房回报低 变现后重新规划

新京报  2013-03-18 07:50

[摘要] 李先生，29岁，国企职工，年薪15万元(税后)，有五险一金及企业年金。王女士，26岁，民企职工，年薪8万元(税后)，有五险一金及电话、交通补助1000元。

■ 个案资料

李先生，29岁，国企职工，年薪15万元(税后)，有五险一金及企业年金。王女士，26岁，民企职工，年薪8万元(税后)，有五险一金及电话、交通补助1000元。

目前3套房产。父母住一套一居室，市值150万元，自己住一套两居室，市值200万元，一套两居室出租中，3900元/月，市值280万元。

20万元轿车一辆。7.5万元存款(3个月定期)。500元/月基金定投，300元/月定投。商业保险两份，王女士养老一份，5000元/年，李先生重疾一份，890元/年。

母亲家中宅基地待拆迁，具体时间未定，补偿金额未定。

负债情况：公积金贷款3900元/月(30年期78万元)。车贷2000元/月(3年期6万元)

每月生活支出：2000元。

■ 家庭财务状况分析

家庭资产组成不平衡，资产流动性差。李先生家庭主要资产共计657.5万元，其中房产630万元，汽车20万元，存款7.5万元。房产占家庭总资产的比重过大，达到95.8%。除自住房外，性房产280万元也占家庭总资产的42.6%。对比之下，家庭流动资产仅7.5万元。可见，李先生将家庭资产主要于房产领域，但是这样的资产高度集中将会使家庭面临较高的风险，一方面是房产变现能力较差，另一方面，房地产市场如果出现波动，可能造成家庭资产的大幅缩水。此外，国家不断推进房产税改革，李先生一家将来可能面临额外的税收负担。

李先生一家每月薪金及补助收入约为19250元，支出约9190元，包括生活支出2000元，还贷本息合计5900元，理财支出800元，保险支出平摊至每月约490元。家庭自由储蓄额10060元/月，储蓄率52%。由于自由储蓄率的计算已扣除了家庭理财支出以及还贷本息支出，因此一般以10%为目标值，显然李先生一家自由储蓄率偏高，资源的利用率不足。

房租年收入4.68万元，房产价值280万元，相当于年率1.67%。按当前市值计算房屋租售比已达1：718，而国际标准为1:200-1:300，如此大幅度的偏离表明房产价值已相对较低。