年报解读 | 龙湖集团:三大板块协同发展,利润结构持续优化

2023年，龙湖集团开发业务实现销售额1735亿元，运营及服务业务实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，三大板块实现协调性发展。龙湖集团坚持产品主义，2023年，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，共计交付14万套房源。同时，龙集团持续优化债务结构，三道红线保持绿档，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点。2024年3月8日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券，至此，到2026年底前无境外到期公开债券。

利润结构持续优化，经营性业务占比超60%

2023年，龙湖集团三大板块中，开发业务实现销售额1735亿元，排名保持前列。运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%。期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，两大业务板块的持续健康发展，成为龙湖集团利润企稳、重回增长的重要引擎。

具体来看，2023年，龙湖商业投资租金收入同比增长9%至102.8亿元，全年新增运营12座商场，其中7座为轻资产，持续深化在核心城市的网格化布局。期末出租率96.2%，较期初提升3个百分点，通过产品形态创新，新业态和新品牌的引入，带动区域潮流风向、消费趋势变化。截至2023年12月底，龙湖商业已进入全国20座城市，累计开业运营商场达88座，运营总建面为797万平方米，合作品牌超6600家，战略合作品牌超400家。

长租公寓航道聚焦资产的运营效率提升，持续贡献租金和盈利。得益于行业利好政策的支持及数智化、精细化的运营管理能力，长租公寓品牌龙湖冠寓稳步发展，累计已开业12.3万间房源。在业务发展的同时，冠寓精耕产品和服务，不断升级租住体验，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长13%至29.3亿元，盈利能力行业领先。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务收入为119.4亿元，同比增长2.4%。毛利率为31%，较上年同期提升2个百分点。凭借高质量、高标准、多业态的服务能力，龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达102.8亿元。其中，物管在管面积达3.6亿平方米。龙湖龙智造作为龙湖的“智慧营造”品牌，品牌发布一年以来，综合实力已跻身代建行业前列。2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元，五大业务飞轮协同，快速高质量发展，以全业态、全周期的智慧营造能力，为客户提供高品质解决方案，创造超额价值。

坚持产品主义，品质交付14万套房源

2023年，面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖集团围绕高质量发展的核心战略，主动调整，扎实执行。面对新形式，龙湖集团坚持重点城市核心区域布局，坚持产品主义，注重量价平衡与投资兑现，提供好房子、好产品，保证高质量交付。2023年，龙湖集团交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，共计交付14万套房源，20%实现提前一个月以上交付。依托“以新交心”智善交付体系，龙湖集团不断聚焦客户真实需求，升级用户体验，全年交付满意度持续提升。

2023年，龙湖集团实现销售回款率超100%，稳定基本盘面，实现高质量回款。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

图：2023年龙湖集团各区域销售金额占比

数据来源：企业发布，中指研究院综合整理

投资方面，龙湖集团坚持投资聚焦，在核心区域坚定投入，把握高能级城市人口流动带来的改善需求。龙湖集团全年累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米。截至2023年12月底，龙湖集团的土地储备合计达4539万平方米，权益面积为3236万平方米，77%的货值集中在高能级城市和价值区域。

债务结构持续优化，积极践行可持续发展

2023年，龙湖集团的有息负债规模为1926.5亿元，同比去年减少154亿元。在手现金为604.2亿元，三道红线指标继续稳居绿档，净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点。2023年，龙湖集团通过有序的安排，积极兑付到期债务外，提前偿还157亿港元的银团贷，持续优化债务结构，提高财务安全度。2024年3月8日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券，截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。至此，到2026年底前无境外到期公开债券。

图：2023年龙湖集团“三道红线”情况

数据来源：企业发布，中指研究院综合整理

2023年，龙湖集团践行绿色低碳理念，并将该理念贯穿到建筑全生命周期，切实推动减碳目标达成。集团入选恒生可持续发展企业基准指数，MSCI ESG评级跃升至AA级。

结语

面对新发展阶段，龙湖集团坚持高质量发展战略，坚实底盘，坚持开发、运营和服务三大业务协同发展，重资产高回报，轻资产强服务，不断提升企业竞争力，在顺境中坚守克制，在逆境中坚韧前行，以更好的姿态适应市场与未来。