事项变更为由行使解除合同的权利：

• 收到来自卖方的重要事项变更告知；

• 证明如果提前得知该变更，将不会同意签署合同；

• 证明该事项的变更对其造成了利益损害。

在上述情况下，买方如果选择继续履行合同，可以就该重要事项变更向卖方申请赔偿。但索偿额不得高于合同价格的2%。

买家以上撤销合同或者申请赔偿的权利必须在开发商通知重要的不利变动后的14天内提出。

5. 买家的法定冷静期被延长

"冷静期"(Cooling-off period) 允许买家在合同交换后的特定期限内解除合同，并只损失合同价格0.25%的金额。

12月1日楼花新政实施后，原先适用于楼花买卖合同的法定冷静期将从5个工作日延长至10个工作日。而二手房的法定冷静期仍然为5个工作日。

6. 交房前21天必须提供注册图纸

新政规定卖方必须在交房的21天前向买方提供最终版本的注册图纸 (final registered plan)，同时买方不可以被逼迫在这21天内完成交房。相对之前的14天的通知，让买家有更加充足的时间准备交割。

7. 定金必须用信托账户进行保管

12月1日新政实施后，买方所支付的任何用于楼花买卖的定金 (deposit) 或者分期款项都必须存在信托账户或受管控的账户 (trust or controlled money account) 中，并且不得在交换合同前被支付或转存给卖方。

这一新法规是为了在开发商破产的情况下保护买方已支付的定金，类似Ralan Group破产时买方定金无法追回的案例将不复存在。

此次新政进一步完善了楼花市场的交易法规，并为买家和投资者们提供了更充足的保障。12月1日后，你便可以更加放心的投资楼花了。

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