“接盘侠”,中海和保利!

开头先声明：此处的“接盘侠”不是贬义。

2024年2月22日，海淀翠湖科技园0024地块（以下简称：翠湖地块）开拍，13家企业参与，最终港中旅凭运气摇号摘得。

有业内人士说：这是海淀翠湖科技园板块18年来唯一纯商品房住宅地块——无配建，容积率只有1.8，规划建筑面积约4.5万平米，仅有400余套房，妥妥低密洋房社区。

翠湖地块之所以吸引13家房企角逐，一方面是各房企土储告急，需补充土地储备；另一方面是翠湖地块体量小、配套好，周围是产业高地，可以源源不断输送买房客户。

港中旅靠天赐好运摇号拿下翠湖地块时，估计另外12家参与竞争的企业是羡慕嫉妒恨的。其实不必这样！

因为这块地的操盘方并不是港中旅，而是中海。港中旅只是和东方雨虹一样，为中海当一次“马甲”。

6天后（2月28日），一家名为星旅（北京）房地产开发有限公司注册成立，据媒体消息，这家公司约70%股权质押给了中海地产，随后的剧情大概率是中海地产控股这家公司并操盘翠湖地块。

花开两朵，各表一枝。

2024年3月15日，顺义后沙峪空港六期SY00-2301-0001地块（以下简称：后沙峪地块）出让，37家公司参与，连贝壳的房地产开发业务平台贝好家置业都来了。

很快，后沙峪地块拼到了摇号环节。最终北京建工赢得这仅有2.7%胜率的机会。

后沙峪地块土地面积约1.7万平米，地上建筑规模约3.4万平米，容积率2.0，和翠湖地块一样，也是个配套好、体量小的项目。

体量小，意味着土地款不高，项目仅有3、400套房，容易去化和回款。因此翠湖地块和后沙峪地块吸引了很多“马甲公司”参与，据说有家房企在后沙峪地块竞拍上用了10多家“马甲公司”。

但是，胜利最终属于北京建工。

今年以来，北京建工攻城略地，势头很猛，其在房山揽星宸和揽星樾两个项目卖得不错，丰台的熙华台更是接近售罄，昌平新项目也将开盘。

大家都以为后沙峪地块是北京建工自己操盘。但是剧情反转，日前该地块的案名透出——星宸和煦！

这名字听着像是保利的项目，实际上它就是保利在操盘。

星宸和煦规划效果图已经流传在网上，一共9栋楼，大约270户左右，容积率2.0，产品和保利在顺义的颐璟和煦大同小异，从防火挑檐到设备平台，满满的赠送面积，预计得房率达到100%。

有网友戏称，这是“颐璟和煦从马坡跑到了后沙峪”。

没错，颐璟和煦如果实现开盘热销，那么星宸和煦就是保利在顺义的第二子。深耕朝阳区后，保利开始深耕顺义区。

“两朵花”都表完了，其实房小评和大家一样迷惑：港中旅和北京建工都是大型国企，在北京市场上也有开发经验，他们为何将好不容易摇号拿到的优质地块让给别人来操盘呢？

一种说法是：这俩项目的合作协议在拿地前就签了。港中旅和北京建工一开始就没打算自己操盘，所以在拍地的时候就拉上了中海和保利，大家签了拿地合作开发的协议，目的是减少出资额，分担风险。

签协议的时候，各方都觉得中签几率不大，但没想到真中签了。这样的设计本来就是为了分散拿地资金压力，至于拿下来谁操盘并不重要。只能说中海和保利有钱，拿地前能与其他参赛选手签“保赢协议”。

另一种说法是：随着市场压力越来越大，部分国企房企已经意识到市场风险，开始有选择操盘，对于有难度的项目找合作方操盘。

随着北京楼市操盘难度越来越高，翠湖地块和后沙峪地块资源虽然好，但是周边竞品、二手房也很多，而且价格都比它们低，这俩项目销售压力也很大。

说到这里，就可以解释本文开头说的“接盘侠”的意思了：此处的“接盘侠”不是最后的“背锅侠”，而是顶梁柱，是市场调整阶段的稳定器。

“躺赢时代”已经结束，靠运气拿的地，不能靠本事再做亏（已经有很多这样例子）。

与此同时，国企房企手里又有钱，需要完成投资指标，那就干脆拿地后找有实力、愿意接盘的央企房企合作，中海和保利自然成为首选。

接下来，估计还会有更多的地块找中海和保利这样的央企房企合作开发，头部央企房企正在成为一线城市地块的“接盘侠”，成为楼市的中流砥柱。

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