治理房产经纪行业垄断，要出手了吗？

每年的两会，房地产议题都是关注热点。今年，全国人大代表、58同城CEO姚劲波提交的一份有关房地产经纪行业的议案，也引发了全网关注。

在这份题为《关于规范房地产经纪行业垄断行为的建议》议案中，姚劲波强烈建议强化管理房产交易市场的垄断行为。

事实上，多年来有关房地产经纪行业存在“垄断”的声音一直存在，但是只有零星的涉诉或查处案件。对行业代表们的呼吁，部分人也认为 “其是为自己市场份额被侵蚀而喊话”。

那么，在房地产经纪行业中 ，是否存在垄断行为？又该如何强化治理呢？

01 房产中介市场是否已形成“垄断”？

在我国《反垄断法》中，“垄断行为”有明确的界定，即①经营者达成垄断协议、②经营者滥用市场支配地位、③具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。

在今年提交的议案中，姚劲波指出房地产经纪行业存在两种经营者滥用市场支配地位的垄断行为：

一是“独家代理”“二选一”等限制竞争行为；二是房地产互联网平台强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准的行为。

多位业内专家也认为，“独家代理”和“二选一”都算垄断行为。

房互研究院特约研究员陈思翰对『地产锐观察』表示，“独家代理”和“二选一”之类策略，固化了房源渗透率方面优势，进而形成一定区域内、一定程度上的信息垄断。

北京辉诺律师事务所合伙人安二明律师认为， “独家代理”和 “二选一”在一定程度上可以视为垄断行为。尤其在新房领域，房源垄断带来的是“天价”渠道费，这削弱了房产信息的透明性，人为增加了交易成本，损害了消费者利益。

安二明同时认为，房地产互联网平台强制要求统一收费标准，会限制经纪机构的定价权，影响到服务效率，也会导致很多中小经纪机构被迫退出市场，进一步加剧行业的集中度。

他同时提醒，判定房地产经纪行业是否存在主体垄断，要有详尽的数据支撑。

我国《反垄断法》规定，一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的，可推定其具有市场支配地位，涉嫌具有垄断地位。

房培网创始人梁家豪认为，在我国一线和主要二线城市，尤其是一线城市，头部经纪机构的市占率已经超越50%，房地产经纪行业客观上已经形成寡头垄断格局。

02 经纪行业“垄断”的危害有多大？

“垄断”一词源于《孟子》：“必求垄断而登之，以左右望而网市利”。原指站在市集的高地上操纵贸易，后来泛指把持和独占市场而获利。

在我国房地产二手房交易中，买家对头部机构高额的中介费一直颇有诟病，但是基于其对房源的独家占有、广泛占有及促成交易的效率与安全性，不得不选择与头部机构合作。

随着近些年房价的大幅上涨，市场也一直存有质疑，以房屋成交总价的固定比例收取中介费也欠缺合理性，这与中介机构提供的服务成本和服务价值不匹配。

而随着新房销售的变难，很多开发商也不得不与掌握着客源流量入口的头部机构“独家代理”“二选一”合作，接受高额的渠道佣金，被迫挤压利润。对于买房人来说，本来开发商能够给到的常规优惠，也可能变成了渠道平台带客的“专属优惠”。

而缺乏品牌信任基础的中小经经纪机构，房源少、客源少，也不得不加盟大平台，以获得流量与房源，能够在市场的夹缝中维持生存。

“就像外卖平台，一边压价，一边抬高抽成。如果房地产交易领域也出来一个这样的平台，可想而知会是什么后果？”有业内人士直言，有竞争的市场才是对各方最有利的。

因此，可以说，姚劲波在今年议案中，建议有关部门对房产经纪行业的 “独家代理”“二选一”等限制竞争行为加以治理，建议对具有市场支配地位的房产交易平台加以监督指导和垄断行为严查，等等，恰恰也是广大二手房消费者、开发商们及中小经纪机构的共同心声。

值得一提的，如广西东方意远律师事务所文鳐地产律师团队负责人王俊珑律师在其发表过的一篇文章中所言：“垄断地位本身并不有害，真正有害的是对垄断地位的滥用。”

安二明律师认为，2023 年5月份住建部与市场监管总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，对相关行为进行了明确禁止，表明政府也在采取措施打破行业内的垄断行为，鼓励行业公平竞争。建议相关部门进一步加强对房产经纪机构垄断行为的监管。

梁家豪还认为，治理房地产经纪行业垄断行为及各种乱象，不应只着眼“技术”层面，重要的是要完善早在2011年就开始施行的《房地产经纪管理办法》。