[摘要] 的都对房价如果下跌30%而将给中国金融系统产生的冲击忧心不已,是美国次贷危机以后,政府决策者更因此始终面对着银行房贷可能出现的高额违约风险而踌躇难断。
电影《蜗居》的放映、房价的飞涨,引发了对房地产行业的性关注。笔者认为,只要政府有决心将房地产市场中的70%-80%房屋做成廉租屋,用政府出让土地的定向补贴,以美国、澳大利亚等国成功运转的REITs这种权益性的金融创新吸收国民自有资金来并分享房地产市场长期上升的,便能使得绝大多数国民都有房可得。
购房贷款和房地产开发贷款莫混淆
的都对房价如果下跌30%而将给中国金融系统产生的冲击忧心不已,是美国次贷危机以后,政府决策者更因此始终面对着银行房贷可能出现的高额违约风险而踌躇难断。
但正如上述,所谓“房贷”其实是“房地产抵押贷款”的简称,它是指贷款用途于房地产或以房地产作担保的贷款。中国银行业监督管理委员会对房地产贷款的定义是:“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”银行对房地产信贷主要通过三个阶段实现,即地产开发、房地产开发和房地产销售。由此可见,笼统所称的“房贷”其实应该更准确地分别为“房地产开发抵押贷款”和“购房抵押贷款”。因此,不加分别地谈论房贷违约风险,如果不是别有用心地混淆和偷换概念,那也只能说是极其不专业和不严肃的行为。
如果仔细分析我国的房地产贷款的构成,我们就可以发现,其中在房地产销售环节产生的银行个人住房抵押贷款,坏账率极低。
香港各家银行设定的房贷不良比例“警戒线”一般都定在1%左右。由于无法取得公开的数据,而仅根据上海银监局历年发布的相关报告表明,个人住房贷款的不良贷款率为0.6%左右,质量在全球以何种标准衡量都是相对较好的。
如果进一步仔细分析,在房地产开发环节所产生的银行贷款,却不尽如此。同样是上海银监局的数据表明,住房开发贷款的不良贷款率为2%左右,是个人住房贷款不良率的3倍以上。而应当看到,上海各大商业银行的抵押贷款质量在还算是的。
因此如果要就此分级的话,完全可以将前者称之为“中国的房地产抵押贷款”(优贷),而后者可以相对称之为“中国的次级房地产抵押贷款”(次贷)。
仅按照目前的房地产开发贷款2%左右的不良率和每年2万亿元左右房地产开发贷款余额(2008年末房地产开发贷款余额1.93万亿元、2009年上半年为2.35万亿元),就可预见我国银行系统由此会每年产生400亿元上下的银行坏账。而如果我国房地产业出现流动性枯竭和资金链断裂的现象,房地产开发贷款不良率每上升一个百分点就会产生200亿元左右的银行坏账。
更重要的问题还不在于此,从2003年起政府就不断出手调控房地产市场,但不仅收效甚微、而且反向效果更明显。这其中根本的原因在于,除了没有分清楚房产和地产的基本概念并混淆了购房和开发贷款的风险以外,政策的方向也有诸多值得斟酌之处,最明显的就是去年至今年在应对金融危机中出台的有关房地产开发自有资金比率的政策。
1998年5月21日实施的“中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)”第二十五条规定,房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%,国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%。
但统计数据表明,房地产开发商的自有资金逐年下降。以上海为例,房地产企业自有资金比率2001年为18.84%,2002年为17.53%,2003年为16.94%。同时来自上海的数据也表明,房地产开发企业的自有资金利润率居高不下,2001年为38.12%,2002年达到86.36%,2003年为74.24%,是同期社会平均利润率的10倍以上。近两年来媒体披露已有100%以上的案例出现。
因此在2003年开始房地产市场调控后,2004年下半年,相关政策开始硬性要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。加上其他调控措施和房地产业2006年囤地,使得中国房地产业在2008年处于半截入土的卡脖子境地。
但是,2009年5月27日国务院公布了固定资产项目资本金比例的调整结果,其中最值得关注的是,普通商品住房项目的资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整受惠的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低,其中保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例下调15个百分点以后,已经恢复到1996年的水平。
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