[摘要] 2010年上半年的北京住宅租赁市场整体成交状况依旧保持活跃。根据伟业我爱我家市场研究的统计数据表明：同比去年同期，今年上半年交易量上涨了11.49%。一方面持续上涨的房价减弱了部分购房者的购买力，令其选择租赁市场解决住房需求。
一、2010年上半年北京住宅租赁市场整体状况
2010年上半年的北京住宅租赁市场整体成交状况依旧保持活跃。根据伟业我爱我家市场研究的统计数据表明：同比去年同期，今年上半年交易量上涨了11.49%。一方面持续上涨的房价减弱了部分购房者的购买力，令其选择租赁市场解决住房需求。再加上今年4月中国家出台的相关房地产宏观调控政策，也让一些原本有着购房意愿的消费者转向了租赁市场进行过度；另一方面，北京的经济地位和各类社会资源依旧吸引着大量的外来务工者、大学生到京工作。
需求的上升间接推动了租赁市场的量价出现了同涨的趋势。全市租金均价为2713元/月•套，同比去年同期的2322元/月•套上涨了16.84%。城八区的成交总量占全市成交的80.60%，其租赁均价达到了2792元/月•套，与去年同期的价格相比增涨了405元/月•套，涨幅为14.70 %。其中，普通民宅租赁市场价格相对涨幅较大，自从08年12月价格调整达到阶段低点之后，09年至今一直保持了价格持续上涨的态势。上半年普租市场价格为2242元/月•套，同比上涨了10.66%；而市场的租赁价格涨幅并不很大。很长一段时间内，租赁市场的价格呈现反复的态势。今年上半年租金均价为4997元/月•套，同比仅上涨1.48%。今年以来，由于北京外来人口数量持续上涨，就业岗位相对较多；以及4月份政府接连出台一系列房地产调控政策，购房人群出现观望情绪。部分购房需求被转化为租赁需求；再加上今年毕业生提前进入求职高峰，导致了近几个月来租赁市场客户需求和房源供应相对较多。同比去年房源和需求分别上升了13.6%和8.74%，市场供需比达1.15：1。
二、 2010年上半年北京住宅租赁市场成交量状况
2010年上半年的北京住宅租赁市场总成交量较去年同期上涨了近11.5%。成交量的上涨主要是因为上半年以来来京求学以及务工人员需求不断增加有关。同时二手房交易市场因为政策迭出而出现的观望情绪，也让租赁市场成为了购房者过渡居住需求的重要选择。根据伟业我爱我家市场研究的统计数据表明：2010年上半年北京住宅租赁市场房源供给和租房需求均出现了十分明显的增长态势。1-6月份住宅租赁市场业主登记量同比大涨了13.6%，客户需求量也比去年同期增长了近8.8%。
图表：2010年上半年我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析（供应量/需求量）
数据来源：我爱我家
伴随着今年春节假期的结束，北京市房屋租赁市场结束了自09年9月以来的市场交易淡季。在外地人返京高峰、求学以及来京务工人员需求的推动下，市场交易状况迅速升温，再度进入到成交活跃的租赁旺季。伟业我爱我家市场研究认为，今年来租房需求增长则主要来源于随着城市发展的不断向前以及北京的居住状况的提升，带来了就业机会的增加。截至2009年年末北京市常住人口达到1755万人，比2007年的1633万人增长了122万人。比上年末增加60万人，是2001年以来常住人口次连续三年增加额度都在50万人以上。2009年北京外来人口数量509.2万人，占全市常住人口比重的29%。相比2008年的外来人口数量增长了44.1万人。北京宏观经济发展良好，而且在目前国际国内经济状况可能二次探底的情况下，北京的就业机会相对较大，从而吸引了大量的外来人口入京。根据我爱我家统计数据表明：新增的外来人口中81%通过租房解决住房问题，大量外来人口租赁成交集中于春节之后的返城高峰。因此带动了今年上半年北京租赁市场的快速增长。
另外，2010年的北京高校毕业生接近22万人。由于地区经济结构的差异，北京相比于其他区域更加稳定，使得在京毕业的外地生源为了寻求稳定的发展机会而不愿出京。这也为北京租赁市场有效承租需求的增加提供了充足的保障。再加上4月份政府接连出台一系列房地产调控政策，购房人群出现观望情绪。部分购房需求被转化为租赁需求，也在一定程度上助推了市场成交量得以大幅提升。
图表：伟业我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析
数据来源：我爱我家
此外，随着北京城市建设的需要，大规模的城市拆迁改造工作再度开启。2007年北京市的总拆迁量约为15万户。08年由于奥运会召开的需要，北京市的拆迁工作明显放缓，全年拆迁量仅约为6千户。今年全市城市规划中的CBD的东进、长安街的改扩建、金融街的西扩、以及第二机场选址确定必将会使得大量的拆迁户产生临时性的住房过度需求，这也为增加今年来北京租赁市场的承租需求打造了良好的基础。
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