[摘要] 中国房地产市场的型客户到底有多大比例,这是理解本轮房地产市场调控的前提。此外,在最严厉调控政策下,楼市成交量和房价、土地供应以及价格,将分别呈现怎样的走势?
中国房地产市场的型客户到底有多大比例,这是理解本轮房地产市场调控的前提。此外,在最严厉调控政策下,楼市成交量和房价、土地供应以及价格,将分别呈现怎样的走势?近日,中国四大地产巨头“招保万金”中的万科地产、金地集团(6.78,0.03,0.44%),以及北京首创管理层人士,就以上焦点话题,一一作了评析。 【延伸阅读:北京5月房价下跌达20% 地产潮难以阻挡】
型购房者已受挤压
价格较为的楼盘买家或能较为典型的剖析案例。距离新央视大楼最近的住宅项目“首创禧瑞都”的已售房源中,超过三成为型客户。这是早报记者从北京首创一位管理人士处了解到的信息。 【延伸阅读:房价真降了?北京20大15000元/平以下楼盘】
该北京首创人士称,在“首创禧瑞都”已售出的两栋房源的购房者中,有两成购房者选择一次性付款,可认为是型客户;在其余八成选择按揭贷款的购房者中,二至三成为海外买家,也可认为是型客户,二至三成为外地买家,四成为北京本地购房者。
该项目位于北京东三环CBD核心区,距离新央视大楼近百米。在去年年中开盘的2、3号楼均已售罄。记者从售楼处人士处得知,开盘时均价在4万元/平方米,成交单价超过7万/平方米。即将于今年6月底开盘的1号楼,价格则定位于6.3万-6.8万元/平方米。
“2009年中国房地产市场销售规模的大幅增长包含了2008年压抑市场环境下释放的自住需求,也包含了政府4万亿计划、近10万亿新增贷款干预下大幅增加的性需求。”万科一位管理人士称,万科对其楼盘的购房者的调查结果显示,首次购房者比例从2008年的24%,升至2009年的30%;型客户的比例由2008年的16%,升至2009年的19%。【延伸阅读:5月楼市交易量反弹 房价拐点可望在四季度出现】
该万科人士进一步指出,从付款方式来看,去年较为宽松的购买环境,使用按揭贷款的购房者有所增加。同时万科自身的销售数据显示,在2009年万科的购房者中,按揭客户比例由2008年的83%升至92%。
2008年底,央行将房贷利率优惠下限扩大到7折后,各大银行纷纷调低房贷利率优惠。据央行《2009年中国区域金融运行报告》显示,2009年个人住房贷款下浮利率占比达93.0%,其中80.6%在7折和8.5折之间。
而今年的楼市调控新政对房贷利率大幅收紧——对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
这直接导致买房人首付比例的上涨,进而打压了性购房者的现金支付能力。上述万科人士提供的数据显示,2009年利用抵押贷款的万科购房者的平均按揭首付比例为30.5%,今年前4月平均按揭首付比例提高到33.8%。这反映了整个银行业按揭收紧的趋势。4月份万科的购房者调查进一步显示,型购房者的比例大幅降至12%。
上述金地集团人士也认为,本轮针对性需求的楼市调控政策,肯定会对型客户较多的城市和项目有较大影响。
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