[摘要] 2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。
2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
1、 2007年的过热，导致2008年整体市场供给压力大
1.1、房地产开发增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调
受2007年房地产过热的影响，上半年房地产开发额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。房地产开发额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。
数据来源：国家统计局、中指研究院
1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强
与2007年抢地以及“”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
数据来源：国家统计局、中指研究院
中指研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，以户均100平方米、3人计算，能解决7000多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。
数据来源：国家统计局、中指研究院
1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大
2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供2550万户，7650万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。
数据来源：国家统计局、中指研究院
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