实况：置业理财论坛——加息时代的生存之道

房地产门户房天下  2007-09-04 22:44

▲论坛背景：

中国人民银行近日宣布，8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的３．３３％提高到３．６０％；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。其他各档次存贷款基准利率也相应调整，其中个人住房公积金贷款利率也相应上调0.09个百分点。

央行在7月20日加息之后刚刚一个月，再度祭出加息之剑。这是在近年来固定资产增长较快、银行信贷增长过猛、流动性过剩问题依然突出的背景下，央行今年的第四次加息，这也是２００４年以来第七次上调银行基准利率。对于如此频繁的加息举动，央行表示，主要目的还是为平稳目前通胀加速的态势，合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，加大调控力度。可以预计，今年CPI涨幅将达到4%左右，因此年内再度提高利率仍有空间和可能，仍将保持紧缩政策预期。

房地产行业，与金融业息息相关。央行加息频率如此之快，对我们的房贷市场是福是祸？银行如何应对？对于老百姓，累积效应会让购房者提前还贷吗？面对再次上涨的利率，应该选择何种方式购房？针对这些问题搜房网置业理财频道邀请到业内人士会聚一堂，共同解读加息时代的生存之道。

网对此次论坛进行了现场直播，敬请关注！

▲论坛时间：

2007年9月5日（星期三）9：00-11：30

▲论坛地点：

长安俱乐部

▲论坛嘉宾：

搜房控股董事长兼CEO 莫天全

搜房控股总裁 代建功

中国民生银行零售部个贷总经理 李冰

上海浦发银行个贷部总经理 徐文浩

深圳发展银行分行个贷部总经理 郭庆春

中国光大银行北京分行零售副总 李莹

德意志银行助理副总裁 单宇红

上海浦发银行财富管理部总经理 杨丹菊

中国工商银行北京分行高级业务经理 符健

东亚银行个人银行部经理 李丹宁

北京农村商业银行房地产部总经理助理 李青涛

中易安房产担保公司北京公司总经理 徐志东

伟嘉安捷担保有限公司总经理 康胜

北京银宏有限公司营销总监 禹方强

北京开太物业交易保证有限公司总经理 白钧

中新集团副总裁、中新集团北京公司总经理 马维国

东泰富城置业有限公司总经理  

华润置地(北京)品牌总监兼华润经纪公司副总 朱华越

北京天安天地房地产开发有限公司副总 陈吉娴

北京九鼎房地产开发有限公司财务总监 曾霜自

首都开发控股集团置地事业部运营总监 李捷

▲以下为论坛现场图文精华：

【主持人 苏婕】各位来宾，搜房网的网友们大家好，首先感谢各位新老朋友在这样初秋的早晨来到长安俱乐部，也来到由搜房网发起并组织的，横跨了金融界和地产界的论坛。我们看到今天有很多高层的金融界和地产界的人士来到现场，可以探讨业界普遍关注的话题。我想一个论坛就像一个思想库，今天来自两个行业的对话，一定可以碰撞出更多的智慧火花，也向当前网友汇报最深邃的洞察。在座的嘉宾都是我们的老师，我们的两位主持也是为大家服务，同时我们也高兴在时间倾听大家的分析，高兴做大家的忠实的听众。

【主持人 田军】今天我们把主题定为置业理财：加息时代的生存之道。实际上是想探讨在加息紧缩的情况下普遍购房人面临的问题，我们如何更好适应这个事态的生存。这个经济生活达尔文主义式的问题，如今已经受到更多的关注。我们希望通过搜房网强大的传播平台，同公众，同社会共享业界的思想精髓，以更好的为广大网友服务。

【主持人 苏婕】我们都知道从8月22号起，金融机构的存贷款利率再次上调，至此一年期的存款基准利率已经达到了3.6%，而因期贷款利率也达到7.02%，这是央行的第四次加息，这跟7月21日的加息不过隔了31天。针对这一事件我们也展开了对公众的调查。我们选择这样的论坛公布我们调查的结果，下面有请工作人员为我们大家展示一下调查的页面。我们这次的调查一共设了六个问题，包括网友对加息的认识与看法，也包括加息对网友的置业以及理财的调查。

【主持人 苏婕】下面我们来看看结果，我们一起来看看网友的心声。我们可以看到目前是我们本次网络调查的一个结果，我们可以看到对于年内这样连续的四次加息，有76.44%的网友对按揭购房者影响比较大。还有将近一半的网友认为国内的利率水平已经处于高位。我们在第三个问题的设置可以看到，除了26.5%尚未置业的网友，另外一部分网友已经打算提前还款。在尚未置业的网友反映比较多元化，有一半网友开始搁置自己的置业计划。有四分之一的网友正因为加息所以他们要提前置业。针对多种的金融产品，固定贷款将有34.34%的网友可以使用。同时加息对家庭理财带来的变化，明显可以看出两个趋势。一个就是开源，因为有24.16%的网友认为不得不去高风险，高回报的理财产品。另外就是节流，23.48%的网友认为要节缩自己的家庭开支。

【主持人 田军】为了同步线上网的调查，我们也简单制作街头的采访。我们这一期视频调查跟严格的统一学不沾边。但是我们从媒体的角度，严肃的关注到央行07年持续加息对百姓生活的直接影响。相信通过搜房的镜头，在座各位的高朋也能够有相对直观的了解。请工作人员播放视频。

【主持人 苏婕】有意思的一段视频，这段视频上一周在搜房网上推出了。我们从这个事情可以看到网友们，公众们对加息的态度。作为搜房网也关注房地产的形式。房地产开发是资金密集型的企业。房地产企业作为一个其中的基本单位，在新的形势下，将和金融机构展开怎样的合作，这其实也是地产行业目前面临的一个问题，也欢迎大家在接下来的论坛当中各抒己见。

【主持人 田军】我们二位主持人的开场白越来越长了。下面我们走入正题，开始介绍一下我们到场的嘉宾，这样的话大家也是有一个彼此认识的机会。首先是我们搜房控股董事长兼CEO莫天全先生；搜房控股总裁代建功；新房集团北京公司总经理，新房集团北京公司主编唐美华；民生银行零售部总经理李冰；德意志银行市场部总经理单宇红；上海浦发银行个贷部总经理徐文浩；深圳发展银行分行个贷部总经理郭庆春；光大银行总行零售副总李莹；上海浦发银行财富管理部总经理杨丹菊；中国工商银行高级业务经理付建；东亚银行个人银行部经理李丹宁；北京农村商业银行房地产部总经理助理李青涛；中易安房产担保公司北京公司总经理徐志东；伟嘉安捷担保公司总经理康胜；北京银宏有限公司总经理禹方强；开太淡薄公司总经理白均。

【主持人 田军】接下来是地产方面的嘉宾，中新集团副总裁、中信集团北京公司总经理；东泰富城置业有限公司总经理 ；华润置地（北京）品牌总监兼华润经纪公司副总朱华越；金隅国际副总 光；北京天安天地房地产开发有限公司副总陈吉娴；北京九鼎房地产开发有限公司财富总监曾霜自；首都开发控股集团置地事业部运营总监李捷。下面有请今日论坛主办方，搜房控股集团董事长兼CEO莫总致词。

【莫天全】刚才看了一下开始的镜头好象还是真的。一般媒介，包括电视台都是安排好的，这样讲话感觉是真的。首先感谢我自己的队伍，做一个真实的采访。今天很高兴邀请到金融界的朋友和开发商朋友前来参加此次论坛，有一点遗憾的就缺少我们理财的对象，如果我们网友当中真来一些网友的话，那就更加的完善。但是不管是我们金融界还是开发商这一块，都是为今天没到场的主角服务的。置业理财我自己的感觉是发展快速，在最近两三年内，个人理财欣欣向荣。我个人切身的感受是从2004年开始，找我的人的多。我说我没钱财，他们还是要找我。因为私人理财从刚刚开始的时候，外资银行他们理财这一块在大陆是很深的，虽然他们在大陆很少人来做这个事情，而他们的服务却有很长的历史，所以服务质量确实是行业当中做得的私人理财服务。不过那时理财主要还是资金、现金的处理。

【莫天全】我个人的理解，个人理财这块主要就是怎么用钱。我们个人手里有钱，的可能就是很直接用最方便的方式处理手里的资金。有了现金怎么办，钱往哪里走？大不了投到股市、房市，这两个有可能是最主要的，其他像古董、字画等也是理财的出处。不知道在座有没有算过帐，个人财富的一部分是在什么地方，有可能是房市而不是股市，我们一辈子下来大部分的资产是沉淀在房市。一个投房产当中我们怎么来理财，第二个我们拥有房产以后怎么处理。现在有很多人提出来，拥有房子还可以再去贷款，甚至于到年纪大了，还可以把这房子先抵押出去，把现金拿出来，一直到后续的贷款。这些理财这个行业发展的机会很迅速，而且这块的需求也极大。因为现在有钱人越来越多。股市这么涨，房市这么涨，人民的房价在涨。中国人民都能有一批人暴富起来，越来越多的人就发展了。股市涨起来很吓人的，好象有泡沫。

【莫天全】但是我自己觉得现在这个势头，让中国人民富起来没什么不好，别下来就行。房市涨起来资产就大了，只要控制不上窜下跳这个范围之内，我觉得，中国经济发展过程当中必然要走过的一个过程，如果说能平稳的走过去，经济上会有很成功的结果。所以有时候我们从一个比较窄的方面看股市，或者看房市觉得有点问题，但是放在更大的一个方面来看，我们股市前不久超过国内GDP整个总量，但这一点跟国际上先进发达的资本主义国家比较起来还是不够的，还应该放大。中国金融市场壮大了，很多事情就很好做了。

【莫天全】我自己是基本不投股市，买几套房子，不用操心。我觉得搜房最近开通置业理财这个频道，是专门为理财房市来服务的。置业理财这个发展很好，就我的理解，房市的理财，资产质量是的，到目前来说是的，基本上没有什么大的风险。也许提高30%的首付，房价涨20%、30%的话，一下就成50%的首付，房子是没有很大的风险。房市是一个优良的资产，也是银行重视的一大块。这个国家控制很严，但是恰恰国家控制很严的东西是好东西，大家想办法做到。这是我谈置业理财个人的想法。

【莫天全】第二个方面是搜房网这一块，搜房网有很强的特点，我们每天有400多万个计算机来访问搜房网，每台计算机还可能有多个人，这是一个庞大的群体。搜房在国内访问量是的，在全球也是访问量的。我们搜房是的这一块的企业，最终还是对其它人有吸引力。在房地产风云网这一块我们做到全球，这对还是有影响，所以搜房的访问量是高。而且这些人来搜房，不是像其它的新浪、搜狐，有很多玩、娱乐的为主，来搜房就是跟买房有关系。要玩我们也不希望到搜房来玩，搜房也没什么玩的东西，搜房基本上是跟房子相关的，包括买卖新房的，还有二手房的，现在二手房越来越火，二手房在五到十年左右，二手房他的肯定会的明显，在置业理财这个方面，二手房起的作用会更大。

【莫天全】我们都知道，新房屋、二手房到国内很多的房子，大部分是毛坯房，在三年以前我们就把装饰装修跟家居拿上日程。现在的搜房形成了一个完善的产业服务体系，做成一个方便于这些置业群体的平台。这些人来，不是新房就是二手房，所以我们跟这些有关的事情，或者跟置业有关的事情都是在这个平台里面的。我们这个频道也是刚刚发布不久，主要是针对这个产业链上面的一个环节，就是把金融的平台接口接上去，让置业理财火起来，能够循环的转起来，有机的转起来，所以这是我们搜房网，或者置业理财这个频道一些基本面的支撑。这些年来国民购买力还是强。我们为置业人群打造媒体的平台，信息的平台是从这个角度来发展搜房。

【莫天全】我们在上半年还发布国际频道，搜房网一天有十来万人的访问量，网友是从海外来的，从美国、澳大利亚、香港的一些地方过来的，这一块也显得越来越重要，所以我们还打造国际的品牌。国际人士当中有相当一部分是华人，他们也需要这种理财这方面的业务，所以我们在上半年打造国际频道为他们提供服务。说起来国际、国内这一块也不是一个新兴式的，只不过最近中国要把资金往外推，能够平衡一下国内资金流动的问题。我们个人在境外买房的人很多，在座的人肯定也有不少。所以这块范围挺广的，怎么把我们银行的，给他们更多的支持会更加的活跃，同时在这过程当中能把这个产业，房地产跟金融结合的产业能做大做强，所以我们搜房也希望能够在这方面把我们的平台做好。给大家提供一个的纽带的作用，把理财的双方能够结合起来，促进小产业，说起来是小产业，实际上是一个大产业，这个产业做起来本身就是很大的。

【主持人 苏婕】谢谢莫总包含了现身说法的精采致词。今天莫总的讲话体现对搜房论坛高度的重视。之前我们已经将本次论坛的议题发送给各位嘉宾，现在大家的座位上也有议题的打印稿。希望各位嘉宾针对自己感兴趣的问题按顺序发言。如果有嘉宾觉得今天谈的不够尽兴也没有关系。因为正如刚才莫总提到的，搜房置业理财频道已经建立，并且在本月20日我们会召开盛大上线仪式。我们通过测算工具，提供更多的热点话题，为在座的嘉宾，以及金融机构和地产企业创造更多的机会。

【主持人 田军】是的，我们将有效的达成网络、用户、银行和地产企业之间的良好沟通，正确的引导公众，为他们提供的咨询和服务。今天的议题主要有三个，个是普通老百姓，普通民众如何打理自己的资产和负债，尤其是对于房贷这一笔人生最特殊的负债该怎么打理，我们各位可以给出一些建议。第二点在新的金融形势下，地产企业会怎么样调整金融机构的战略，银行方面和地产方面大家交换一下意见。第三个方面，我们银行方面，在现在信息不是对称的情况下，怎么样面对我们的购房者，提供一些有意义的，或者说有用的咨询，大家可以介绍一下本银行一些相关的产品和相关的服务。现在我们的论坛正式开始，我们按顺序发言，首先有请民生银行零售部总经理李总发言。

【李冰】大家好！因为这个事情是临时说的，刚才听莫总讲和主持人的一些发言，我觉得关于加息时代的生存之道，这是一个很大的题目，今天是聊一聊，作为银行同业和房地产企业，专业的频道如何给我们共同的客户一些建议。加息这个事情从去年以来应该是第六次加息了，他们每次单次加息对购房者的影响感觉不大，但是连续加息以后影响是逐步在显现。但是从另外一个角度讲，住房有几个特性，它既具有消费的功能，它可能也具有或者投机的功能，对消费者来说，如果是生活必需品的话，在他承受的范围内，购房的时候思考到底能不能买这个房子，这个房子买了以后一部分还贷款，对消费角度来讲，加息以后对影响小一点，对客的影响很大，这也是国家针对CPI的上涨，过热的情况对于货币政策的影响，另外一个角度对房地产也是一个重要组成部分，应该是为或者投机影响更大一点。

【李冰】另外一个角度是对于老百姓来说，我比较赞同莫总的说法，有自己的房子，心里上的感觉，从另外一个角度也是理财的手段。中国人可能都有这种习惯，从古至今，有了自己的房产是一个比较大的资产。但是在中国建国以后开放之前，这种情况在中国可能是没有自己房子，但是在98年房改以后，对老百姓置业影响大，大家都有愿望来购置一套、两套或者更多套的房子。因为在自己的资产过程中，目前房产应该是比较好的选择，因为中国毕竟是一个农业人口占大多数比例的国家，城市化的进程不可避免，同时整个经济发展对住房的需求还是会大。现有的老百姓能够购买房产，适当的，对老百姓资产构成是比较好的。

【李冰】从另外一个角度，从买不买房还是要适当的买房，包括适当的都可以。贷不贷要看资金情况，如果是消费型的情况，一般的情况还不可能一次性拿这么多钱买房，还需要贷款。如何贷款，我觉得应该是国内工农中建经营这方面的业务，提供了丰富的产品。包括过去的银行也提供了房地产贷款。他们对这个市场看好。从今年上半年的数据看房贷按人民银行统计的数据，款大概新增3800亿，去年全年的新增量大概是2400亿，今年整个市场发展看得出来，这个数字市场发展是快，同时银行也经营了很多很多的产品，现在来说银行已经赚了很多钱了，再提高利率已经过了。但是目前市场利率还是相对缓和的利率。这种涨息是浮动利率这一块，是从去年提出来的，也在丰富利率产品。就房贷产品来说，我感觉国内银行是不是国外银行很多涉及房贷的产品，我们国内还没有。可能更多是利率的变化，利率的套息。普通的按揭贷款，国内的产品还是不满足消费者的需求。包括贷款城市的问题，贷款期限的问题，包括供款方式。

【李冰】各种银行的产品没有一种是好的产品，只是针对不同的人，可以选择更适合他的东西，我觉得这对他来说是一种的产品。包括我们单月供，月月供，或者零供，不同产品对客户有不同的需求，对他的好处也是不同的。我谈谈我们的产品，我们推出一个按揭开放帐户，最基本功能也是把我们客户存款帐款跟贷款帐户能够掌控起来。客户可以在存款帐户里面采取自动的方式，能够随时进行银行贷款。贷款归还以后这个客户可以随时的通过银行，通过自助渠道，可以很灵活的用起来，让客户节省利息支出，让客户贷款额度真正用起来，能够很快的还掉，还掉以后还能贷出来。我们跟国外的产品联合在一起。我看到国外的一些产品是最普遍的东西，现在我们银行也有，但是目前这个方面，对额度的管理，客户的方便性、便捷性更适合。我们这个产品在今年客户使用上还是很受欢迎的。包括我们原有通货方式，有很多美金。很多东西客户只要仔细思考一下，他都能够思考他的产品。

【李冰】但是从另外一个角度讲，我不知道莫总有没有这个感受，今年深圳那个市场，深圳我的印象房地产贷款，各种住房贷款大概400多亿，北京、上海没有这么多。很多运营行业到年底国家要控制，对这个市场有一定的影响。我觉得这个问题是后面几个月，包括开发企业要面对的问题。谢谢！

【主持人 苏婕】谢谢李总对广大网友和开发企业的建议。接下来有请光大银行总行零售副总李莹总经理谈谈看法。

【李莹】大家好！我顺着民生银行的话题讲讲我们比较熟悉的房贷业务。看到主办方有一个话题，今年央行加息以来对房贷的影响。从我们的感受，之前加息贷款人提前还贷或者咨询房贷的人多。我发现借款人越来越成熟了，可能已经很熟悉房贷的规律了。现在每次加息的时候房贷并不太多，或者不会明显增加。只是在年末的时候。大家都很熟悉，央行加息的规则通常的规则是次年的1月1日开始执行。对于已经做了房贷的人，提前还款压力不是大。另外对准备申请贷款的人他们就比较慎重选择了。

【李莹】另外一个发现就是，比较切身的感受，觉得在买房的人群当中，是像现在的一手房市场，我们感觉随着房价的上涨，房屋的总额在增加，真正普通的老百姓买房的能力并不是那么强。比较明显的趋势买房的人越来越多，解决居住问题还是政府面临比较大的课题。因为一直讲房价控制，两限房，经济适用房等等一些政策，都是为了解决老百姓的居住问题。但实际上在目前感受的房贷市场还不明显。所以未来的感觉这方面政府力度大一些，更多我们期盼房屋的供应量多一些，这样老百姓有高、中、低的选择。否则现在市场上的房子都是挺贵的大房子，或者挺贵的小房子。总之，能够适合普通人民居住的少。所以比较明显的感觉一个是贷款的比较多，再一个是次购房，或者为居住购房的人群的少。基于这种情况，客户可以选择在银行的房贷，产品选择的局限性比较小了。因为讲到房贷理财我们在去年1月18号推出固定利率，这个感受比较深一些。从去年到现在央行多次连续加息，使得我们最开始选择固定利率的客户，到现在如果算起帐来的话，确实已经节省了很多的利息支出。当时的成本也就只有6左右的成本，现在我们的浮动利率都比较多了。所以从这个角度来看，确实它有理财的味道。

【李莹】但实际上我觉得对于百姓来讲，他可以选择的房贷理财的角度是两个角度，一个是利率选择，还有一个就是还款方式的选择。我觉得各家银行在推出还款方式的时候提供了很多。深圳发展银行提出双周供的还款方式。一方面支出选择过硬的支出，另外选择如何还款，计算自己的月供，这都是比较好的途径。谢谢大家！

【主持人 田军】感谢李总。我们下一位有请深圳发展银行北京分行个贷部总经理郭总。

【郭庆春】 莫总，各位来宾，感谢给我们一个机会探讨一些置业理财的想法。关于搜房推出这个置业理财的频道，我有一些想法，之前跟搜房有过一些沟通。为购房的客户，买房的人提供一个链接，或者一个平台，跟银行，跟中介公司，跟开发商一起到这个平台上来，一起为我们客户服务。深圳发展银行一直打造个人理财的平台，也做了很多工作。从06年开始，深圳发展银行推出了双周供、气球贷、循环贷，是想为房贷这方面提供好的优惠措施或者便利的条件。打个比方，我们买房的客户想选择房贷，一般选择30年是比较高的，可以选择5年期的气球贷，可以按照银行5年期的贷款利率。第二个方面可以选择深发展按揭信用卡。这个信用卡可以跟你的按揭帐户捆绑在一起，它的消费积分可以抵消你的房贷月供。现在我们搜房搞这个置业理财，就是把我们理财的概念延伸到我们房产，包括我们现有的股市、房市，为客户真正把理财的工作做的更全面一点。

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