[摘要] 2011年的楼市延续了从去年开始的调控行情，上半年以低迷收场，但一些细微的变化正在发生。住宅成交持续在低位徘徊震荡，土地成交量相对较少，房企拿地谨慎。由于库存持续攀升，买方介入热情不高，下半年企业销售压力越来越大，资金更为紧张，促销或将是大势所趋。
库存压力或大于2008年
更为显著的变化是，经历了上半年的成交胶着后，北京、广州、上海、南京等主要城市住宅库存量快速上升，成为市场关注的热点。
国信证券对房地产行业销售情况的跟踪报告显示，截止到2011年6月26日，多个主要城市的库存量同比大幅攀升。国信数据显示，北京商品房可售套数达到771908套，同比上升21%；上海可售套数为52545套，同比上升27.7%；而在青岛、南京、苏州、厦门等几个二线城市，可售套数同比增幅更是高达43%、37%、47%、81%。一线城市中，只有深圳库存量同比小幅下降2.9%。
巨大的库存量给开发商带来的资金压力不可小觑。齐鲁证券分析师周涛认为，虽说2010年销售并不差，行业利润比火爆的2009年仍增长了10%以上，但由于2010年开发商购地热情高涨，使得2011年在施工和地价款支付上背负了沉重的资金压力。经过行业资金压力测试分析可以发现，在销售额下降8%的情形下，2011年行业资金缺口在7883亿元，接近2008年水平；只有销售额增长5%以上，资金流才可能转负为正；若销售额跌幅超过10%，那么行业资金缺口将超过2008年水平。
周涛预计，2011年房地产行业的库存压力和资金压力不会比2008年好，库存压力甚至超过2008年。开发商的资金问题或将在下半年集中爆发。
下半年楼市很难乐观
业内分析了上海楼市上半年成交情况后指出，上海楼市的中坚力量——改善性需求和推动房价上涨的性需求已被严重抑制。上半年上海紫园、达安圣芭芭、大华锦绣华城别墅等集中成交的案例显示，开发商在银根紧缩、销售放缓的资金压力下，开始向信托借高息贷或低价卖给供应商抵欠款。这类案例的增多已经类似2008年，因此下半年开发商很有可能会因资金压力而卖房。
对于楼市下半年的走势，大多数业内人士表现出忧虑。策源地产业务发展总经理王凌认为，下半年楼市整体成交量无疑将低于往年，房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力，将“以价换量”，主动调整价格以扩大成交；而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫，高品质、高性价比产品的抗跌抗压性，将会在这个充满变数的市场中充分体现。
中指研究院上海分院分析师张晋华认为，当前房屋成交低迷，直接影响到开发商资金回笼计划。考虑到开发商长久以来一直处于高负债率运行的情况，市场预期正在发生变化，外加融资渠道和融资额度的持续变窄和收紧，开发商目前资金压力已开始凸显。随着利率继续不断调高和存款准备金率的进一步调整，对资本密集型的房地产业来讲，资金链断裂的危机将会进一步加重。
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