[摘要] 全球金融危机后，中国只有和房地产两种资产价格逆市上升。2009年4月迄今，国内主要城市房价上升较快，国房销售价格指数由4月的98.30劲升至9月的114.38。
老中国金融40人论坛成员
三股合力推动房价上涨
全球金融危机后，中国只有和房地产两种资产价格逆市上升。2009年4月迄今，国内主要城市房价上升较快，国房销售价格指数由4月的98.30劲升至9月的114.38。
从资金面看，房价上涨的推动力有三：首先，银行信贷。2006年，银行个人贷款新增6119亿左右，2007年为11800亿，2008年约7010亿，而2009年1-9月就达18000亿元。其中，绝大部分为住房贷款，2009年1-8月，个人住房贷款达8000亿，相当于2008年全年的2.7倍。其次，企业的生产性资金。很多企业用生产性资金购买大宗土地和成套房产保值，显著推动了房地产市场。，个人自有资金。全球金融危机并未削弱有购房能力群体的支付能力，股市的大起大落反使富裕群体的资产配置进一步向房地产倾斜，预付款一般占房地产资金的50%左右。
整体来看，2009年中国房价初低迷；后来，居住型需求回暖；五六月份开始，需求介入，企业生产型和信贷型资金推动，终形成了快速上涨的局势。随着货币当局对信贷资金规模的控制，下半年房地产价格上涨趋势大大减缓，但无下跌的可能。
房价的快速上涨，引发了是否存在泡沫的争论。若以房价收入比、租金售价比来衡量，中国房地产价格自是泡沫无疑。不过我怀疑这已不是衡量中国房地产价格的指标。贷款利率和收入增长率相较而言更准确一些。这几年，当个人收入增长率为贷款利率2倍以上时，房价；持平或较低时，房价必然下跌。2006年，城镇居民人均实际可支配收入增长率为10.30%(同期银行个人住房贷款利率为6.84%)，2007年为13.48%(同期银行个人住房贷款名义利率为7.38%)，2008年则为8.18%(同期银行个人住房贷款名义基准利率为7.47%)，2009年9月为1(同期银行个人住房贷款名义基准利率为5.94%，下浮30%后则为4.15%)。实际数据表明，2006、2007和2009年房价大涨，2008年则微跌。假若新增收入不能覆盖贷款利息，个人是不敢贷款买房的。而增长的个人收入也不能全部用于还贷，还要支付必要的消费新增，城镇居民人均消费性支出占当年可支配收入的比例一般在75%左右。因此，个人收入增长率必须高于贷款利率一倍以上，贷款买房才有市场，房价上涨的推力才能生成。
中国房价上涨势头仍将持续
战后1945-1990年，日本房价涨了45年，其间还经历了两次剧烈上升——70年代日本列岛改造计划实施时期及80年代泡沫经济时期。而中国有记录的房价上涨不过15年，很难就此打住。1980年代后期，日本房价快速上涨，一个重要因素是有大量机构购买者——日本的银行和企业，而中国目前仍无这种现象。
中国房价上涨至少会持续到2020年。开发商给出了很多理由，城市化、人多地少、耕地红线等；再加上中国房子质量不高，改善性需求长期存在；拆迁造成的被动需求在很多城市占比达30%。买田置地和读书是本性节俭的中国人不吝啬的两大支出，几千年如此。所以，即便人口红利结束，中国人还是喜欢买房。
房价的杀手锏是利率，几乎的地产泡沫都是被利率上升所刺破。中国企业和政府高负债运营，需要高额融资，这决定了未来较长时间内，中国仍将实行低利率，这将是房价上涨的推手。舆论批判央企，但在经济上其选择是理性的。目前一年期贷款基准利率为5.31%，下浮10%为4.779%，14年之后，利息与本金等同。但14年之后，很少有人怀疑北京等城市的房价不会涨一倍。事实上北京的地价2000年以来已上涨了4倍。而一些大型企业利用利率更低的中期票据筹资来土地就更合算了。
作为宏观调控工具，利率一旦使用力度就必须大，否则无效。2008年底央行一次大幅降息108个基点就很有效，房价利率打七折作用更大，相当于五次降息。美国也类似，2001-2003年，美联储连续下调10余次利率，2005-2007年连续上调10余次，2008年再连续下调至0.25%。2010年后的中国房价若要下行，必须将利率提到足够高的程度，而这几乎不会发生。2010年的新增贷款会比2009年少27%，房地产贷款也会收缩。但全球经济复苏，国内经济增长强劲，个人收入增长率有望达14%左右，加上通胀预期，银行和个人的资产结构仍会偏向房地产，其资金面收缩将远小于这个幅度。国家虽出台了很多房地产调控政策，但只要净出口使得资金整体过剩状态不变，利率不大幅变动，2010年房价涨幅也就只会间歇性滞缓。
房价上涨符合决策者的一致利益，因此政府不会出台打压房地产的政策。各省土地收入占地方财政收入20%-80%不等，日趋庞大的费用和政府贷款本息都需要房地产支持。住房也已成为多数居民主要的家庭资产。近年有关部门趁机加征了许多交易环节的税费，现在有人提出开征物业税能降房价，其结果只能是房价续涨、税费增加、多掏腰包。人为价格管制只能奏效一时，管制可能额外增加寻租成本，随后的报复性上涨总会超过正常幅度。本轮政府调控提了不少供给面的措施，这是很好的开始。
2010年不乏机会
对于房地产者，我有以下提示：首先，自住性购房任何时候都是对的，不要关心价格是否高位；其次，中国住宅地产的价值一般高于商业地产；再次，中国低品质住房的价格上行空间不敌高品质住房；另外，房价上涨时所获得的会打折扣，下跌时所遭受的损失会放大；，借用房贷，要留有余地，要做到利率提高50%后仍能承受月供。
此外，购买房产与购买地产股不同，前者一般会持有较长周期，而股票的价格波动太大，很难持有较长周期，也很难在点卖掉。而且，买房地产股不能从银行借钱，没有，会因涨跌致使内心煎熬，很难长期持有；但买房可以贷款，有效应，能长期持有，等待价格升高。
2010年房地产涨势趋缓，个人者应谨慎购买。是否应该买房，需要者根据自己的状况来定。总之，2010年房地产价格滞缓，仍不乏机会。
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