[摘要] 作为牵动国计民生的重要基础性产业，房地产业2011年的走势备受关注。在资金、土地成本上升及宏观调控等因素作用下，房地产业景气度将迎来新考验。2011年房价会否再创新高？成交清淡能否倒逼开发商？……种种悬念，将贯穿于2011年全年。价格、销量、开发商、贷款、房产税等成为把握2011年房地产业走势的关键词。
作为牵动国计民生的重要基础性产业，房地产业2011年的走势备受关注。在资金、土地成本上升及宏观调控等因素作用下，房地产业景气度将迎来新考验。2011年房价会否再创新高？成交清淡能否倒逼开发商？……种种悬念，将贯穿于2011年全年。价格、销量、开发商、贷款、房产税等成为把握2011年房地产业走势的关键词。
房价疯涨难再现
国家统计局数据显示，2010年前11月70个大中城市房价上涨7.7%，全年涨幅预计将较此略低，达7%左右。分析人士认为，在高房价基数及政策因素影响下，2011年房价上涨10%以上的可能性很小，更可能出现的是房价高位盘整或稳中略降的态势。
从月度走势来看，2010年房价呈现1-4月上涨、5-8月份下降、9-10月回升、年底再度缓慢抬头的态势，政策效应影响甚大。从全年来看，房价环比波动较为微小。尽管楼市调控已初显成效，但当前仍要警惕以下几种可能推升房价的因素。
首先是地价涨幅高于房价，2010年前11月，开发商土地购置费用同比增幅达67.4%，折合单价来看，地价涨幅明显超过同期房价。尤其是2010年底，多个城市再度爆出“”，可能成为未来房价的推手。其次是刚性需求的推动。央行2010年12月公布的城镇储户问卷调查显示，居民购房意愿比例为16.2%，已连续两个季度回升。此外，在当前一线城市房价企稳的同时，大多数二三线城市房价可能出现“”，这种情况值得警惕。
自2005年以来，我国商品房销售体现出价格同比波幅加大、波动周期缩短的特点。有分析认为，2008年以来，房地产开发企业营业收入增长与国房景气指数两个指标的周期越来越吻合。住建部等相关部门已表态，2011年将继续坚定不移地推进房地产调控。不难预料，房价大涨的情况难以出现。从目前市场看，价格大跌也不具备条件，而更可能表现为小幅波动。
销量小幅增长可期
2010年楼市销量继续上升，尽管2011年调控政策或将更为严格，需求受到抑制，但在刚性需求支撑下，楼市降温并不容易。
2011年房地产销售能否延续辉煌，业内人士普遍较为乐观。在多城市出台“限购令”的背景下，一线城市销量或将保持平稳，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化进程推动，二三线城市销量有望明显增长。
2010年房地产企业“千亿军团”崛起，“500亿团队”升级，“300亿队伍”增加新面孔，房企的这种梯队形势在2011年仍有可能延续。，近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达8691亿元，销售面积为8449万平方米。开发商的销售均价达每平方米10286.42元，同比上涨24%。
万科年销售额首超千亿元，销售面积达898万平方米。保利、恒大、绿城等5家超大型房地产企业销售额已超500亿元，其中保利地产（600048）以660亿元位列销售金额榜亚军，恒大地产销售面积大增43%至831万平方米，销售额达527亿元。万达、碧桂园等四家开发商销售额突破300亿元。百亿军团中出现众多首次杀入的新军，如复地、合景泰富、金科、雅戈尔（600177）、海尔地产等。
不过，房企在竞争中分化加剧，市场集中度加强，各梯队间已逐步拉大差距，房企扩张速度最快的时期正在过去。
对未来房地产销量增长点，业内较看好二三线城市。一线城市增量空间已近饱和，未来房企主战场在二三线城市。以万科为例，年销售超过千亿元，与其2009年开始加大二三线城市拓展力度密不可分，尤其是一线城市受限购政策及土地资源紧张等因素影响，房地产企业转向二线市场，能提前布局二三线城市的房企，2011年或仍有不俗表现。
开发商新一轮洗牌来临
经历2010年的房价冲高、严格政策调控，房地产开发商交出“靓丽”成绩单。2011年情况或不容乐观，信贷规模控制、更严格的调控政策，将有效抑制房企高速扩张，中小房企甚至会遭遇资金难题。
银监会已向各银行业金融机构发布通知，警示四类房地产开发贷款风险，包括拖延开发期限、变相、通过关联企业获取贷款等。与此同时，房企通过资本市场的再融资自2009年下半年几乎全面停止，涉及再融资申请总额高达数千亿元。从房地产调控角度出发，2010年房地产上市公司再融资政策难以放松。
北京市从2010年12月1日起实施商品房预售资金，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相继出台对预售资金的相关政策。可以预见，2011年，商品房预售资金制度将在各省市全面铺开。房地产开发企业只能按计划对商品房预售资金进行支取，不能再像以前那样任其随意支配。
尽管2010年调控政策频出，但销售仍然火爆，开发商回笼大量资金，加上2009年资金的累积，暂未出现资金问题。但有业内人士表示，与房地产有关的多个资金渠道已建起堤坝，外来资金来源日趋变窄、变细甚至干枯，开发商不得不转向依赖自有资金。国家统计局近期数据显示，自有资金在开发资金来源中所占的比重越来越大。
有开发商表示，如果楼市调控继续加码，开发商资金就不再乐观，到2011年下半年部分中小房企可能会资金链紧绷，出现“无钱拿地、无盘可开”的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。
金融“紧箍咒”将持续
2010年二季度以来，房地产企业资金来源同比增幅逐步收窄，这一趋势在短期不会改变。在稳健货币政策的宏观背景下，2011年开发商及购房者均将继续受到金融“紧箍咒”的压力。
目前首套房和二套房首付比例分别为30%和50%，利率则分别不能低于基准利率的85折和1.1倍。有关部门日前提出，房地产价格回到合理价位的调控手段之一是信贷，这意味着短期来看房贷政策工具收紧的可能性大于放松。
加息对房地产业的影响，一方面将增加开发商的财务成本，另一方面则将增加购房者的还贷压力。目前商品住宅开发商的平均毛利率普遍在35%以上，适度加息不会对房地产业利润产生严重影响，但在房屋交易低迷、土地税严格清算，严格预售款等多重压力下，加息周期将加剧房地产行业的资金压力。
对购房者来说，在第三套房全面停贷的背景下，目前自住需求购房比例有所提高。从这个角度来看，加息影响不及提高首付比例影响大。但无论是横向还是纵向比较，当前我国利率水平仍处于低位，再加上通胀预期有所增强，可以肯定的是，加息压力对房地产业的影响将持续显现。
房产税改革或推出
在千呼万唤之中，2011年房产税改革可能最终以试点方式推出。短期来看，房产税对楼市价格的影响可能不会立竿见影。但作为未来地方税收的基础税种之一，其对房地产市场的影响将逐渐体现。
目前上海、重庆等城市正积极推进试点工作，进行试验性的房产税政策空转。“十二五”期间我国个人房产将逐步纳入征税范畴，但具体征收范围最初可能不会涉及大部分购房者，而仅仅围绕及多套房产拥有者。
至于该税对房价的影响，有分析认为不能一概而论。对自住购房者来说，由于开发环节税负可能降低，再加上征收房产税可能推高租金，房屋租售比趋于缩小，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对和投机者来说，由于后期保有成本增加，随着保有环节税负加重，与投机者受影响程度逐步递增。
房产税有助于房地产行业的平稳健康发展，减少房价波动和泡沫剧烈程度。但开征该税的目的绝不仅在于调控房价，更在于调节居民收入分配，健全地方税收体系。参照国际经验，短期来看房产税开征与房地产价格为负相关，即会使房价微量下跌。但从中长期看开征房产税对房价的影响有限。
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