把紧日子过好｜地产角度解读政府工作报告

又逢3月5日，政府工作报告如期而至。在中国社会经济发展的关键时期，透过政府工作报告观察发展态势、明晰发展趋势已经成为一种习惯，对于正在经历痛苦与挣扎的房地产市场和行业而言，就更是如此。

今年的政府工作报告更为简短务实，在强化乐观预期，深化发展共识的同时，并不回避问题。印象深刻的首先是“习惯过紧日子”这个提法。“过紧日子”的表述也曾多次出现在之前的各类重要文件当中。只是，我们之前也写过，今年是在“紧日子”前加上了“习惯”二字。

对于房地产而言，应该有更加务实的理解。房地产的“紧日子”在一定程度上会持续相当时间。无论对于行业、企业还是市场而言，一切的出发点都应该回到“如何把紧日子过好”上来。既不悲观躺平，也不“豪赌国运”，紧日子有紧日子的过法，只要有办法，肯低头，紧日子一样能够过好。

我们的理解，主要集中在以下几方面：

首先，房地产积累的风险，在决策层对系统性风险的识别与排序中已十分靠前。

今年政府工作任务，第六项是“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”。在提出“健全风险防控长效机制”之后，紧跟着的行文表述就是房地产：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式……

在明确“牢牢守住不发生系统性风险的底线”之后，紧跟着的行文表述还是房地产：优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

去年政府工作报告提出“有效防范化解优质头部房企风险”，今年则是直接提出“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险”，三个重点领域的风险并列，而且是房地产放在最前面，这一位置的变化，说明决策层对房地产累积的风险已经高度重视，化解房地产领域的系统性风险一定会成为2024年政策的重要着力点。

这对当前痛苦求生的房地产行业而言，应该算是一个好消息，应该会有更多更有效地化解房地产风险政策措施出台或加大落实力度。

其次，大规模直接刺激住房消费，不是中央政府的主要选项。

每当中国经济发展面临周期切换时，“刺激房地产”的声音都会冒出来，最近也不例外。不过，从这份政府工作报告来看，房地产调控会不断优化，但大规模刺激住房消费仍然难以是主要选项。

政府工作报告把“着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环”放在了今年工作任务的第三项。在以消费稳定增长的部分中，对“提振”的“大宗消费”领域进行了举例——提振智能网联新能源汽车、电子产品等大宗消费。

在房地产行业自己看来，如果将购房定义为“消费”，那么动辄几百甚至上千万元的总价，自然可以算得上是“大宗”。但在政府工作报告的举例中，并不包含房地产（住房消费）。这说明中央政府不会将大规模直接刺激住房消费当作一个政策选项。不会有人抬杠，非要说房地产属于“等”字的范畴以内吧。

不过，以城市为单位的房地产调控政策继续优化，仍然是大概率事件，“优化房地产调控”的有关表述，也出现在了政府工作报告当中。结合决策层对于房地产系统性风险的重视程度，以及化解风险的决心和信心，城市层面，尤其是特大型城市层面，房地产调控政策的深入优化调整，仍然可以期待。

第三，出险企业处置效能会有提升。

如何对待出险房地产企业的问题，一直争议很大。也有不少出险或濒临出险的房企，多多少少有“大而不倒”、“政府托底救助”的想法，由此滋生出“躺平”、“甩锅”的心态，这种心态万万要不得。

这份政府工作报告，对出险处置的责任进行了排序，排在第一位的还是企业主体责任。报告是这样表述的：完善重大风险处置统筹协调机制，压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任，提升处置效能，牢牢守住不发生系统性风险的底线。这说明，企业还是自己经营行为所产生结果的“第一责任人”。

值得关注的是“提升处置效能”。明确了监管部门的责任和地方政府的属地责任之后，强调“提升处置效能”，意味着地方政府对房企风险的出手可能更早，资源使用、力度也可能更为集中、有力。早介入，早处理，风险就能得到更好的控制，在某种意义上，波及面更小，更重要的是处置成本可能会更低。

这对预期偏弱的房地产行业而言，应该也是个好消息，处置效能的提升，会在一定程度上影响和引导预期，改善房企生存的中微观环境。

这也是在给地方政府提个醒，对于潜在风险，尤其是标志性企业的潜在风险、预期风险，越早介入，成本越低，效果越好，效能越高，不要坐看风险发酵，超出自己的救助能力，到头来还是影响大局。

第四，“多样化改善需求”带来更大的空间。

今年政府工作报告没有坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这个表述，主要也是因为，炒房已经绝迹了，再提意义也不大。

对住房需求的识别与定位，与政策措施的尺度、空间、针对性密切相关。在这方面，这份政府工作报告中的这一表述值得关注：完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

“改善性住房需求”前，采用了“多样化”这个修饰性的表达，而且还与“完善商品房相关基础性制度”前后连接。这句话有深意。

“多样化”是一个扩展性的词汇，核心是“多”。个人认为，在某种情况下，多样化，是对改善型需求范围的拓展和细化，从而将需要“满足”的改善性需求的涵盖范围加大，从而在政策优化调整方面，带来更大的空间。

至于能把什么样的购房需求纳入到“多样性”改善型需求的范围以内，这就要看属地政府的理解和评估了。总体来说，大比小好，丰富比单一好，“多样化”是一个非常值得期待的空间，有可能在一些属地房地产调控措施的优化过程中得以体现。

开发商们也可以多想想，在“多样化”改善型需求上，能不能多做点准备，多做些文章。

第五，房地产融资渠道进一步修复。

这是意料之中的一点。之所以能够判断是“进一步”，是因为在政府工作报告中，“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”是出现在“稳妥有序处置风险隐患”部分中的，而且，紧跟在“牢牢守住不发生系统性风险的底线”和“优化房地产政策”之后，这说明，决策层是把相关融资政策当作化解风险重要手段之一来考虑的。

房地产项目融资白名单推进的工作进度，以及协同工作机制的会议，曾有国务院副秘书长级别的高级别官员主持协调，这些都能够说明白名单以及修复其他房地产融资正常渠道相关工作的重要性。接下来的一年，有可能看到更具体的银行金融机构尽职免责措施等更具实际意义的动作。

第六，房地产有可能受惠于其他宏观政策。

这次政府工作报告中提及的一些非房地产领域的政策、目标以及手段，也可能使房地产市场和行业成为受惠者。例如，“把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估”、 “促进社会综合融资成本稳中有降”、“降低养育成本”等。

非经济政策纳入宏观政策取向一致性评估，就是对社会治理、城市管理、民生政策等方面的非经济类政策手段可能在经济、产业、企业层面产生的影响进行评估，要求与宏观政策的方向调性一致。它的出发点，不在经济，但是影响点却在经济，典型的例子包括但不限于游戏新政。

房地产行业过往也受到过类似政策的影响。例如，某些地区推行一些安全生产方面的政策，连带的影响之一，可能就是楼盘的示范区无法正常接待客户。这种视角，是本次政府工作报告的可贵之处，着眼微观，解决与企业经营直接相关的问题。

社会综合融资成本稳中有降，可能使房地产企业的融资成本有些许降低，但不要有过大的期望，毕竟风险和价格是相互作用的；降低养育成本的本意，是促进生育，家庭人口结构的改变，也是住房改善的重要推动因素之一。

虽然地产市场和行业处在历史上最艰难的时期，但正是出于以上六个方面的理解，我们相信，虽然要习惯过紧日子，仍然可以把紧日子过好。抬头看天，低头看路，困难日子总会过去的，无非是有早晚先后的区别而已。