[摘要] 7月末到目前为止的两周，北京楼市成交面积一直处于连续下滑的状态。而上周，商品住宅成交面积继上上周小幅下跌后继续走跌，跌幅近20%，已骤降到本年度自4月份以来的最低值。在多种隐性因素下，业内认为，房价拐点恐将随时引爆。
:房价高涨导致房地产对经济带动作用弱化
兴业银行资深经济学家鲁政委表示,当前房地产业的持续升温,已使得价格快速回升到了2008年中国经济出现急剧调整前的水平,可能导致房地产业通过消费和渠道对宏观经济的带动作用趋于弱化。
当前,我国房地产业持续升温。7月份房地产开发同比增11.6%,较上月加快1.7个百分点,这是在1-2月份达到1%的历史低位后的连续第五个月回升。
鲁政委说,人们通常认为,房地产业对消费具有很强的拉动作用。因为虽然房产购置本身属于,但购房之后的装修、家电配备等诱致性需求较多。但仔细寻思不难发现,只有自住需求能够产生这样的消费带动作用,而出于性(或投机性)目的的购房,则未必具有带动消费的作用。这方面的一个典型例子,是所谓的储蓄性购房(或保值性购房):购房者完全将房屋等同于一种具有保值功能的储蓄,其购买若干套房屋,既不装修也不出租,纯粹为了保值,房屋只是在需要用钱的时候才被出售。不装修、不出租的特点,一方面弱化了对消费的拉动,另一方面也使得即使住房空置率上升租金水平也难以下降。而当前房价的快速回升,已越来越多地将年初启动这个市场的自住需求者逐出了市场,而更多的需求者正在进入并主导这个市场。由此将大大弱化房地产业对消费的拉动作用。
作为背后的主要推动因素,是价格和销售量的同步回升。7月份房屋销售价格指数同比增长1.0%,较上月提高0.8个百分点,也是在延续了6个月的同比负增长之后,自6月份以来连续第二个保持同比正增长。与此同时,商品房累计销售额也同步上升,1-7月份累计已达约2万亿元,较去年同期增长60.4%,销售额增速自年初以来持续加快。
量价齐升,大大鼓舞了房地产开发商的信心。7月房地产业资金来源景气指数达到103.3%,较上月提高4.6个百分点,这也是该指数在保持了长达12个月的100之下的水平后,首次回升到100以上。与此同时,土地购置面积也在继续增加。
然而与此同时,随着房价快速回升至本轮调整前的高位,房地产业对经济的带动作用已出现可能减弱苗头。
其次,房地产业从角度对经济的拉动作用出现趋弱苗头。虽然7月份房地产开发增速较上月继续回升,但根据资料,7月的额却出现了今年初以来的首次显著走低,较上月减少了1000多亿元。即使考虑到每年7月份额均有下降,在剔除季节性因素后,也依然较上月下降了300多亿元,为今年以来的首次环比下降。与此同时,房地产开发额在全部城镇固定资产中所占的比例,今年初以来也一直是下降的,由1-2月份的23.3%下降到了7月份的18.5%,并未因房价上涨、同比增速回升而使占比也出现提高。
鲁政委表示,额下降和占比持续下滑,暗示了期待房地产在短期内就肩负起引导中国经济进入持续回升通道的重任,可能还期望过高。之所以在房价快速回升至高位的情况下,地产商却并未立即加快,一个重要原因可能是销量已开始出现萎缩。这显示高房价对人们购房制约作用已开始逐步显现,再加上宏观调控政策微调所触发的观望情绪,使得房地产销售再度走到了“价高量缩”的进退维谷境地。如果这种形势延续,则刚刚出现的房地产企业融资条件改善,也可能在未来再度陷入困境。(来源：经济参考报 方烨)
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