[摘要] 今年以来，涉房信贷全部出现了收紧。中原地产研究显示，其中广州首套房贷利率全面上浮，北京、深圳等地也有进一步收紧的迹象；而在三四线城市，房贷更难以获得。
今年以来，涉房信贷全部出现了收紧。中原地产研究显示，其中广州首套房贷利率全面上浮，北京、深圳等地也有进一步收紧的迹象；而在三四线城市，房贷更难以获得。
此前更多被中小开发商青睐的分期付款业务，也开始受到大开发商的更多关注。包括万科、保利、华润等大型开发商在内，目前也都在强烈关注首付分期，并尝试为购房者设计更多的便利购房的金融手段。
市场分析人士指出，在此背景下，可能催生出又一种“次级贷”现象，其中隐含的风险值得关注。
房产信贷紧缩导致购房压力剧增，在购房者四处寻求银行以外贷款途径的同时，房地产开发商终于坐不住了，开始对可能为购房者带来便利的金融手段展开探索。日前，恒大地产在范围推出了首付分期的策略，分期期限3至5年。
值得注意的是，此前更多被中小开发商青睐的分期付款业务，也开始受到大型开发商的关注，包括万科、华润在内的国内一线大型房地产开发商都对此给予了高度关注。
然而，却认为针对购房首付前期的放款政策并不能缓解购房者的资金压力，相反可能催生更多不具备长期还款能力的购房者盲目进场，最终造成不可挽回的后果。
上海君庭置业有限公司总经理陈志伟在接受《国际金融报》采访时坦言：“首付垫免、分期的策略并不适用于的房地产开发商，放宽首付、放弃首付款的影响难以想象，这将进一步加大按揭环节的风险，一旦购房者无法按时完成按揭，开发商可能得花上几倍的时间和精力处理善后。”银行对贷款的审批愈发严格，为了凑足首付款而选择铤而走险的购房者或许并没有意识到，次级房贷风险距离他们已经越来越近了。
房贷收紧
如今，仅靠一己之力就能扛起一套房产的年轻人并不多，的难题除了肩头压着的按揭重担外，还有数十万甚至百万的巨额首付款，这一金额远远超出大部分年轻人多年的财富累积所得。在高额首付重压下，向父母寻求资金援助似乎就成了最普遍的选择。
同样的情况也发生在当下的英国，英国抵押贷款机构Halifax的调查报告显示，63%的首次购房者从父母那里得到了资金帮助。“对许多购房者而言，父母的帮助是购房的前提”，Halifax抵押贷款主管CraigMcKinlay称。此外，Halifax的调查还显示，57%的受访父母预计将不得不在购房问题上为孩子提供援助，其中27%的父母选择动用储蓄，而10%的父母则会提前把财产分配给孩子。
今年2月末，关于包括兴业银行在内多家银行停止房地产开发贷款的传言甚嚣尘上，尽管之后各家银行都站出来澄清，称房地产信贷政策并未发生变化，但银行方面收紧房地产贷款确已成趋势。
近日，中原集团研究对20多个大中城市调研结果证实，目前整体信贷环境依然趋紧，一方面房贷优惠折扣基本取消，首套房利率大部分调至基准上浮水平，另一方面审批及放款时间进一步拉长，由于银行房贷额度的控制，放款时间甚至可能会超过半年。除了住房商业贷款持续收紧，住房公积金贷款在多个城市也开始收紧，总的趋势是可贷额度降低，或通过差别化政策抑制大户型住房贷款，或抬高公积金贷款门槛，原本公积金贷款商业贷款外加部分储备资金的购房模式遭遇挑战，可贷款项缩减，首付压力倍增。
记者走访了沪上多家商业银行后了解到，目前即使材料齐备，房贷申请人也得等待至少3至4个月才能拿到贷款。贷款利率普遍在基准利率再上浮15个百分点左右，并且对申请人的信用额度与薪资水平有着极高的要求，此外银行并未开设任何针对购房首付的产品与服务。
上海银行零售业务部负责人告诉《国际金融报》记者，房贷收紧确实对购房者的预算造成了影响，不过由于银行方面的考量，对于信贷的审核只会越来越严格。“如果购房者的首付缺口在十万元以内，那可以考虑通过信用卡来短期周转”，上述负责人对此表示，“信用额度足够的话，利用分期付款或许能够解决问题，或是通过选择理财产品再作长远考虑。”然而，交通银行某支行个人客户经理王先生对购房首付难的问题则说得更为直接：“首付的部分只能由购房者自行筹备，比较理想的还是夫妻俩共同购房，双份的公积金贷款商业贷款才有可能补足漏洞，一个人的话会很吃力。”王先生坦言，不仅是房贷，银行对于个人和企业贷款的头寸都在收紧，普通上班族能够贷到总额为80万至100万的房贷已是相当不错的了。“购房者还是应该留有余地，满打满算是不行的，到时候资金凑不齐，损失的是自己。买房子对任何一个家庭来说都是一件大事，需要更加谨慎地对待。”
众所周知，信贷的松紧程度会直接影响到市场的成交量，由于受近期银行房贷收紧的影响，房地产市场成交速度一再放缓，业界原先看好今年上半年出现的房地产业“小阳春”就目前而言也只能算是昙花一现。
日前，广东省住建厅印发了《广东省住房城乡建设事业深化改革的实施意见》的通知，明确“住房公积金支付首付款”这一举措将在2020年之前落实。其实早在2009年，北京就曾出台有关公积金支付购房首付的政策，只是该规定仅限于购买经济适用房、限价房和北京公积金缴存人使用，政策受惠人群范围较窄，广东省此次寄望于通过该政策解决大部分购房者购房首付的燃眉之急。南京银行个人客户经理马小姐对此表示：“在房价高位时期，购房者对用公积金凑首付的依赖较大，尤其是工作了若干年的青年人群和经济实力不强的刚需人群，即使当下公积金无法直接用于支付购房首付款，还是有很多人会选择借钱支付首付，然后等取出公积金后再来偿还。”马小姐认为，公积金可用于首付是一项惠民措施，“这无论是对市场，还是对市民来说都有着积极的意义”。尽管如此，其他省市并没有随之出台类似政策的迹象，即使是广东省的执行情况也仍需数年时间来证明。
另辟“蹊径”
然而，银行严格的贷款审核和收紧的放款力度并没能杜绝次级房屋信贷的出现，一些信用较差或收入不足以支持中长期支付购房全部款项的人群转而向其他机构寻求帮助，而包括小贷公司、P2P网贷公司在内的新兴金融机构则在房地产开发商与房产代理商的默许与推动下着手开展相关的房贷业务。
《国际金融报》记者致电大众小额贷款公司了解到，如今不少小贷公司都开始接受针对个人购房贷款的申请，一般3至5个工作日就能实现放款，若是有房产抵押放款可能更快。“比如，如果申请人有一套价值200万元的房产进行抵押，那么就能贷到120万至130万元的款项，年利率在20%左右。”不过，该负责人也承认，个人通过小贷公司进行房屋贷款用于首付就成本考虑对购房者而言并非是好的选择，若是短期周转应仍以向家人和朋友借款为主。而且小贷公司也更愿意贷款给企业进行资金周转和设备购买，而非个人。“当然，如果客户确实有这个需求，我们还是会尽量满足的。”据悉，此类贷款审核手续和银行贷款类似，借贷周期至少为３个月，目前依然以中长期贷款为主。工商银行个人客户经理牛小姐则表示，如今确实存在房产代理商集中进行小额贷款，帮助购房者支付首付的情况，但她认为这并不是在帮购房者，“确实相较于银行更为谨慎的态度，购房者更容易从一些小贷公司贷得款项，但是有些贷款者实则并不具备足够的还款能力，并不是合格的贷款者。”牛小姐表示，一旦之后无力偿还贷款，根据购房合同违约条款，购房者可能会蒙受惨痛的损失。
另一方面，随着银行针对房地产开发贷的收紧，房地产开发商对购房者首付款和按揭款项的依赖愈发强烈，在市场热度减退、房价却居高不下的今天，不少开发商只能另辟蹊径促进销售。据悉，包括恒大地产在内的多家国内大型开发商先后推出首付分期、垫付首付、甚至的促销策略，以求吸引购房者进场。今年春节期间，恒大地产在范围推出了首付分期的策略，分期期限有3至5年之久。上海君庭置业有限公司总经理陈志伟在接受《国际金融报》采访时坦言：“这并不适用于的房地产开发商，资金较为雄厚的业内龙头企业或许能够有这样的尝试，但是对中小规模的民营开发商来说，放宽首付、放弃首付款的影响不堪设想，这将进一步加大按揭环节的风险，一旦购房者无法按时完成按揭，开发商可能得花上几倍的时间和精力处理善后。”尽管如此，陈志伟对首付分期依然秉持着较为开放的态度，相比于部分开发商的行为，他认为首付分期可能是一种较为折衷的作法：“作为开发商，我们也很愿意通过一些金融手段来为购房者提供便利，或许将来会和银行进行相关合作，但就目前来看，一切都言之尚早。”房贷的紧张大大影响了房地产开发商的销售额和现金流。据统计数据显示，2014年一季度房地产企业资金到位增速明显放缓，由2013年同比增幅26.5%大幅下滑至6.6%，一季度商品房销售金额也显著回落，由2013年同比增幅26.3%降至5.2%。房地产开发商虽然对资金到位的渴望日益剧增，但仍对风险因素有着较深的思考。“一旦放开，短期内对行业或许有好处，但是我并不认为这是长期有效的做法。何况，开发商不会白白损失首付款，但即使将其变向填充进按揭部分，实际上也只是放缓了房地产企业的回款速度。”
除此以外，P2P网贷似乎也开始进入房贷市场，以宜信为例，产品“宜人贷”在不需要任何抵押或担保的情况下，便可向申请人提供达50万元的个人贷款，号称“最快当天完成审核，资料齐全3天促成交易”。相比银行繁复的信用财产审核过程，P2P网贷公司打着“快速”的旗号吸引了一批亟需资金的申请者。尽管大多数P2P平台都表示不接受高风险行业或国家政策不支持的行业比如针对房地产的贷款申请，但宜信旗下财富管理业务依然有针对房地产项目的产品，此前被媒体爆出的宜信8亿坏账就来自于此。
据统计，截至2013年，中国P2P网贷公司总数超过800家，其中有近60家在2013年底倒闭。今年以来虽未集中出现P2P公司倒闭潮，但随着中宝停业整顿、旺旺贷关门跑路，已经有30多家平台搁浅，P2P贷的风险考量再次被推到了风口浪尖。
人人聚财媒体总监刘侠风就曾在公开场合表示，P2P网贷行业的风险来自内在和外在两个方面，政策风险、风险和法律风险固然重要，而道德风险、技术风险和经营风险确实更容易成为压垮P2P平台的稻草。就现在倒闭的大多数平台来说，基本都是承担了道德风险的结果，打着P2P的幌子在外招摇撞骗，经过一个较长周期发现无以为继，于是卷款走人。而贷款者一旦遇上这样的P2P平台，同样将会蒙受损失。
风险潜伏
早在2006年至2007年，美国就曾经因为次级房贷问题遭受巨创。由于2006年美国住房市场开始降温，次级抵押贷款的还款利率出现大幅增长，购房者的还款压力日益加重。同时，购房者无法再通过抵押住房获得可观的贷款，使得大批贷款人失去了按时偿还贷款的能力，结果导致银行收回房产却无法卖得高价，最终造成了不可收拾的局面。
更糟糕的是，此趟次级房贷风险不仅导致相关金融机构倒闭、房地产开发商不得不因此面临大幅亏损，而房产基金净值下滑和结构型商品的大跌也导致了全球股市崩盘，迫使各国央行为了应对可能的流动性风险，不得已出面向银行注资救市。除美国本土以外，欧洲也成为重灾区，德国银行面临严重亏损、瑞士银行蒙受了约40亿瑞士法郎的经济损失。而后，由于当时英国五大房贷银行之一的北岩银行（NorthernRock）因信用紧缩出现资金调度困难发生挤兑现象，英国央行不得不掏出高达44亿英镑的款项进行救急。幸而亚洲市场相较于欧美，资金流动性较高，并未受到次级房贷冲击的严重波及。美联储对此也曾公开表示，2007年美国次级房贷风暴可能造成的潜在损失高达500亿至1000亿美元之间。
时至今日，随着全球经济增长结构的日益完善，因次级房贷再次导致全球性金融危机的可能不大，但次贷风险依旧存在。房地产作为高价资产向来伴随着高额的债务累积，任何国内政策的改变与房价的波动都可能引发通货收缩的压力，导致私人财富减少引发不安情绪。这也正是银行谨慎对待房贷申请者信用等级和还款能力的重要原因。
然而，尽管银行对此严格把关，但今年上半年以来，很多地方的开发商和房产中介利用销售的一些措施依然使得类似的风险在蔓延。华东经济法学院院长吴弘告诉《国际金融报》记者，无论是分期首付还是垫免首付，本身都存在着法律的风险。“所谓的垫免首付对购房者来说并非好事，这更多只是开发商或代理商的一种促销手段，通过垫免首付的噱头吸引买家，再通过虚高房价弥补垫免首付所带来的损失，结果购房者购房的总金额反而更高了。”吴弘认为，不管是通过小额贷款的方式，还是开发商的首付优惠策略，都无法从根本上解决购房者资金短缺的问题，只会进一步加重购房者贷款利息和按揭偿还方面的负担。“此外，并不符合目前国家和银行的有关规定，该项内容无法添加到购房合同中，一旦中介机构无法兑现承诺，将会给购房者造成经济损失，且难以依法追讨赔偿。”而无论哪一种情况，结果利益受损的都将是原本抱着一腔热情的购房者。“这些针对首付的小利小惠都是暂时的，既然下定决心购买房产，就应该抱着谨慎的态度，不要到最后赔了夫人又折兵。”
针对广东省公积金直接用于首付的新规，吴弘还是给予了一定的肯定，“老百姓当然愿意这样，但至少在上海并不容易实施。因为上海的城市人口组成较为复杂，管理起来难度很大。”最后，在被问及首付难阴影下的次级房贷风险该由谁来承担的问题时，吴弘显得有些无奈，“最容易受到影响和直接经济损失的肯定还是购房者，因为大部分此类损失还是由于购房者本身不具备的购房实力所造成的。好在如今银行把关得很紧，不会导致像当初美国那样严重的后果。”但是包括小贷公司、P2P网贷公司和一些开出阴阳合同的房地产开发商与房地产中介公司，要想彻底起来的难度很大，这就使得该风险很难被彻底规避，也只能希望它不至于愈演愈烈。
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