[摘要] 地产调控风声依旧，各路资本纷纷杀入商业地产领域，而二三线城市如今已是无“城市综合体”不欢了。沈阳区域在建综合体项目超过50个，杭州提出要建设100个城市综合体，而成都在建的城市综合体也高达100多个。
位于朝阳北路与青年路交会口的朝阳大悦城，自2010年5月开业以来，仍在摸索定位的路上行走。去年，朝阳大悦城就对店内的100多个品牌进行大幅调整，其定位也从最初的“家庭城”，变为打造京东地区时尚年轻人的消费目的地。
5月6日下午，记者来到位于北京东部朝青板块的朝阳大悦城实地探访。自3月与永旺百货解约后，永旺位于一至四层的百货部分已经撤出，仅保留地下一层的永旺超市。在商场一层，数百平米的区域在进行装修。定位调整中的大悦城，无论是从ZARA、GUESS、GAP等服装品牌的选择上，还是从内部轻快、活力的装修风格上，年轻化、时尚化的转型显而易见。但记者发现从商场客流来看，仍以家庭型居多，年轻的父母带小孩逛街的场景最为常见。
王永平认为，朝阳大悦城这样一个新开的项目，在三年内都是一个很正常的调整期。一方面是开发商对项目的定位、对区域的认识有一个过程，另一方面品牌商户对区域的定位也有个认识的过程。“给它一点时间，我觉得这个项目完全有理由成长起来”。
而同为中粮旗下的北京大悦城项目，朝阳大悦城常被拿来与西单大悦城比较。记者在西单大悦城看到，青年男女客群熙熙攘攘，而从项目定位上说，每个楼层主题鲜明，业态组合极佳。业内人士认为，西单大悦城是一个天时地利人和都集全的特例，很难复制。
从目前来看，不管是万达旗下的万达广场，还是绿地集团的超高层建筑，多数品牌开发商仍然有着自己的清晰定位。北京万科总经理毛大庆透露，万科将主要围绕社区做大型综合体，目前万科分别在北京昌平、房山、大兴做的三个综合体项目，预计将在2013年年底至2015年年初陆续完成。
慎入综合体
不少业内人士均对记者表示，二三线城市之所以如此热衷城市综合体建设，政绩工程不能不说是一个重要原因。万达集团董事长王健林此前在接受记者采访时亦表示，来拜访万达希望万达去的地方领导人“太多了，只能一个一个挑”。
“商业地产是一个新的领域，一个专业的领域”，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，定位对不对，业态怎么分布，人流能不能到位等各方面都很重要。企业要对自身的项目开发经验、运营能力具有十分清醒的认识。业内人士表示，城市综合体由于体量巨大，后期运营管理复杂，因此必须持有经营，这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。蔡宇翔表示，相比伦敦、东京甚至上海，北京的城市综合体水平略逊一筹，这和开发商的专业能力有很大的关系。广为人知的是，东京六本木新城作为日本乃至全著名的商业综合体，开发历时17年，其敬业和专注的精神让业内赞叹。
王健林近期亦对记者坦言，商业地产是一个很复杂的领域，现在一窝蜂做商业地产的，过些年可能会死掉很多。而即便是北京这样的一线城市，城市综合体也不能无限制扩张。王永平则表示，由于北京的人口与经济条件较好，一些做得较差的项目并不会轻易倒闭，而是会逐渐洗牌和寻找出路，如首都时代广场改成写字楼，以及悠唐在委托大悦城进行托管。
在业内人士看来，由于商业地产有着至少三到五年的养商期，城市综合体八年以上的养商期都不算过分，因此短期运营不善不能归结为失败。随着区域人气的不断聚集，以及相关交通配套的完善，短期内人气不足的综合体项目也会反败为胜。
亚太商业不动产学院院长朱凌波指出，后期通过运营管理调整也十分重要。比如东方新天地等就通过调整卖场模式，逐渐达到聚集消费群体的效果，不断调整以迎合区域需求是城市综合体发展的必由之路。
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