[摘要] 营业税减免政策是否续期给年末的二手楼市带来一定不确定因素。不过行业人士认为真正阻碍成交的是高楼价,中原地产市场总监李粤湘表示,目前大部分客户不愿意追价,若新政不续期营业税又再加在买方头上,变相推高楼价,置业者更加不愿意追价。
跟风一手定价
二手成交阻滞
合富置业市场部总监陈慧红表示,近期二手业主普遍将一手价作为二手楼定价的主要参考依据,认为“一手不跌,二手也不会跌”。业主宁愿推迟出售物业,也不愿过早售出物业而错过更高的价格。
由于珠江新城拍出“”和一手价高企,二手业主继续叫价很硬或“反价”,目前该区域大部分业主都是以一手价作为制定二手物业价格的“参照物”。合富置业经纪黄先生介绍,珠江新城“楼王”物业跟风一手的情况最明显。如南国花园周边一手推新货前,二手均价在14000~15000元/m2;周边新盘定价起初是22000元/m2左右,由于交投畅旺,不到一个月加推的一手新货升到26000元/m2;看到置业者对该地段的信心,部分业主也见势跟风,二手均价升到18000元/m2,而其中一些“楼王”物业更是“信心十足”,二手均价直接涨至20000元/m2,与一手价接近。但跟风的直接结果是导致交易从活跃变为冷淡。
中原地产市场总监李粤湘表示,现时大部分业主会以周边一手住宅售价为参照而定价,一些不急于出售的业主待价而沽,其二手放盘价直追一手价,导致目前二手价格虚高,成交量出现下降的情况。中原地产成交数据显示,新港西板块的江南新苑南北朝向望园景中层、面积约93平方米的单位,4月成交价约101.2万元,成交单价为11000元/m2。由于该盘十一周推出新货,对外宣称均价在15000~16000元/m2,二手业主闻讯提价,9月同类型单位成交价升到122.3万元,成交单价为13289元/m2,前后价差约21万元。
楼市存在“踏空”风险
股市瞬息万变,股民时常抱怨“踏空”,错过的成交价位;楼市调整较为迟缓,但是长时间有价无市,业主也会因待价而沽而发生楼市的“踏空”。李粤湘提醒,楼市发生调整时,二手定价无法跟上一手定价的步伐调整。倘若楼市形势急转直下,发展商较一般的市民对市场更敏感,能迅速做出调整策略。一手价格下调,二手业主未必可即时反应,有可能会产生类似2008年楼市一、二手价“倒挂”现象,这时二手市场的客户会流失到一手市场。
2007年楼市价格飙升,不少业主即使一再“反价”,买家仍愿意追价。有部分对后市过分乐观的业主,不断“反价”。到2008年经济形势急转直下,再加上政府调控,买家入市信心受到抑压。区域内的一手新盘推出市场后,采取促销等形式变相,直接导致了一、二手价格倒挂,直接吸引了二手客源;二手业主一时未能接受价格的回落,议价空间不大,甚至将物业转售为租,待市场价符合心理预期再度出售。
中原地产成交数据显示,2008年全市二手成交均价为7348.56元/m2,较2007年的7653.42元/m2,只不过下跌了约4%。但全市二手成交量却大幅减少了38%。业主盲目追随一手定价,不及时抛售,可能会错失出售的好时机。
落袋为安
到达预期即出货
一手楼价升,二手楼价是不是就应该跟着其步伐上涨?中原地产市场部人士表示不一定。二手楼的定价首先要视乎业主对资金回笼的迫切程度。如果业主需要资金周转,放盘价太高,成交速度则会放缓。这时业主宜尽快出售物业,若以低于市场价出货,会吸引更多买家,争取在短时间内成交。
合富置业经纪林先生介绍,目前在海珠江南大道南、昌岗路一带客约占两成左右,他们只求符合价格预期便出货,觉得笋就进货。客较普通业主更为理性,并不将地段作为考量,其更看重是率,当率达到一定比率,就坚决出货,毫不。(记者李凤荷 吴润洲)
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