[摘要] 国务院3月1日公布房地产调控“国五条“实施细则，提出完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等“国六条”具体执行措施。
国务院3月1日公布房地产调控“新国五条“实施细则，提出完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等具体执行措施。
国务院再次提出坚决抑制投机性购房，严格执行商品住房限购等“新国五条”实施细则措施，与之前政策相比有哪些不同？“新国五条”细则对于今年的房地产市场影响有多大？其次此次再度重申限购的标准，对城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取严格执行限购、提高二套房贷首付比例及利率等措施，这一政策信号如何看，范围内是否会收紧？房企应该采取哪些策略应对今年的房地产市场“常态化”的调控？
观点一：“新国五条”细则与之前政策的三点不同
同策咨询研究总监张宏伟认为，“新国五条”以及其实施细则的出台背景的时间点正好处于房地产市场调控的关键时期，政策的出台更多的是平衡在这个关键时期政府与市场面临两个转型问题：
其一就是政府换届与转型。政府换届需要一个稳定的市场环境，为其以后政策层面引导回归实体经济，促使宏观经济转型奠定基础；其二就是房地产市场由市场低谷期向市场“基本面”逐渐好转过程中转型，这个过程中市场面临房价上涨预期不断增强的问题。
因此，“新国五条”以及其实施细则，尽管有一些具体措施的出台和强化，但是，总体上还是为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，并不是打压房地产市场。
那么，“新国五条”提及的实施细则措施，与之前政策相比有哪些不同？
、政策进一步明确了限购政策统一执行的标准，其中提及的“限购区域应覆盖城市全部区域；限购住房类型应包括新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等”措施，意味着当前限购政策进一步升级和强化。
第二、少数房价过快上涨的城市尤其是一线城市以及部分二线城市或将因此而提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
第三、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。二手房的个调税由原来交易总额的1-2%到当前的相对比较从严的按差额的20%征收。
观点二：“新国五条”细则坚持“去化”，枪打出头鸟，杀鸡儆猴稳定市场预期
“新国五条”细则提出的楼市调控措施对于今年的房地产市场影响有多大？其次此次再度重申限购的标准，对城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取严格执行限购、提高二套房贷首付比例及利率等措施，这一政策信号如何看，范围内是否会收紧？同策咨询研究总监张宏伟认为：
首先，“新国五条”细则楼市调控措施是枪打出头鸟，是有针对性的，并不是“一刀切”。
“新国五条”细则楼市调控措施是有针对性的，有目的性的，是精准打击型的调控政策，是针对房价过快上涨的部分城市，尤其是一线城市及部分二三线城市而出台的，而不是“一刀切”的针对的政策。总体来讲是调控政策局部收紧，防止政府与市场转型过程中，单纯由于房价问题或房地产市场出现异常而引起宏观经济改革失败。
其次，“新国五条”细则楼市调控措施，无论二套房贷首付比例、利率的提高，还是从严按差额的20%征收个调税，总体仍然是坚持“去化”，与之前政策相比，并没有出现本质上的变化，只不过具体指标上量化强调坚持“去化”，抑制房地产投机的结果，同时，将这些措施落实到房价出现异常的城市，而不是全部一刀切。
第三、从“新国五条”细则楼市调控措施的影响角度来讲，同策咨询研究总监张宏伟认为，主要有两个：
其一，“新国五条”细则楼市调控措施的影响主要表现在影响今年房地产市场的走向及预期上，“国六条”的出台，对于房价出现异常的城市枪打出头鸟，让市场尤其是一线城市的楼市回归理性与正常，而对于房价与市场并没有出现异常的城市而已，“国六条”杀鸡儆猴的措施，让它们在今年或望而生畏，短期内不敢再有松动的政策或大擦边球的措施出台。
其二、总体来讲，在新“国五条”及“新国五条”细则楼市调控措施刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此商品住宅的价格在范围内，短期内尤其是3-4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。因此，2013年上半年整个房地产市场仍然要坚持跑量的基本原则。
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