市场预测：滇琼蒙冀浙五省市 明年房价上涨最快

房天下blog  作者：清议  2006-12-30 13:43

[摘要] 不能准确界定住房的性质究竟是消费品还是品，可能是导致国内针对房价的辩论不仅严重分歧而且充满谬误的根结所在。那些误以为住房是消费品的人，其中包括相当一批所谓的学者在内，大都主张或赞同将房价纳入消

 
销售率是指已实现的需求对供给的比率。住房市场存在两种销售率，其一是销售面积对当期竣工面积的比率，计算公式为销售率1＝销售面积÷竣工面积×100％；其二是销售面积对当期施工面积的比率，计算公式为销售率2＝销售面积÷施工面积×100％。需要说明的是，由于销售面积当中往往包括部分已封顶但尚未竣工的施工面积，因此销售率1可以超过100％，而销售率2不可能超过100％。进一步说，考虑到所谓空置面积是指竣工面积当中尚未销售或出租的部分，因此，当销售率小于100％的时候，就意味着市场上存在着住房空置的现象，并且空置率总是小于销售率1与100％的差额。
 
例如，虽然青海最近5年住房销售面积年均增长达42.56%，竣工面积年均增长率仅为10.29%，需求超前增长幅度为32.27个百分点，后者在同期国内地区当中名列，但由于当地同期年均销售率1仅为63.71%，表示在全部竣工面积当中至少存在36.29%的空置率，所以那里的房价至少在随后两年内难以出现快速上涨。
 
销售率2的特殊涵义是，在不改变施工进度以及未来一年的销售面积不低于本期的前提下，按照本期销售面积计算，期末施工面积可供销售的时间。比如说，2005年内蒙古住房销售率2为51.05%，意味着年末施工面积仅能满足未来不到一年的销售需求。考虑到需求刚性，最近5年地区生产总值增长率的内蒙古随后几年的住房需求很难出现负增长，加上针对房地产的宏观调控政策倾向于降低住房用地供给增长速度，因此，那里的房价不仅已在2006年出现较快的上涨，而且2007年也将继续快速上涨。对比之下，重庆2005年住房销售率2为较低的26.92%，倒数，意味着即使未来施工面积和销售面积都不再增长，年末施工面积也可以满足3年以上的销售需求。于是，预期重庆房价在2007年出现较快的上涨显然是不恰当的。

以加权销售率预期房价上涨

以上分析结果表明，仅仅依据住房销售面积增长率、竣工面积增长率并通过比较销售面积或需求超前增长幅度的方法，并不能保证在回答哪里的房价明年上涨最快这一问题时不出现答案与相关统计数据之间的逻辑性失误。应当说，最近年度的住房销售率是更为理想的房价预期工具，理由是该等指标不仅同样可以反映市场的供需状况，而且其中也包括了销售面积和竣工面积增长因素。比如说，如果不是2005年云南住房销售面积增长率大幅领先竣工面积增长率117.46个百分点，当地同期销售率1也不会达到213.97%的水平。
 
考虑到住房施工周期较长以及住房市场变化存在较强的惯性特征，在预期各地房价未来变化趋势时，仅仅计算并比较最近1年的销售率是远远不够的，很有必要计算并比较最近5年的销售率，而且不仅要计算并比较销售率1，还要计算并比较销售率2。为此，要想获得较为优化的预期结论，有必要采用加权销售率这一经过优化的综合性房价预期工具或指标进行分析。
 
那么，在加权销售率这一指标当中，如何确定不同销售率各自的权重系数呢？分析性复核结果表明，首先，最近1年的销售率2应当占据较大的权重，因为年末施工面积是决定未来1～2年供给增长的决定性因素，我相信40％的权重系数是比较恰当的。其次，最近5年的年均销售率2虽然能够反映期内住房市场的总体供求状况，但由实效性决定的重要性显然要比最近1年的销售率2低，因此我相信其权重系数可确定在10％的水平。第三，由于应当同时考虑最近1年和最近5年的销售率1对未来房价预期的影响，而且很难说其中哪一个指标更重要，因此，它们应当各自获得25％的权重系数。由此形成的计算公式为：加权销售率＝25％最近1年销售率1＋40％最近1年销售率2＋25％最近5年年均销售率1＋10％最近5年年均销售率2。
 
简短的结论

依据国家统计局提供的各地区住房施工面积、竣工面积以及销售面积统计数据，按照上述未来房价预期方法，可以计算出不同地区的加权销售率，并按照该项指标从大到小的顺序得出国内房价上涨预期地区，准确地说是国内房价上涨预期强度。
 
排在前5位的地区依次是云南、海南、内蒙古、河北、浙江，其各自的加权销售率分别是105.38%、83.56%、79.61%、75.92%和75.48%。我相信它们将是明年国内房价上涨最快的地区。一个明显的信号时，尽管在许多人心目当中北京、上海、广东的房价上涨最快，但统计数据分析的结论却与此大相径庭。在很大程度上，这与人们以往持有的国内二、三线城市未来房价上涨速度将加快的观点是颇为一致的，至少是为这一观点提供了详细的注解。
 
考虑到云南、浙江同时也是最近年度住房销售面积增长率领先竣工面积增长率幅度的两个地区，因此预期两地房价明年上涨最快应当不会存在很大的分歧。预期海南房价明年上涨最快的理由，主要是由于那里最近5年的销售率1平均高达123.52％，其中2005年的销售率1高达155.83％，分别在、第二。后者又主要是由2005年销售面积增长达105.01％，而竣工面积增长率仅为57.17％决定的。预期内蒙古房价明年上涨最快的理由与上述情况相类似，所不同的是当地2005年销售率2高达51.05%，在同期。至于预期河北房价明年上涨最快的理由，首先在于当地2005年销售达143.71％，在同期第四；其次在于虽然当地销售面积增长率2005年为相对较低的49.4%，仅比平均水平领先3.53个百分点，但竣工面积增长率为极低的9.56%，比平均增长率14.9%的水平还要低。
 
顺便说一句，为有助于更多的人理性分析国内各地区明年房价上涨趋势，我将在此项研究成果正式公开发表时提供全面的数据，不仅包括一份全面的国内房价上涨预期地区排行榜，也将包括各地区最近5年住房施工面积、竣工面积和销售面积以及相应的增长数据。