内地房企境外发债潮涌 业内:须防人民币贬值风险

中国房地产网  2013-01-10 09:46

[摘要] 去年三季度开始再度兴起的房地产公司海外发债潮，2013年后仍在蔓延。在佳兆业和碧桂园近期连续发布融资公告，预计分别发行5亿和7.5亿美元债后，据业内人士透露，另外两家在港上市的房企，世茂房地产和合生创展亦将在近期发行优先无担保美元债券，但具体规模目前不详。

去年三季度开始再度兴起的房地产公司海外发债潮，2013年后仍在蔓延。

在佳兆业和碧桂园近期连续发布融资公告，预计分别发行5亿和7.5亿美元债后，据业内人士透露，另外两家在港上市的房企，世茂房地产和合生创展亦将在近期发行优先无担保美元债券，但具体规模目前不详。

“QE3之后境外美元泛滥，人民币预期仍然较强，都是推动房企境外发债的因素，另外美元债的好处是周期长，境内融资一般没那么长。”一位房地产金融资深人士称。

但他亦指出，汇率风险仍是发债企业面临的最主要风险，一旦人民币贬值再现，压力巨大。“短期内人民币仍会，但中期走势取决于国内的改革步伐，这对海外发债的房企来说，无异于一场豪赌。”一位熟悉外汇政策的人士表示。

境外融资多为还旧债

数据显示，2012年内地房企在境外债券发行量达到91.4亿美元，高于2011年的85.8亿美元。

值得关注的是，2012年9月份之前由于人民币贬值预期较强，仅有三家内地房企在境外发债，相比往年大为减少，而自当月13日美联储正式开启第三轮量化宽松（QE3）后，随着人民币重回轨道，同时大量“热钱”涌入香港，内地房企再度掀起在境外融资的热潮，如11月份发债的房企就超过10家。

为了搭上这辆融资的“顺风车”，甚至有还未在海外上市的内地房企采取创新性的结构发行了美元债。2012年11月，金地集团(600383,股吧)3.5亿美元5年期附第3年末发行人赎回权的美元债券获Ba3/BB-（穆迪/标普）评级，为美元债券市场引入一个全新结构，利用一系列复杂的公司间协议代替更常规的担保，以吸引人。

进入2013年后，内地房企海外发债继续火热，截至1月9日，至少4家房企已经或即将发债。近日，佳兆业和碧桂园分别发行5亿和7.5亿美元债券，均获超额认购。如佳兆业此次发行的2023年到期债券共获99亿美元认购，超额19倍，票息为7.50%，亦低于其2012年分别发行的2015年、2017年到期的债券票息12.875%及13.5%。

与内地房企加快海外融资相呼应的是，国内房价从去年三季度开始反弹。中指研究院数据显示，12月100个主要城市房价环比上涨0.23%，连续第7个月环比上涨；同比上涨0.03%，亦标志着此前连续8个月的同比下跌结束。

房企海外发债加速是否意味着市场看好房地产？“也不一定。手里有粮，心中不慌，因为房地产最怕现金流断掉，国内房地产融资渠道在收紧，既然现在是发美元债的好时机，肯定要抓住这个机会。”上述房地产金融资深人士称。

同时，在渡过2012年第三季度兑付高峰后，房地产信托将在2013年迎来更大兑付压力，有机构预测，今年房地产信托兑付规模或达2800亿元。

“现在美元利率低，汇率也低，房地产公司发美元债，可以借美元兑换人民币还债，解决信托兑付问题。”该人士续称。

此外，不少房企发债是为了替换此前曾发行的已经或即将到期的美元债。如合生创展在2005年发行的3.5亿美元7年期优先票据于2012年11月到期，尽管债券如约偿付，但据中报，截至2012年6月30日，其所持有的现金为44.3亿元，短期借款达138.1亿元之巨，另外加上65.2亿元的应付账款与6.1亿元的土地成本，短期偿债压力可见一斑。

标普1月8日称，授予合生创展集团有限公司拟发行的优先无担保美元债券“CCC+”的债务评级和“cnCCC+”的大中华区信用评级体系评级。“评级反映了该公司疲弱的销售执行情况和高的水平。该公司激进的由债务融资支持的扩张行为导致其水平高企。负面展望反映我们预计未来12个月内该公司的流动性将维持疲弱，水平也将保持在高位。”标普表示。