[摘要] “国11条”新年伊始紧随而至，但对比二者不难发现，前者精神中包含的“改善需求可以按首套享受二成首付、利率七折的优惠”已经悄悄消失，市场揣测这是否意味着二套房贷政策将有所变化。对此，和业内人士表示，尽管银监会频频表。
2009年底“国4条”余音尚在，“国11条”新年伊始紧随而至，但对比二者不难发现，前者精神中包含的“改善需求可以按首套享受二成首付、利率七折的优惠”已经悄悄消失，市场揣测这是否意味着二套房贷政策将有所变化。对此，和业内人士表示，尽管银监会频频表态，但政策表述的细微变化暗示明松暗紧趋势，不少此前态度谨慎的更是预测2010年房地产市场有望迎来拐点。
紧缩程度明显加码
“这次的政策从内容、措辞上观察，紧缩程度明显加码”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，仔细观察可以看出“国11条”中二套房贷政策与“国4条”中界定不一：“国4条”规定“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投机性购房。”也就是说继续执行2008年“131号文”中的优惠政策：改善需求可以按首套享受二成首付，利率七折的优惠。但“国11条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
这一表态也与经济工作会议的态度发生大逆转。杨红旭认为细微的调整明显意味着房贷政策已退回到“131号文”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。由此可见国家抑制高房价的决心。这对市场的利空性明显大于“国四条”。
中国国民经济核算与经济增长研究副主任蔡志洲则表示，对第二套房贷的控制应该更加从严，二套房贷在本次并不能算是收紧。他指出，首付40%的房贷是的贷款，银行对放款有很大激励。而“贷款利率严格按照风险定价”的规定仍然存在很大操作空间。他表示，在市场上，改善性住房和投机性住房的区分和界定困难。根据他的研究，在过去10年里，真正称得上“改善性”的需求已经释放得差不多了。此时为购买二套房放贷，多少和实现“居者有其屋”的目标有冲突。他认为，如何从房贷环节上调控，还有待更多政策出台。市场再现“拐点论”
此外，与以往给出住房供应宏观目标不同，“国11条”另外有新意，要求“城市人民政府抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。”
不少业内人士解读这一政策将有助于加大市场供应。公共管理学院土地管理系主任叶剑平表示，城市化进程中房地产市场的刚性需求和需求都比较大。此次在平衡供求关系上做文章，是把对了脉。要增加包括廉租房等保障性住房在内的住房供应。
蔡志洲认为，本次调控强调以增加供给来平抑高房价符合我国的现状，如果单纯靠抑制需求，势必压低交易量，这对刚刚走出危机、增长基础尚不牢固的宏观经济形势会带来较大负面影响。房价无论还是，对经济都会造成很大伤害。这是过去两次房价大起大落中所证明了的。因此“国11条”绝非要打压房价，而是要促进平稳增长。
尽管如此，杨红旭认为，总体而言，在这样的政策抑制之下，今年楼市调整已成定局，如果“国四条”还只是让一线城市房价有下跌的可能，则“国11条”有可能使房价出现整体性的下跌。
而在搜狐焦点日前主办的新视角高峰论坛上，国家信息委员会委员高辉清也认为，政策高压下，2010年房地产市场有望迎来拐点。首先，地方政府虽然仍然需要土地财政支持，但来自政府压力明显加大。其次，为了防范经济复苏良好的势头半路夭折，货币政策2010年依然坚持适度宽松的总基调不动摇，但流入房地产市场的资金将相应减少，这其中包括的因素有：新增信贷资金规模明显减少；进入房地产市场的资金门槛提高；部分资金将回流实体经济领域；房地产对社会资金吸引力下降；为赶上优惠政策末班车，许多者已经提前进入市场以及高房价耗尽积蓄；未来的房价将更多依靠当代收入支撑。而中国当前的房地产市场与日本市场崩盘前的状况相似。综合来看，2010年房地产有可能迎来拐点，因此需要警惕高房价泡沫破裂带来的巨大风险。市场机会逐步来临
自去年12月进入政策出台的密集期开始，房地产板块经历了连续调整。统计显示，从去年12月至昨日收盘，申万房地产指数已经累计下跌13.16％，成为两市回调幅度的行业。由于政策收紧的预期普遍存在，再加上一季度是传统的销售淡季，市场对房地产板块大多持观望态度。业内人士预计，短期内房地产板块仍将保持震荡。在政策逐步消化以及楼市成交量回升后，市场机会将逐步来临。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
