地产业绩增速趋缓 高增长时期已过

中国证券报  2011-03-16 11:03

[摘要] 在持续的严厉调控下,地产板块高增长的时期已过。从已披露的年报数据看,上市地产公司的财务成本和资产负债率都有较大的提升,在增速减缓、费用成本提升的影响下,未来地产板块业绩增长的动能将明显放缓,我们预计板块整体增速将小于30%。

在持续的严厉调控下,地产板块高增长的时期已过。从已披露的年报数据看,上市地产公司的财务成本和资产负债率都有较大的提升,在增速减缓、费用成本提升的影响下,未来地产板块业绩增长的动能将明显放缓,我们预计板块整体增速将小于30%。

财务成本提升

从整体看,地产板块的业绩增长明显,销售收入创新高,行业龙头公司市场占有率进一步提升,但从资产负债率、带息债务、已获利息倍数和现金流细分指标看,行业趋紧的态势进一步明显。截至14日,已公布年报的25家上市地产公司总计净利润达256亿元,其中万科、保利、华侨城三家净利润合计达176亿元,占到25家公司合计的68.7%,跟2009年比份额进一步提升。但从资产负债率看,25家公司合计为72.87%,而2009年度整体为64.97%,负债率的明显上升跟货币紧缩后不断上升的财务成本有关。截至去年末,25家公司合计付息债务为1827亿元,2009年则为1067亿元,增长了71%,其中保利的增幅超过107%,不断的加息使得今年地产商的财务成本提升更为突出。我们预计,在保持25%左右的增速下,年内地产商的付息成本将比去年提高近50%。

去年四季度以来,商业银行逐步加大了对地产开发贷款和居民购房贷款的审查力度,地产金融的效应基本缺失。从地产公司的已获利息倍数看,2010年公布年报公司整体为21.44,2009年整体为56.74,利息费用的显著上升、Ebit(息税前利润)的平稳不变是造成行业整体利息倍数下降的重要因素。我们预计,在限购令持续的作用下,地产行业的资金紧张会加剧。

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