[摘要] 一个不可回避的事实是,一些城市的住房价格确实离普通百姓的可承受能力越来越远。这一轮房地产热潮吹大的楼市泡沫,终有萎缩或破灭的,这同样是可以预知的。主要的问题是,调整以何种形式,在哪个时间点到来?
据《上海证券报》报道无论用什么理论解释房地产市场化,一个不可回避的事实是,一些城市的住房价格确实离普通百姓的可承受能力越来越远。这一轮房地产热潮吹大的楼市泡沫,终有萎缩或破灭的,这同样是可以预知的。主要的问题是,调整以何种形式,在哪个时间点到来?
近期上海楼市一个街谈巷议的话题是潘石屹的到来。这个从2002年开始就酝酿进入上海市场的北京商业地产大亨以24.5亿元的价格从摩根士坦利手中接过上海烂尾楼——东海广场。从当年大摩的收购价17亿到今天的24.5亿,房价在几年内的涨幅可见一斑。但在潘石屹看来,平均3万元/平方米的价格算是。有消息称,潘石屹将在上海继续加大项目储备,甚至不排除获得足可以供10余年开发的天量土地。
和潘石屹同样看好楼市前景的还有很多人。短短一、两个月内,金地、保利等几家大型开发商的A股再融资额度超过200亿元,这其中还不包括万科的500亿巨额银行授信。另有恒大、宝龙、复地等众多房企加速上市或回归A股。开发商抢钱可谓是“红了眼”。而大举融资的目的只有一个,那就是赶紧入市拿地,增加项目储备。
与开发商跑步进场的局面无法呼应的是政府的屡次收紧信号。除了此前的二套房贷收紧外,近日国土部频繁发出土地信号,比如高调公布闲置土地情况,及下半年将严厉打击囤地的消息。
但是显然,政策对楼市并未起到多大抑制作用,北京、上海等地房价继续节节攀升,房价40%甚至50%的同比涨幅在一些城市的楼盘中随处可见。
目前的市场是如此矛盾:房价飙升已经脱离正常轨道,政策收紧意图如此明显,开发商却仍然一片乐观。那么,开发商如此“勇往直前”的底气到底源于哪里?又有怎样的政策底线在被开发商揣度和利用着?
要回答这个问题,首先我们得仔细分析目前的政策方向。有一点是明确的,政府为了让宏观经济有一定的支撑,必须确保楼市稳定。在此基础上,政府选择了“保成交,保供给”的政策。也就是说,房地产成交量不能降,但房价得稳。
开发商从中读到了于己有利的信息:加大供给意味着目前供给紧张。供给紧张就给了他们可以在现阶段大胆提价的理由。尽管政府是希望通过加大保障房建设来增加市场供给。但房地产商清楚地看到,保障性住房建设只是一个远期规划。上半年只完成经济适用房建设计划的37%即是证明。
因此当近国土部越要求严查囤地,开发商就越感到政府对供给紧张的担忧,其立刻提价的冲动就越大。根据上海证券报的披露,部分房地产企业在深圳等幅提价的做法已经存在。
开发商乐观看待后市的另一个重要原因是流动性充裕。一家大型房地产企业负责人在近的一次房地产论坛上表示,预测楼市走向,很多因素都是次要的,重要一条是信贷与货币。这一点直接决定购房成本与需求热度。
而从目前政府表态及观点来看,下半年流动性大幅收紧的可能不大。目前的货币政策存在微调可能,流动性不会像上半年一样充裕,但也不会立刻完全收紧。尤其是宏观经济尚未完全复苏的今天。
正因为此,开发商对年底的市场依然乐观。尽管他们深知明年、后年的形势确实很难预料。
政府的“私心”也很明确,那就是用泡沫换时间:房地产资产泡沫只要没有到无法忍受的地步,就给宏观经济企稳奠定了基础,赢得了时间。下半年的货币如果有更多开始向实体经济回归,从而带动制造业和外贸出口的回暖,那么经济基本面就获得了平滑过渡。彼时,房地产市场的调整动作才是“动真格的”。
这样,我们完全可以理解今天楼市的非理性上涨,也完全可以预期在的将来,楼市将面临真正的调整。眼下,聪明的开发商们当然也不过是在赌谁会接住接力赛的一棒,并酝酿着在下一轮调整中,寻找更的猎物。
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