[摘要] 自去年以来，民生银行与恒大地产开展首次永续贷合作后，该模式已被平安、包商等银行效仿，同时亦被多家股份行研究推出。
作为永续债业务链条中的出资方，银行扮演着关键角色。
自去年以来，民生银行与恒大地产开展首次永续贷合作后，该模式已被平安、包商等银行效仿，同时亦被多家股份行研究推出。
部分银行之所以在该类业务上发力，或与其抢占的房地产客户资源有关。大型房企及其一线城市为主的项目是银行争抢的“稀缺资源”。
值得一提的是，由于当前市场中“永续债”需借道资管计划和委托贷款等环节输血，因此其形成资产在框架内仍将作为“非标（非标准化债权）类资产”出现，而在其后续操作中，银行仍有寻找担保行（丙方），为相关非标提供兜底以降低资本金占用的动机。
业内人士指出，对于银行而言，永续贷出现债务违约风险时，其受偿次序上处劣势；此外，由于银行方面无法要求提前还款，当融资方无法“如期”还款时，银行将面临资产端期限延长的流动性风险；另一方面，在极端情况下，其也可能面临房企融资成本整体走高的利率风险。
而随着“永续债”业务的日渐盛行，关于银行在地产融资业务中的风险或愈来愈充满着不确定性。
“假永续”仍受非标
目前，永续贷的交易结构常表现为：出资行A基金子公司的资管计划，并将资金由银行B向指定融资方发放委托贷款。由于该笔贷款不设固定期限，且以“X（实际贷款期限）+N年（浮动升息期限）”的设定所替代。
事实上，该利率期限结构的设计，亦具有“假永续”的特质。
“比如约定期限是2年，且约定融资方可在两年期满后还款，同时将第三年的利率设置为上浮50%，而房企为了避免成本抬高，就会选择在约定期限内还款。”一位了解该业务的民生银行人士表示，“也就是说贷款并不是真的‘永续’，期限还是两年，只是从‘银行要求还款’变成了‘房企主动还款’。”
将固定期限隐藏在无固定期限当中，可将银行的永续贷转为“常规贷”，这也意味着，银行并未在永续贷业务中获得有别于常规贷的收入，而部分银行之所以争相部署该类业务，或与其抢食大型地产企业及项目客户资源有关。
“目前地产贷款整体上虽没有收紧，但好的项目比较少了，三、四线城市的贷款也在严控。”一家国有大行的公司业务人士坦言，“现在做业务基本都是以贷揽存，而房地产商也希望降低资产负债率，所以搞定一家房企，存贷款和中间业务就都来了。”
而据另一位了解该业务的股份行人士刘洋（化名）介绍，永续贷虽在融资方的资产负债表中计入权益，但于银行而言，仍需以债权类资产处理。
“国内环境不支持无期贷款，因此用资管（非标）的方式是必须的。”刘洋坦言，“银行没法做权益类，就算计入对方权益，银行也只能当作债权性处理，因此仍然要被视为非标。”
这意味着，永续贷对出资行来说仍属非标资产。据去年银监会8号文（《关于规范商业银行理财业务运作有关问题的通知》）的定义，非标是指未在交易所或银行间市场挂牌的债权类资产。
“在处理上和一般的非标区别不大。”刘洋表示，“如果以表内负债对接这些项目，为了把风险资本占用降低，仍然要给它找丙方（兜底方）。”
需要注意的是，考虑到永续债为非标类业务，其可持续性亦承受着来自环境变化的压力。
由于非标业务具有不受传统信贷政策管控的“影子银行特质”，从去年的8号文下发以来，层已推出一系列措施对其进行整改，而市场间对有关银行非标业务收紧的传闻也未曾休止。
“如果该类非标业务被叫停，或者以后将非标统一到直接融资工具下面，而融资工具又被要求有期限，那这个业务就没那么好做了。”刘洋分析称。
暗含三类风险
可作为房企权益存在的永续贷，其面临的风险环境也较传统的非标业务有所不同，而在业内人士看来，和一般的非标相比，永续贷在受偿次序、流动性、市场利率等方面亦有风险隐存。
“因为永续贷对融资房企而言是权益性融资，所以如果真的出现了违约风险，永续贷的受偿次序将是排在债权之后。”刘洋表示，“为了规避这种风险，银行也尽量去选择大的开发商和一线城市的项目。”
事实上，除了因“权益性”所带来的受偿次序后移风险外，银行方无法要求融资方还款的安排也增加了银行在期限和流动性管理上的不确定性。
“它（永续贷）的实际期限和普通的房企贷款差不多，除经营性物业以外，房企贷款的期限也就是1-2年。”北京一家股份行资产负债管理人士表示。
“到期后，如果房企没有预期还款，而选择高成本续期，将会增加流动性风险。”该人士举例称，“比如银行已经配了一笔与永续贷预期期限相同的同业（存款），这时资产端延期，那么到期的同业就要用其他方式补上。”
在该人士看来，由于银行匹配非标资产的负债端通常具有“成本高、期限固定”等特征，而在永续贷交易结构中，还款要约的不确定因素将给银行的资产期限与流动性管理带来难度。
而除此之外，伴随着利率市场化和市场利率的不稳定，永续贷中暗含的“利率抬升倒逼房企还款”的机制也可能增加银行在极端情况下，融资成本上涨的利率风险。
“（永续贷的）成本设计也可以理解为，暗含了一个给融资方的利率看涨期权，融资期满后，融资方可以选择还款，也可以选择行权。”前述资产负债管理人士表示，“如果融资利率大幅走高，甚至高于‘行权价’，房企很可能会选择行权，那么银行就要承担相应的利率风险。”
“这种风险出现的概率很低，但并不是没有。”该人士举例称，“假设头两年（利率）是9%，那么第三年上浮50%就是13.5%，如果第三年的市场融资利率接近或高于这个值，银行的利率风险就会很大。”
在该人士看来，虽然极端情况发生概率较低，但随着利率市场化的加深，其相关风险也应被纳入考虑。“目前利率市场风险也越来越复杂，去年钱荒就是典型事件。”
值得一提的是，多数风险的发生仍要以融资方未按预期期限还款为前提，而这也意味着，银行对于融资方的选择或将成为永续贷风控中的最为关键的一环。
“关键还是看给谁做，只要选对了公司和项目，这些风险都不是问题。”刘洋表示，“只要没有系统性的房价大跌，像恒大、万科这种大型房企，出风险的可能性都微乎其微。”
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