[摘要] 4.17新政实施一个多月以来，各地楼市成交量纷纷下降。东莞楼市的日签约量已从200多套一路下降到50多套，成交量腰斩已是不争事实。从历史经验来看，调控期的市场会分三个阶段进行，只有三个阶段的演变，才能完成一个周期。
4.17新政实施一个多月以来，各地楼市成交量纷纷下降。东莞楼市的日签约量已从200多套一路下降到50多套，成交量腰斩已是不争事实。记得，在政策刚出来第三天的时间，我就做出了“历史经验或现新一轮周期”的大胆预测。从历史经验的角度预测，看似颇为武断，实则是出于对社会心理和历史规律的敬畏。因为，就一个政策调控期的市场而言，市场本身就是失灵的，即一个非完全、不对等的市场。在这样一个市场环境下，传统的供求理论也基本不成立，分析判断市场未来走势，从社会心理学和历史经验的角度，可能会看得更真切。
成交量节节下跌，当成交下降到一个平稳水平，市场就开始步入冷静期。从近段时间东莞楼市成交量趋稳在日均60套左右来看，市场慢慢步入冷静期，于是形成一个新的均衡态势。这个均衡何时可打破？由谁来打破？这要经历一个复杂的过程。从历史经验来看，调控期的市场会分三个阶段进行，只有三个阶段的演变，才能完成一个周期。
阶段，量先降，价未跌。
在此时期，由于政策效应刚刚产生，或政策消息面波动较大，市场还未完全明朗，买卖双方都陷于观望状态。发展商观望，一是怕策略调整过早，产生不必要的机会成本，使下降。二是不愿率先降价，成为众矢之的，或承担公众压力，三是对市场判断不准，甚至抱有市场向好的幻想。购房者观望，则是出于对房价调整的预期，当然也有恐慌从众心理，害怕自己充当了在错误时机买房的冤大头。因此，这个阶段，开发商持价观望，购房人则持币观望，成交量则呈现加速度下降之势。目前东莞楼市还处于该阶段，新的淡市均衡正在形成，这个均衡维持的时间可长可短，这取决于打破均衡的动因之强弱。
第二阶段，量价齐跌，以价换量。
当均衡形成后，作为打破均衡的强大动因（内因）——价格势必登场。成交量的跌幅越深，则价格登场的时间越早。当然，这也还取决于买卖双方博奕的结果，在一个非完全市场化、存在强大预期的市场环境下，输家自然是开发商，除非有外力来改变这种预期。至于双方博奕时间的长短，则视开发商资金情况而论。当开发商不差钱时，则有足够的时间来打一场持久战。而当资金链紧张时，开发商则会通过降价来换取成交量。
由于经历了08年的调控周期，多数开发商在资金储备上要好于08年，同时在降价的策略上也要高超许多，对于降价的方式、风险的管控都会较之08年更出色。比如，4月底光大旗下楼盘黄旗印象和景湖时代城则属于策略性降价。策略性降价带有很强试探性的目的，也有带动全局的战略性目的，总之这时的降价还不是价格调整的真实呈现。所以，这阶段刚性需求可以出手买房，但还不是时机。即使此时选择买房，也要注意相对应的采取策略性的议价，甚至可以多次返价，因为当此敏感时期，主动权在你手里，而你议价得当，可以提前拿到开发商要让但还没让出的空间。
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