[摘要] 养老产业正成为资本市场追逐的价值洼地。近日，中石化宣布斥资80亿元进驻养老地产，这一“豪举”还只是众多企业涉足养老地产领域的冰山一角。数据显示，目前已经有包括万科、保利、绿城、首创、华润等23 家房地产开发企业在内的开发商投身养老地产。
盈利艰难风险不小
不过，到目前为止，养老地产并没有可行的盈利模式。高、回报低、成本回收时间长、对资金管控能力和企业运营能力要求高，这是养老地产的基本特点。
从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年仅有8%~10%的，这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的房地产企业来说，将是一个艰难的挑战。
李明告诉记者，目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。“事实上，养老地产实质上还涉及到更多的内容：比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但这些方面法规尚不完善。”
同策咨询研究总监张宏伟认为，对于开发企业来说，无论是直接开发或配建改建，养老地产项目散售模式是很难持续的。“散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。因此，养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是看医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。”
同策咨询研究一份数据显示，在我国，入住上海的太平养老社区需缴纳保费233 万元，入住北京的泰康人寿养老社区需缴纳保费133 万元。如此高昂的养老收费注定养老地产只是极少部分高收入人群的消费专利，在中国目前的收入水平下想要规模化发展肯定很难，而能实现盈利的大型养老地产项目更是没有。
此外，对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。即使有一些补贴政策，也是针对个别企业量身定做，并没有统一的、公开的标准化的政策支持这些养老地产项目的推进，这对于养老床位的新增以及增加以后运营服务都增加了变数。“政府要坚持防范以养老之名只开发地产，防止开发商把养老地产作为‘拿地模式’，而不去做运营。”张宏伟提醒说。
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