[摘要] 近日,有媒体报道的《一线城市高利润楼盘调查》,犹如一颗重磅炸弹,引爆了寒风萧瑟的楼市。报道称,北京一项目在2003年拿地时,楼面地价仅为500元/平方米,如今该楼盘对外售价达到了4万元/平方米,两者相差高达80倍。
近日,有媒体报道的《一线城市高利润楼盘调查》,犹如一颗重磅炸弹,引爆了寒风萧瑟的楼市。报道称,北京一项目在2003年拿地时,楼面地价仅为500元/平方米,如今该楼盘对外售价达到了4万元/平方米,两者相差高达80倍。类似的情况在深圳、广州、上海等一线城市同样屡见不鲜。较低的地价对应的不是低房价,而是如今市场化的高售价。整个调查结果直指开发商的利润空间。
受此影响,关于房地产暴利的问题也重新跃然纸上。加强土地税清算,逼开发商,抑制暴利也再次被提及。对此《广厦时代》邀请了一些从事房地产行业的、学者、开发商对于房地产暴利的话题给出了不同的答案。
房地产=暴利?协议出让和土地招拍挂决定了地价高低
该报道出台后,名声一直不好的房地产商,再次成为暴利的代名词。但事实上,这项调查过于片面,如同刻舟求剑一般,忽略了市场的发展。调查中称的北京某项目,在2003年拿地时,楼面地价仅为500元/平方米,如今售价却翻了80倍,达到了4万元/平方米。要注意,2003年拿地时,还基本是协议出让土地,并不像现在的招拍挂,通过公开地竞价获得土地。那时候,北京五环区域,一亩地才35万,而如今,即便是房山区的地价也在6000元/平方米以上,因此,不能因为这类特殊案例就代表整个市场的暴利。
真正反映实际市场情况的是2008年和2009年拿地入市的项目,例如万科长阳半岛,地价为6000元,售价为15000元。大部分北京在售项目的楼面地价与售价的比为1:2或1:3。刨去各种税费和人工建设费用,真正的利润空间有限,早已告别暴利时代。
新政中明确要求,抑制部分城市房价过快上涨。也就是说,政府调控的用意在于抑制房价的非理性上涨,而并非降房价。从目前市场表现看,基本符合了政府初衷,新政后入市项目的价格并未出现波动,大部分维持原价。
作为调控的一部分,今年虽然要新建1000万套保障性住房,但这对于商品房市场,尤其是房价的影响并不明显。细致分析这1000万套保障房中,预计过半数为旧城改造、棚户区改造的回迁房,再算上已经提速的公租房建设也不能一下子解决市场上的住房需求。因此房价在未来几个月中仍会比较稳定,开发商只要不将现金大量在买地环节,短期内楼市出现集体性的可能性微乎其微。
土地税缩小房企利润空间
报道中提到的项目,并非简单刻意地囤地待涨。从开发商角度看,资金的流动性是位的。该项目所在的永定门区域,当时由于旧城改造,拆迁等问题未能按期完成,使得前期手续一直未落实,直到2008年底首次开盘时,定价自然与当时的市场价相一致。
作为核心区项目,如今的售价攀升至4万元,也是周边市场的客观反映。至于80倍的利润空间,也不会全部落在开发商的口袋里。从2003年拿地到现在,姑且不算期间的管理费用和偿还贷款,仅地价的就要面临着土地税的清算,这就占了利润的相当一部分。另外,在北京数百个在售项目中,这类项目属于极少数。一个项目的开发利润需要计算各种运营费用、拿地成本、上缴税收等。卖房子能翻几倍,甚至几十倍赚钱的简单暴利时代已经过去,现在项目与项目之间,除了价格,内在品质的比拼也不可忽视。
北京楼市经过2009年和2010年的上涨,使得舆论对于土地税的呼声愈加强烈。但事实上,土地税的清算由于是按照项目的预期利润征收,因此能够压缩开发商的利润空间,但并不直接影响房价。
春节后,“京15条”中重提土地税清算一事,并且明确重点清算对象为“定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”。这个范围就很广,不一定是高价盘,因为高价盘的位置与项目品质自然会配置较高的定价。即便普通项目,如果定价不合理,也会被列入土地税的清算中。这时就又面临一个问题,没有统一的标准界定“高价盘”。所谓定价过高,应该是同一区域内,定价明显高于其他楼盘的情况。但在实际操作层面,各个项目都要求的是一房一价。而且定价过高也可能伴随着更好的社区环境和豪华的装修。因此对于定价过高楼盘的税清算,难以取得实际效果,对房价的影响更是有限。
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