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历届三中全会回顾：人地金等要素市场化促房地产业发展

产业网  2013-11-08 14:43

[摘要] 自1978年开始，“改革”便是历届三中全会的关键词。本报告对历次三中全会文件精神进行了全面回顾，系统梳理了三中全会后房地产相关政策的变化，详细分析了在全会精神和政策影响下房地产市场从无到有、不断发展的历程，在此基础上对十八届三中全会的改革方向进行了展望。

产业网讯：中指研究院[微博]11月8日发布《紧跟社会背景推动改革，人地金等要素市场化促使房地产业不断发展》，11月9日-12日，中共十八届三中全会将隆重召开。作为新一届政府执政以来最为重要的会议，未来五至十年社会、经济各方面的发展基调将由此确立。【下载报告】【更多报告】

三中全会影响深远，推动房地产业关键要素逐步市场化

1、社会经济形势不断变化，“改革”贯穿三中全会始终

重大改革决策多在三中全会中提出，“改革”是历届三中全会的关键词。11月9日-12日，中国共产党第十八届委员会第三次全体会议将在北京召开。改革开放以来，历届党的三中全会都承担着确定经济发展方向、改革经济体制的重大使命，中共领导人将在此会议上规划未来五年的政策议程。我国社会经济发展形势在不断变化，但纵观改革开放以来的七次三中全会，“改革”贯穿始终，是其“永恒”的关键词。

近七次三中全会诠释了中国经济体制改革从启动、展开，到建立和完善的发展过程，同时也推动了房地产业从住房改革探索到“人、地、金”三要素逐步市场化的进程。

2、十一届、十四届及十六届三中全会对房地产业发展起到关键性作用

习近平主席近期讲话说到，“住房问题既是发展问题也是民生问题”，可以看出，房地产市场与经济发展密切相关，关系到国民经济及社会民生。作为我国经济发展及改革的指引性会议，历届三中全会及其后出台的相关政策对于房地产市场的形成及发展也起到了关键性作用，其中第十一届（1978）、十四届（1993）和第十六届（2003）三中全会对于房地产产业发展具有里程碑式的意义。

 “人、地、金”推动房地产市场快速发展同时面临变革

1、人口流转带动城镇化进程加快，改革促房地产需求释放

城镇人口不断增加推动住宅需求迅猛增长。十一届三中全会提出加快现代化发展，解放生产力，在一系列相关举措下，农村剩余劳动力增加并开始向城镇迁移，推动我国城镇化水平不断发展。1949-1978年近三十年间，我国城镇化率仅提升6.8个百分点，而1984年城镇化率迅速达到23%，六年内提高5.1个百分点；在1996年城镇化率突破30%后，我国进入城镇化加速发展时期，年新增城镇人口达2千万以上。

城镇化的不断加快推动房地产建设加速，2003年城镇化率超过40%后，住宅需求量随之快速增大，2005年住宅销售面积接近5亿平方米；2012年末我国城镇化率达到52.6%，住宅销售量近10亿平方米，约为1999年销售面积的10倍。

2、土地招拍挂制度建立，地方土地财政制约土地制度改革

土地流转放开，招拍挂出让制度建立并全面推广。十四届三中全会提出对商业性用地使用权的出让，要改变协议批租方式，实行招标、拍卖，而后土地流转不断放开。至2004年“831”大限，招拍挂一级市场全面建立，受此影响，2004年土地购置面积达近4亿平方米的高位。2008年出台扩大内需十项措施增加四万亿应对金融危机后，在金融危机影响逐步减弱、房地产市场重新活跃、开发商资金充裕而储备不足的情况下，2010年土地购置面积再度增长，2011年达到4.4亿平方米。

3、金融支持房地产供需两端，金融改革仍待结构性改变

房地产建设稳步增长，住宅市场化程度迅速提高。1988年国务院提出，要“推动住房的社会化、专业化、企业化经营，搞活房地产市场”。在这一政策引导下，90年代初期商品房力度加大，房屋开发建设进度也随之加快。1998年房改后，1999年住宅施工和竣工面积同比增幅均出现明显扩大，其中竣工面积增长超过40%。我们用“全社会商品住宅竣工面积”指标来近似估计城镇商品住宅竣工面积。数据显示，2011年末城镇住宅竣工面积较2000年增长72.8%，而城镇商品住宅竣工面积在此期间增幅高达260.7%。商品住宅竣工面积占比由2000年的37.5%迅速提升至2011年的78.3%。商品住宅建设已经构成城镇住宅建设主要组成部分，住宅开发已由原计划导向转向市场导向发展，“市场化”成为了住房建设的主题词。

全面深化改革重任在肩，建立房地产长效机制刻不容缓

党的十八大明确提出，全面建成小康社会，必须以更大的政治勇气和智慧，不失时机深化重要领域改革。我们认为，此届三中全会将是新一轮改革的起点。

在过去多次三中全会的部署下，“人、地、金”三要素的市场化程度日益加强，促进房地产业从无到有、蓬勃发展。但如前所述，房地产市场和相关领域也产生了一系列尚未解决或新出现的问题，如农村土地未能充分服务于城乡经济建设，进城务工人员因农村户籍无法享受城市福利，金融体系市场化程度不高等。

1. 土地制度改革 优化供应结构，调节供需促进市场理性回归。

改革促进土地供应增加，市场理性回归。提高土地承载力，通过提高建设用地的容积率及产出率，使产业集聚达到最优，同时盘活现有闲置建设用地资源深掘土地利用，城市土地的集约利用将有效地增加土地供应。而农村土地确权流转能将集体建设用地转为建设用地，带来我国的建设用地巨大的成长空间，对于缓解城市供地紧张局面有着重大意义。土地制度改革是一项长期工作，在现阶段切实提高城镇建设用地集约利用水平的同时，稳步推进农村集体建设用地确权流转，将从土地供应上平稳房地产市场预期，从而促使土地价格理性回归，这对房地产行业的长期健康发展具有非比寻常的重要意义。但同时，要防范土地供应增加给三、四城市带来供应过剩的风险，由当地市场发展的情况决定土地供应的规模、结构和节奏，避免出现供过于求、消化时间长、“空城、鬼城”等现象的蔓延。

2. 户籍制度改革强调公共服务均等化，催生新的住房需求，房地产市场结构将有转变。

改革直接增加住房需求、调节住房结构。据调查显示，逾70%的进城务工人员并不打算回乡就业，仅21.6%的务工家庭在城镇拥有住房，而且农村户籍的流动人口家庭打算在地级市、省会城市和直辖市购房的比例均高于本地居民。在不同类型城市逐步实现户籍制度的有限度放开，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放，对未来老龄化带来的房地产市场规模增长放缓起到一定的缓冲作用。同时，户籍制度改革带来的人口流动对城镇住房供需结构差异化提出了新的要求。习近平同志在10月29日召开的政治局学习会议上提到的“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，也正是基于城镇居民住房需求结构的变化而做出的相应调整。

3. 财税改革平衡和地方财权、事权，完善房产税体系建长效机制。

完善房产税体系，减轻土地财政依赖度。地方政府通过开征房产税，或者降低或归并其他与房地产相关的税收，如降低营业税、税、契税的税率，或将存在重复征收问题的营业税和税等税种进行归并整合，使地方政府摆脱“土地财政”，确保地方财政有稳定可靠的税源，使房地产行业带来的财政收入不再单纯依靠土地出让收入支撑，而是逐渐向以“保有为主，流转为辅”的税收体系转变。财税制度改革不仅有助于建立有效的税收调控体系、地方税体系，更是构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、维护社会稳定的有效手段。

税制改革类似中药，短期内影响不大，但中长期势在必行且可能改变市场格局。房产税改革试点范围扩大及与此密切相关的税制改革将会在未来有序推进，热点城市房产税扩容预期强烈，尽管试点初期税率较低、征税范围小，短期内对市场直接影响不大，但从中长期来看，逐步向存量扩展并适当提高税率是大方向，这将逐步改变房地产业的大环境。

4. 金融改革促市场化加速，房企获利、强者恒强。

企业融资成本降低，行业集中度将进一步提高。考虑到中国经济增长“上下限”的总方针，未来央行的信贷政策以稳为主，大规模基础货币的投放或将成为过去时。而金融市场化方向之一的利率市场化导向是将贷款引导到更安全、更具回报的行业。商业银行倾向于贷款给更加的房地产企业，有助于品牌房企获得更多低成本资金，而资质较差的企业融资成本难以下降。因此，行业集中度也将进一步提升，房地产企业会更加分化。另外，金融创新可能带来的融资多样化，如房地产信托（REITs）和资产证券化等，将进一步降低房企的开发经营成本，企业在寻求资金时更具，企业流动性增强，市场供应增加，然而中小企业面临的市场压力将增大，面临倒闭和兼并风险。

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