[摘要] 连续两月成交量下滑、统计均价环比下跌、挂牌量增加挂牌期却无限延长……去年底以来，北京市二手住宅市场成交低迷，买卖双方持续僵持，陷入观望。此时，坊间传来“北京二手房大量抛售、价格出现跳水”的消息。
房源抛售
纯属个案可遇不可求
一边是观望情绪渐浓的购房人，一边则是保卫胜利果实的卖房人，在双方僵持下，成交价格在博弈中出现略微下调。
根据国家统计局公布的数据，1月，北京二手房价格环比下调0.1%，为20个月来首次下跌。链家地产方面的数据则为，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量环比降20.1%，同比降55.2%。成交均价29502元/平方米，环比下降1.87％。链家地产市场研究部研究员张旭观察：“1月出现小幅环比下降，是由于出现了部分的房源明显的情况。受成交量持续下滑影响，房主的心理价位出现了调整，部分业主开始愿意调低价格出售。”
在车公庄的中介门店，业务员姜绍就在两周前经手了一笔快速交易。“一套报价360万元70平方米左右的房子，房东委托我们三天之内出手，价钱有商量余地，消息一传出去，当天就被一个老客户直接买下，降了20万元，其实总价360万元也是市场价，没有虚高。”
但是此类交易还是不多见。从事二手房买卖业务六年之久的姜绍介绍：“业主调低3万-5万元的总价多为之前报价虚高，调低价格换买房人一个心理安慰。但是比市场价10万元以上出售的，业主确实有特殊情况。”
上述业主大致分为两类：一是为了改善性需求，不得不通过卖房来凑钱的；二是因为缺钱回笼资金，急于变现的。“这两类人是属于诚意卖房的业主，议价空间较大，因此如果碰上这类房源，就算是捡漏儿了。”
但不是每个购房人都能满足业主提出的条件。王欢位于和平里街道40多平方米的房子属于公房，做古董生意的他急于用钱，所以决定把房子卖掉，价格可以商量，但必须是全款。“可以比市价低，因为我觉得房子的空间远不及古董，当然不缺钱的话我一定不会卖房子。”
根据调查，北京商报记者并未发现二手房集中抛售的现象，受反腐及不动产登记等政策影响，提前变卖房产的也寥寥无几。经纪人们介绍：“我们每个人手里都有长期观望的客户，如果一旦有抛售的房源，就直接给了老客户，有的人能一天之内就交齐全款。如果还要做贷款的购房人，买到房子的概率几乎为零。”
前景预期
市场明朗至少要到3月中旬
根据21世纪不动产实时统计的数据，2月第三周，北京二手住宅成交量为1398套，环比下跌11.1%，同比1月下降45.6%，内城二手房成交价格为39134元/平方米，环比上涨0.15%，新增房源则环比上涨9.2%，新增客源环比上涨3%，但二手房交易热度仍未恢复，业主、客户观望现象较为普遍。
对此，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析：“首先，由于银行收紧贷款、利率偏高，购房成本增加，部分潜在客户需求受阻；其次，节后冷淡的市场氛围加重了购房者观望情绪，而新增房源业主则为试探市场，仍保持价格坚挺；另外，自住型商品房入市吸引了部分刚需购房者，使得他们在二手房和自住型商品房之间纠结，延缓了成交的进程。”
观望还将持续多久？“按照惯例，三四月是二手房成交旺季。”在实地采访中，北京商报记者多次听到中介人员的期盼，对此寇海龙认为：“虽然购房需求在逐渐复苏，但今年金融政策将延续去化的趋势，信贷政策短期内难有放松的迹象，再加上最近频频传出房贷趋紧、资金出逃房地产等消息，难免会影响购房人对房价的预期，延迟部分购房人的出手时间。”
“每年的‘两会’上会释放有关全年房地产政策走向的信号，不论政策是利好还是利空，在政策落实前的空窗期，市场必定会有所波动。”我爱我家集团副总裁胡景晖预计，二手房市场逐渐明朗至少要等到3月中旬。
业内提醒
供不应求仍为二手房主基调
连续两月下滑的成交量及环比下跌的成交价格，让盼涨盼跌的人们都有点举棋不定。对于买房人来说，成交低迷时的二手房是否性价比？对于卖房人来说，二手房价格上涨空间又有多大？是否需要及时调整心理价位，该放手时就放手？
“讨论房价是否有上涨空间，首先要看供需关系是否平衡。”寇海龙指出，在限购限贷政策下，二手房的渠道已被堵住，因此二手房购买者中自住客是主要群体，数量一直保持正常增长，但供不应求是一直以来北京二手房的主基调。“需求释放暂缓并不意味着没有需求，北京市二手房客户量一直以来都是房源量的2倍以上。”
根据21世纪不动产的统计，2月第三周，北京市二手房供需比例达到1：3。“尤其是城区，虽占据全市80%的二手房源，但是需求也多集中在这里，因此在卖方主导的市场，短期仍存在上涨空间。”
寇海龙介绍，在实际操作中，二手房成交价格虽未出现大幅波动，但随着北京市土地市场火热成交，部分区域二手房价格已出现上扬趋势。“比如2月出让的西局地块，龙湖拿到的商品房楼面价约6万元/平方米，这似乎又提振了二手房业主的信心，周边房价应声而涨。”
胡景晖提醒，按照惯例，如果没有刺激性政策影响，春节前后通常是购买二手房时机，但是从长远预期看，买房人逆袭也未必没有可能。“随着新房供应量的增加，存量房的池子会不断加大，水越多溢出的也就越多。除此，如果房产税扩容、不动产登记实施以及反腐力度加大，多套持有一定会付出代价，这也将成为刺激二手房市场的重要因素。但是要等到何时才能起效目前不得而知，就要看买房人能不能等到那时了。”
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