[摘要] 刚需释放触发楼市变局 房价回归尚待多措并举,房地产,房产,买房,租房,二手房,家居,装修,物业,房贷,写字楼
刚需成为购房主力
继今年1月70个大中城市房价环比止涨后，2月有66个大中城市房价环比下降或持平，上涨的4个城市均为二三线城市。相比之下，一线城市房价则延续下降趋势。随着低价楼盘不断入市，沉寂已久的刚性需求正悄然释放。
18日，在北京房山区长阳某楼盘的开盘现场，百余人组成的看房团齐聚售楼处。中国证券报记者发现，这个看房大军中的主力大多是年轻人。
“我觉得这个单价还能承受，而且楼盘离和商业区不太远。再加上有2万抵6万的优惠活动，对我这样的刚需来讲，还是挺有吸引力的。”一位女士坦言。
中国证券报记者注意到，前来看房的大多是所谓的“刚需”，这些人通常工作了几年，手头有了一定积蓄，但对于城区动辄每平方米三、四万元的房价仍难以承受。“性价比”成为刚需购买自住用房的首要考虑。总价100万元左右、位于交通沿线、周边有购物及等设施，这些都成为吸引刚需的“卖点”。
“刚需群体主要包括两部分，一是首次购房置业人群，二是首次改善住房置业人群。”中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产政策对于购房群体和购房决策都产生了较大影响。“去年北京市场购房群体中，首次购房人群占比达80%以上，而限购之前首次购房群体的占比不到50%。”
“新一轮房地产调控以来，很多城市的郊区房价出现明显下调，而这些区域恰好是刚需的集中区域。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，刚需对政策更为敏感，再加上银行出现额度和利率优惠调整，使得依赖贷款的刚需减少了部分购房负担。因此在考虑自身购买力以后，近期有不少刚需购房者选择入市。
从近期成交量的变化来看，价格因素显然已成为吸引刚需入市的直接诱因。如果按照“房价与居民的收入相适应”的标准来测算，业内人士普遍预计，未来房价还需要10%-20%的下调空间。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，一个城市主流居民的家庭年收入总和与能够满足舒适居住环境的房屋总价值之间的比值，按照联合国的标准在1:5到1:6之间。“考虑到我国一线城市人多地少的现状，在1:8之内都是可以容忍的。如果算上收入分配制度改革等因素，预计居民收入增长或在10%左右，那么未来1-2年北京房价在目前基础上回落10%-20%可以达到比较合理的价位。”
张大伟认为，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300。按照目前北京的情况，1:400应该是房价回归合理的上限，也就是说目前的房价应该有10%-20%的下调空间。
尽管如此，指出，促进房价合理回归并非意味着房价将马上下调。政府对楼市调控的决心，将以建立健全房地产市场稳定可持续的长效机制体现。
新一轮房地产调控已持续一年有余，房地产市场的“虚火”得到极大遏制，楼市博弈格局也在悄然发生变化。因房价过高而被挤出的刚性需求正重新成为购房主力军；开发商为了加快资金回笼，也将推盘目标锁定为以中小户型为主的刚需项目。
业内人士认为，未来房价仍存在10%-20%的下调空间，但房价向合理价位回归或是长期过程，在这一过程中还需要银行贷款、居民收入增长等一系列政策。
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