[摘要] 北京新建商品住宅市场持续保持较高的温度，8月份纯商品住宅供需都有大幅上调。而且，多数入市楼盘已完成较高的去消化率。这些会成为9月份市场冲高的关键。
北京新建商品住宅市场持续保持较高的温度，8月份纯商品住宅供需都有大幅上调。而且，多数入市楼盘已完成较高的去消化率。这些会成为9月份市场冲高的关键。
8月纯商品住宅成交8025套，环比上涨33.3%
根据链家地产市场研究部统计，8月份新建商品住宅（含保障性住房）网签量达8708套，环比上涨34.2%。扣除保障房后，纯商品住宅成交8025套，环比上涨33.3%。
链家地产市场研究部张旭认为，8月份纯商品住宅大幅环比大幅上涨超过3成，一方面是由于7月份成交回落到一个较低的基数，另一方面，是由于7月中下旬集中入市的一批项目网签延后到8月份进入网签。
根据统计，7月入市的项目中，仅中铁国际花园、金融街(000402,股吧)·融汇、中建·国际港(小区网论坛)这三个项目就为8月份贡献了2445套的网签量，占全市成交量的30%，是其总供应量的84%。
张旭认为，这些网签大部分都在8月上半月，而在这种集中网签潮消退之后，成交出现快速回落，8月第三周、第四周纯商品住宅的成交量都出现明显的连续减少。与6月份相比，全月成交量有小幅下调。
从市场的微观角度看，项目短期的消化能力强，这不仅表现在一些刚需项目出现"日光"或排号艰难的现象上，一些楼盘也出现"短期高去化"的销售状态。比如8月14日入市，拟售均价为4.6万元/平方米的臻园，目前处在预定和自资格核验状态的房源已达86%。
新建商品住宅市场的持续火爆的原因，一方面是具备购房资格的需求依然庞大，另一方面，与当前政策环境不无关系。"国五条"在新房市场的执行手段是在供应端控制价格上涨，这使得购房者在对房价长期看涨的预期中，又掺杂进了短期内房价难以大幅上涨，而可以相对低成本入市心理状态。需求的增长远超出政策干预下的市场的供应能力，从当前项目排号、预售的情况看，供需矛盾有加深的迹象。
8月28个期房项目集中入市，供应量达年内高峰
8月新增商品住宅期房项目28个，比7月份增加12个，总供应量为7419套，环比增加16%。比起去年同期，入市项目数量增加了11个，供应量上涨了34.3%。
张旭认为，8月份新建商品住宅期房项目的入市数量和供应量都达到了年内的值，也大幅超过去年同期。大量项目选在8月份集中入市，一方面是近两个月来需求旺盛给开发商带来了良好销售状态和对后市看好的预期，另一方面，也是为"金九"这一年度成交高峰做足准备。
从8月份入市项目的信息可以看出，其中不乏有首次入市的纯新楼盘，如臻园、北京明发广场、北京城建(600266,股吧)·上河湾、V7·西园(小区网论坛)5个项目。与周边同质项目相比，价位相当，但比起今年早期入市的周边项目，定价依然出现较为明显上浮。而从一些度较高、今年多次入市的项目看，如北京城建·琨廷、四季格林格林、紫云家园，年内新项目定价都没有出现较明显涨幅。
当前调控对于抑制价格过快上涨起到一定作用，但没有明显缓解市场中真正决定价格上涨的供需矛盾突出问题。
根据统计，8月份入市的28个项目，尽管当前网签量只有352套，但处在预定和资格核验状态的接近3300套，有望在8月中上旬进入集中网签期。
由于客源充分，多数楼盘的消化能力强，传统热销项目能够在开盘短期内即售罄。由于网签的滞后影响，8月份的成交量要到9月份才能够体现出来，从当前的销售累计看，9月份纯商品住宅成交有望借助8月的供应放量而出现明显增长。
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