[摘要] 中国房地产市场环境今非昔比，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。
【揭秘2016中国楼市7大难题 牛刀：6大因素致2016房价下跌！】2015年中国经济下滑、股市震荡、人民币贬值等一系列因素影响中国房地产市场，目前库存高企、开发投资增速下滑、城市分化严重等都成为摆在开发企业面前的难题，2016中国楼市会有哪些变化？2016房价继续"傲娇"还是面临"崩盘"？赶紧一起去看看吧！
2016年中国楼市7大难题1——住房销售增长可能放慢
据穆迪投资者服务公司称，随着支持性的货币和监管政策的逐步停止，2016年范围的住房销售增长率可能放慢至更为温和的0%到5%。今年住房销售额的增长很可能超过10%。官方数据显示，今年头10个月的住房销售额比去年同期增长18%。
2016年中国楼市7大难题2——救市政策继续加码
今年以来，在房地产步入下半场的情况下政府多次出台了降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策。虽然这些政策一定程度上带动楼市的涨幅，但在中央提出化解房地产库存、促进房地产行业持续发展的背景下，短期内政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件。首套房首付比例下降将成为楼市去库存发挥为显著的作用，因此2016年首套房首付降至10%是去库存的“大招”。特别是对改善型需求的刺激或更为明显，一旦实施，一二线城市楼市成交量进一步回升。专家预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5%左右，降准大约在1%左右。
2016年中国楼市7大难题3——房价前景不稳
销售量和房价的回升主要受到中国几个一线城市的推动，而稳定的收入增长可能会在2016年上半年提供一定支持。但楼市过热的风险仍然存在。中国社会科学院财经战略研究院在一份报告中称，在某些房价上涨的城市中，明年下半年存在房价出现“断崖式下跌”的风险。
2016年中国楼市7大难题4——去库存仍是焦点
自中央指出明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，有效解决国内住宅供应过剩问题，因此去库存仍是目前各地楼市的主基调。国家统计局数据显示，截至今年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而去年同期尚不足6亿平方米，一年陡增1亿平方米。专家认为，未来中国楼市库存积压风险仍大。近日，同海咨询发布《35个大中城市商品住宅投资价值》报告显示，重点监测的35个城市中，超过80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。过去十几年，随着城镇化的快速发展，房地产市场需求巨大。现在面临发展步伐的放缓以及人口老龄化的到来，房地产在经历了十多年的黄金发展期后，供需正在走向平衡甚至逆转。
2016年中国楼市7大难题5——新开工住宅面积仍会下降
在房地产后市的不确定性下，房企开发投资增速继续放缓。 根据国家统计局数据，2015年1-11月，房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7%，创历史新低。短期内，投资开工的低迷趋势难以扭转，预计明年仍将持续。房地产开发投资增速的持续走低，以及房地产开发景气指数的下降，也表明了目前开发企业对未来楼市并不乐观。业内人士称，在库存回归正常化之前，市场将不得不对积压的未售出住房再进行一年的消化。在2015年的前11个月，新开工楼盘面积下降了15.3%，而2014年全年的新开工楼盘面积下降了14.4%。
2016年中国楼市7大难题6——分化严重
2015的中国楼市，分化现象严重。一线城市房价回暖，各大开发企业争相涌入，2015年11月，深圳房价同比上涨34.75%，上海和北京房价分别同比上涨10.9%和6.5%。在70个大中城市中，房价环比上涨的城市只有27个。在一线城市以外的其他城市，由于供应过剩和经济走弱，新商品房开工和投资受到抑制。未来一线城市楼市仍将继续中小城市，表现房地产复苏越来越不平衡，区域分化风险继续拉大。未来三四线城市人口总体将持续外流，而一二线城市人口总体将继续保持流入趋势。三、四线城市目前商品住房库存高企和滞销较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。
2016年中国楼市7大难题7——行业加速洗牌
整个房地产进入深度调整时期，不再具备过去高增长的能力，在长期去库存压力下，未来对于房地产行业来说，7%至8%的利润率将成为常态。利润的下滑也将加速房地产内部的洗牌。考验房企的时候已经到来，许多中小型房企未来不排除破产、倒闭和重组的命运。因此，未来2至3年时间内，整个中国每年都有新开工项目的开发商数量可能会减到10000家以内，甚至5000家。
理由之一： 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
理由之二：央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条
今年 “330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银十”甚至年底后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。
理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义
美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。
理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期
今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。
无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。
从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险
去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力
事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。
延伸阅读>>>
正荣润海楼盘是由正荣山田平潭置业发展有限公司投资开发，地址位于平潭西南部金井湾综合实验区天大山东路以东，如意路以北。本项目包括普通住宅、公寓、商住、写字楼、商铺等，紧邻湿地公园，小区环境优美，绿化率高，公交线路正在规划中，是理想的居住之所。
房天下提供的售楼电话：400-890-0000 转 820471
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
