在前期调控压力下,从投机者到房地产商,“寒噤”已过,有的又开始豪赌未来预期,暗流涌动。楼市回归理性,显然仍需加大调控,强化执行力。
局部地区房价“抬头”,成交“回暖”初显,“”再次登场,房企“见好就涨”……当下房地产市场在“金九银十”的预期之下“暗流涌动”,房地产调控面临新的挑战。
“回暖”真假难辨
“北京楼市成交量”、“广州惊现日光盘”、“福州又有人通宵排队”……近段时间,蛰伏的楼市又开始躁动,真假难辨的消息层出不穷,不断刺激着市场的神经。
如何看待当前楼市的“回暖”?是昙花一现,还是重回升势?
中原地产的高级分析师认为,市场近来有所活跃,与政策的短暂“静默”、部分楼盘的促销,以及需求“试探性入市”有关。当然,其中也不乏开发商等利用即将到来的“金九银十”,给低迷的楼市打气,“人造回暖”也曾在以前的调控中反复上演。
少数高档楼盘市场活跃的背后,是嗅觉灵敏的客的回潮。仅有刚性需求,房价保持稳定;若涌进过量投机性需求,房价将会受到冲击,这是基本的市场逻辑。
党校研究员曾业松提醒,“回暖是指一种长期向好态势的开端,而目前少数成交量的反弹,只是季节性表现,楼市依然敏感而脆弱。在前期调控压力下,从投机者到房地产商,寒噤已过,有的又开始豪赌未来预期,暗流涌动。楼市回归理性,显然仍需加大调控,强化执行力。”
后市“涨跌”有何变数
房价是跌是涨?目前两派观点分明。“看跌”方认为,随着调控持续,下半年的供应量将明显增加,而房企资金压力也将加剧,这将强化房价下调预期。
中原地产研究董事程澐分析,今年第二季度商品住宅新开工面积达到3.77亿平方米,新开工面积和销售面积的差值达14083万平方米,两者均为近年来。由此可见,未来半年将迎来住宅供应的高潮。
统计数据还显示,今年1至8月,房地产开发企业本年资金来源44363亿元,增幅连续8个月回落。从资金结构看,来自国内贷款、定金及预售款等增幅明显减少,而企业自筹资金比例大增,上市房企负债率也迅速提高,房企的资金链明显正在收紧。
但另一方面,“看涨”方则认为,房价上涨的“暗火”已经点燃。9月份,广州番禺、上海黄浦江等地块纷纷创出当地住宅用地价格新高。
“2009年,资本、土地和住宅三市场互推互涨,造成房价飙升;这次调控对房企的融资渠道已经卡紧,但必须提防面粉上涨提升面包预期。”永庆房屋公司总经理陈史翎说。
此外,楼市供应“结构性失衡”问题还未得到解决,有多个省区市1至7月份的保障性住房和棚户区改造开工率低于平均水平,个别地区开工率只有38%。
华远地产董事长任志强认为,如果保障房任务能够完成,至少可以分流20%以上的商品房购买人群,如果保障房看不见,“他们会认为等下去没有希望,就会重新寻找市场,这样酝酿的反弹力量是存在的”。
“目前市场调整的程度,无论离调控政策本身追求的目标,还是老百姓对调控效果的预期都还有距离。”中国房地产协会副会长朱中一说。
指出,热点城市房价依然高企的数据表明,调控政策在短期内虽初见成效,但房地产市场能否健康发展仍面临不确定性,如何稳定市场预期,是考验新一轮调控是否见成效的重要内容。
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