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华东区新开盘谍报:开盘项目有所增加,热度分化加剧

中指研究院2024-03-30 11:06:51来自北京市

区域市场综述：

根据中指监测，2024年2-3月华东大区重点城市上海、杭州、南京、苏州累计开盘66个，推出房源9549套。其中，改善型项目占比80.30%，占据市场主流。整体去化效果一般。其中，上海的黄浦庆城府、保利滨江天珺、汇元玺、露香园云宸、中国铁建星越云栖、绿城外滩兰庭臻蓝、中环金茂府、绿城沁兰园、高尚领域，杭州的澜映悦城、宸鹭弦歌里、沁棠云筑（人才共有产权房）、绿汀春晓、绿城·春桂璟庐、绿汀春晓、兴耀·月琉璃、桂月云翠、棠前嘉悦府等项目，由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销。

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▍上海：开盘项目较2月增加，热度分化加剧

监测22个项目开盘，共推出5012套房源，主要集中在松江区、浦东新区，其中纯新盘项目2个，老推新项目20个。

整体开盘价格较前期有所上涨。
外环内项目占比增加。
整体热度分化加剧。

上海：汇元玺（2024年3月11日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：汇元玺二期已于3月11日开盘，本次共加推48套，主力户型建面约197㎡，均价133599元/㎡，一房一价，目前房源已全部售完，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间预约认购320+组，认购率约667%,入围分112.8。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全。直线3km范围内有91个幼儿园;31个小学，如上海市民办盛大花园小学、上海市徐汇区江南新村小学、上海市教育科学研究院实验小学、上海师范专科学校附属小学(局门路)、黄浦区海华小学分校等;35个中学，如南洋中学、上海市西南位育中学东校区、上海市第二初级中学、上海外国语大学附属大境初级中学、上海市位育初级中学等。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有32个一级及以上医院。其中复旦大学附属中山医院东院区距离楼盘1.2km，复旦大学附属肿瘤医院徐汇院区距离楼盘1.3km，复旦大学附属中山医院西院区距离楼盘1.4km，复旦大学附属中山医院距离楼盘1.5km，上海中医药大学附属龙华医院距离楼盘1.6km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有54个商场，包括黄浦绿地缤纷城(海外滩)、正大乐城、汇暻生活广场、玖時活力中心、绿地缤纷城等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有226个公园，距离最近的仅169m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线3km范围内有25个地铁站（大木桥路、鲁班路、东安路、龙华中路、嘉善路、世博会博物馆、打浦桥、肇嘉浜路、世博大道、马当路、后滩、上海体育场、西藏南路、衡山路、龙华、中华艺术宫、陕西南路、长清路、上海游泳馆、上海图书馆、云锦路、一大会址·新天地、陆家浜路、耀华路、徐家汇），轨道交通发达，距离最近的地铁站是大木桥路。周边直线1km内有16个公交站，距离最近的中山南二路大木桥路站仅有300m，周边公共交通极为便捷。

项目缺点

基本没有看江视野；100㎡户型紧凑

上海：绿城·沁蘭园（2024年3月23日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：绿城·沁蘭园三期已于3月23日开盘，共推出412套，户型建面100㎡三房、177㎡四房，均价75130元/㎡，一房一价，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间认购780+组，认购率约191%,,触发积分制，入围分数44.6。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全。直线3km范围内有29个幼儿园;15个小学，如上海中医药大学附属闵行蔷薇小学、上海闵行区民办弘梅小学(蔷薇校区)、上海市徐汇区徐浦小学、上海中医药大学附属蔷薇小学晶城校区、上海市徐汇区逸夫小学等;10个中学，如上海市徐汇中学(南校区)、上海市紫阳中学、上海市民办华育中学、上海市位育中学、上海中医药大学附属晶城中学等。楼盘直线3km范围内有4个一级及以上医院。其中大华医院距离楼盘2.5km，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有4个商场，包括龙湖上海华泾天街、万辉国际广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有17个公园，距离最近的仅647m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线3km范围内有4个地铁站（华泾西、朱梅路、虹梅南路、罗秀路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是华泾西。周边直线1km内有18个公交站，距离最近的紫阳花苑站仅有574m，周边公共交通极为便捷。

项目缺点

方正户型不通透、通透户型不方正

▍杭州：节后推盘节奏恢复，开盘规模、热度显著回升

春节假期结束，杭州楼市逐渐恢复正常节奏，恰逢传统“金三银四”，房企推盘积极性大幅提升。据统计，2024.2.26-2024.3.24期间，杭州市区共计开盘40次，开盘房源量共计4139套；在个别红盘入市带动下，购房需求也逐渐释放，周期内参与摇号登记的客户共计有9277组，平均中签率下降至44.6%，整体摇号热度明显提升。但是市场流摇项目依旧较多，共计有27个项目流摇，流摇率高达67.5%。

统计周期内，杭州市区共计推盘40次，新开房源总计4139套，开盘规模大幅增长。恰逢传统“金三”节点，房企推盘积极性明显提升。
以绿汀春晓、棠前嘉悦府、澜映悦城、兴耀月琉璃等为代表的热点楼盘集中入市，催生了一波购房需求，登记摇号的客户数量明显增多，共计有9277组，中签率为44.6%。
市场延续分化行情。从区域维度来看，余杭区开盘量最多，上城区和余杭区摇号热度最高，平均中签率分别为19.3%和21.4%。项目维度上，中签率20%以内的项目有3个，4个项目中签率在20%-50%之间，2个项目中签率在50%-100%之间,3个项目中签率100%，流摇项目有27个，占比高达67.5%，三四圈层近郊板块和远郊区域流摇已成常态。
正值“金三银四” 关键营销节点，预计后续市场仍将延续较快的开盘节奏。

杭州：绿汀春晓（2024.3.10）

开盘详情：2024年3月10日，绿汀春晓首开推出1、7、12、13、16幢高层，共计402套房源，户型在110-184㎡之间。

价格优惠：均价27200元/平方米（含精装修3000元/平方米）。

认购去化：首开402套房共有约4500人参与，触发拼社保，共有2557人入围，整体中签率约15.7%。开盘当天去化率100%。

客户定位：刚需、刚改、改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、毗邻未来科技城，配套兑现可期。绿汀春晓位于良睦路东侧，西面是大片的湿地梦溪水乡。北面是规划的未来科技城公共中心，公共交通主要依托3号线的全丰站以及在建的12号线水乡南路站，教育配套有建设中的天元公学和睦校区，配套短板少。

2、性价比高，户型多样，适合大城西地缘客户。项目主推110㎡、125㎡、139㎡、184㎡四种户型，新房限价仅27200元/㎡，契合大城西范围内的刚需和改善客户。

3、绿城出品，品质有保障。项目是绿城城西又一大盘，共规划了12幢21-26F高层住宅，园林中带泳池、集中绿地、300米跑道等，外立面是同价位不多见的大面积玻璃+金属一体板立面，整体品质有保障。

杭州：桂月云翠（2024.3.24）

开盘详情：3月24日，桂月云翠首开推出9、10#楼，共计142套精装房源，户型包括110㎡、139㎡、172㎡三种。

价格优惠：本次开盘房源均价39624元/平方米（含精装修3500元/平方米）。

认购去化：项目共计吸引了330户家庭参与登记摇号，中签率44.42%；开盘当天房源共计去化142套，去化率100%。

客户定位：中高端刚需改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、板块宜居且配套便利。项目位于萧山市北板块，咫尺奥体、滨江。项目距离地铁7号线直线约800米，2站可达SKP（在建），3站可达杭州奥体中心、杭州之门。

2、户型配比契合多样化购房需求。98方的超低门槛，中小户型为主，改善户型为辅的组合，契合总价预算从300-700万级的刚需、刚改、改善等购房群体。

3、产品亮点突出。超大的酒店式环岛落客区、挑高的地下会所会客厅、植弥加藤操刀的下沉庭院、罕见的大体量地下会所、超级露天泳池等，产品力做到了同价位段楼盘品质前列。

杭州：棠前嘉悦府（2024.3.24）

开盘详情：3月24日，棠前嘉悦府加推1、6#楼60套房源，户型有195㎡、236㎡两种。

价格优惠：均价45910元/㎡（含装修价格4500元/㎡）。

认购去化：截止登记期限届满，共计有253组家庭报名登记，综合中签率22.92%。开盘当天首开房源去化率100%。

客户定位：高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、核心区位&高能配套。棠前嘉悦府位于大和平板块核心区域，距离武林广场直线约3.9公里，距离钱江新城直线约6公里，兼顾了新、老两代市中心。周边配套汇聚城北体育公园、中大银泰、新天地等，未来还坐拥多个顶级商业体，杭州嘉里城、杭州大厦和恒隆广场等高能级商业。

2、纯粹的高端改善产品。项目一共规划了7幢14-17F的高层，容积率2.2，户型仅195方、236方以及277方三种，明确定位于高端改善，符合板块纯粹的改善定位。

3、产品品质优越。独树一帜的三色铝板外立面、下沉式无界水岸艺术会客厅、幢幢景观视野最大化的户型设计……从建筑立面到园区景观，从户型设计到生活营造，全方面打开了杭州高端改善的新封面。

▍南京：市场热度持续走低，供销量均有所下降

重点监测3个项目开盘，共推出290套房源，均为纯新盘。

南京：联发华发嘉和华府（2024年3月1日）

认购去化：江宁纯新盘嘉和华府2月27日领取首开房源销许，共A2、A10号楼102套房源，户型建面119、142、175平，销许均价42671元/平方米。129组客户摇102套房源，中签率约79%。项目首开去化近四成。

客户定位：江宁地缘性客户为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

嘉和华府项目临近上元大街，天元路、双龙大道，竹山路等江宁主干道，可快速通达全城。同时项目也是双地铁加持：在建5号线新亭路地铁站，预计今年上半年江宁段通车；距离1号线竹山路地铁站也仅约1公里。

嘉和华府西侧约200米可以到达江宁龙湖龙湾天街、项目北侧900米可以到达江宁万达广场、距离项目直线距离约2.5公里还有景枫商业综合体，配套完善。

项目约2公里范围内有江宁医院，江宁妇幼保健所

项目均为两梯两户设计，私密性好

项目缺点

周边城市界面有待提升

▍苏州：房企消极推盘，纯新盘项目居多

监测1个项目开盘，共推出108套房源，分布于姑苏区，纯新盘项目居多。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与周边竞品售价基本持平。
新开盘项目大多推出优惠促销措施，但优惠力度不大。
改善型住宅的客户群集中于35-45岁左右。

苏州：保利姑苏瑧悦（2024年3月9日）

价格优惠：95折。

认购去化：2024年3月9日本项目推出16F精装中高11#及6-9F精装洋房2/8/9#，合计108套，开盘认购14套，去化率13%。

客户定位：以项目周边金阊街道地缘改善客户为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

姑苏核心，稀缺洋房；

交通便利，配套齐全；

得房率高，产品力强。

项目缺点

周边老旧小区较多。

▍本月开盘

表：2月26日-3月24日项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

▍下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息

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?百强研究系列

2024中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/71809.html

2023中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

?政策解读

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华东区新开盘谍报:开盘项目有所增加,热度分化加剧

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